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??2025年仍是千萬豪宅“成交大年”。

??具體數據來看，重點20個核心城市上半年總價1000萬元以上商品住宅合計成交2.1萬套，同比增長21%，顯著高于百城新房同期5%的增幅。

??豪宅成交韌性較強且全面領漲全國，主要有三個方面的原因：

??首先，供應放量，尤其高溢價地塊占比上升，個別城市也迎來了豪宅供應量的大爆發，因而帶動千萬豪宅成交穩中有增。

??第二，產品持續升級迭代，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產品力優勢。

??第三，經濟疲軟背景下核心區域豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜。

??不過隨著供應放量，各城市豪宅市場也表現出較強的分化特征。

??2025年重點城市總價千萬以上豪宅成交穩中有增。

??CRIC數據顯示，2025年上半年20城總價1000萬元以上商品住宅共成交2.1萬套，環比微降7%，同比增長21%，而百城新房成交上半年同比僅微增5%。

??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。從數據來看，4個一線城市千萬豪宅成交達1.6萬套，同比增長15%，16個二三線城市成交5871套，同比增長37%，增幅明顯高于一線城市。

??分總價段來看，上海、北京、成都、無錫、寧波等城市總價1000-3000萬高端住宅成交占比較2024年增幅較為顯著，其中上海、北京總價1000-3000萬元高端住宅成交占比均增至兩成以上。

??二三線城市中寧波實現跳增，總價1000-3000萬高端住宅成交占比由2024年1.89%增至6.16%。而寧波、廈門、蘇州等總價3000萬以上高端住宅成交占比增幅明顯，比如廈門總價3000萬元以上高端住宅成交占比由去年的0.06%提升至0.23%。

??從項目去化情況來看，豪宅去化率普遍高于城市平均。

??一線城市以上海為例，對比2025年以來單價超10萬元/平項目開盤首日平均去化率基本在6成以上波動，6月沖高至95%。

??不過上海高端住宅區域分化持續加劇：2025年以來，中心城區熱度率先反彈，帶動平均去化率上升，市中心+浦東去化率普遍80%-100%，寶山+閔行去化約六成，五大新城去化四成以下。

??二線城市以成都為典型代表，二季度以來，高端住宅集中入市使得市場熱度延續高位，而且新規住宅幾乎是成都豪宅“標配”，CRIC統計二季度以來成都有8個單價超3萬元/平方米高端住宅入市，其中有7個均為新規住宅，去化率基本都在八成以上。

??1、總價5000萬以上高端住宅同比增51%，上海占比近八成“一枝獨秀”

??分總價段來看，豪宅市場整體呈現出“兩頭翹”特征。

??據CRIC監測數據，2025年上半年總價1000-3000萬高端住宅成交套數高達19561套，同比增長25%；總價5000萬以上豪宅成交套數為621套，同比增長51%；僅總價3000-5000萬豪宅成交同環比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于去年基數較高。

??分城市來看，主要呈現出以下特征：

??首先，上海、北京、深圳、杭州等熱點城市豪宅市場累計占比豪宅市場八成份額，頭部城市市場集中度上升，這些城市短期新房市場熱度主要依托豪宅改善盤支撐。

??其次，上海“一枝獨秀”，在各總價段中成交絕對量和占比均居各城市首位，購買力基礎雄厚對豪宅市場形成了有效的需求支撐，值得關注的是，總價5000萬以上頂豪市場上海擁有絕對支配地位，2025年上半年成交482套，占比高達78%。

??2、180平以上成交占比46%但集中度下降，100-140平占比增幅最顯著

??2025年熱銷豪宅產品具有以下特征：大面積豪宅更好賣，200平以上戶型成交占比高達37%但集中度穩中有降，而100-140平中等面積段隨著供應持續放量，成交占比增幅最為顯著。

??一方面，大面積豪宅180平以上頂豪戶型仍是當前成交主力但集中度下降，據CRIC監測數據，2025年上半年全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產品成交占比達到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩步下降，環比下降8.11個百分點，同比下降5.26個百分點。

??另一方面，隨著供給放量，中等面積段100-140平段豪宅成交普遍持增，且增幅顯著，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比為12.09%，同環比分別增長3.68個百分點和3.39個百分點；120-140平的千萬豪宅成交占比為17.40%，同環比分別增長6.28個百分點和8.42個百分點；其中180-200平和200-250平兩個面積段同環比跌幅均超3個百分點。

??值得關注的是，180平以上大面積段成交占比回落，這也意味著當下豪宅客戶選擇產品時并不一味追求大面積、高總價產品，尤其是高得房率新規產品集中入市的情況下，高端客戶也更看重性價比。

??3、各城千萬豪宅成交主力面積段不一，多數城市主力面積段集中度上升

??（1）北上廣成交主力面積段下移，2025年上半年120-140平增幅顯著

??第一類城市以北京、上海、廣州等一線城市為典型代表，2024年三城千萬豪宅主要以140-160平為成交主力，而后成交占比呈現出逐年下行走勢，與之形成鮮明對比的當屬120-140平，成交占比逐年遞增，2025年上半年成交占比均增至20%以上。

??（2）蘇杭青珠仍以200-250平為成交主力，但占比同比顯著回落

??蘇州、杭州、青島、珠海等為典型代表，2025年上半年主力成交面積段集中在200-250平，占比均在20%以上，不過四城該面積段同比持降。

??而成交占比增幅顯著的四城仍存在一些差異，蘇州集中在180-200平、300-350平和500-550平，杭州則為250-300平和350-400平；青島“兩頭翹”，漲幅顯著的既有160-200平，同樣亦有800平以上頂   級豪宅；珠海則主要集中在180-200平方米，主力成交面積段也有下行趨勢。

??1、高溢價地塊占比上升，甬廈等個別城市豪宅項目迎供應大爆發

??近年來受低迷樓市行情影響，地方政府為維穩地市熱度，普遍采取了“提質縮量”的供地策略，使得地市成交聚焦在核心城市的優質地塊上。

??據CRIC監測數據，2022年以來20個重點城市高溢價地塊占比持續上升，2025年上半年溢價率超20%地塊占比高達20.86%，較2024年全年上升13.08個百分點，為豪宅項目供應放量打下了堅實基礎。

??因高溢價地塊占比上升，寧波、廈門等個別城市也迎來了豪宅供應量的大爆發，因而也帶動千萬豪宅成交穩中有增。典型城市如寧波，2025年上半年總價1000萬元以上新房供應達到919套，同比增長113%，受供應放量帶動，全年千萬豪宅成交規模升至939套，同比增長近兩成。

??2、中央“好房子”號召倒逼房企品質升級，新房豪宅產品力優于二手

??2025年，以“好房子”國家戰略為引領，重點城市密集出臺住宅新規（如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復式挑空、優化公共空間計容），顯著提升了住宅產品的實得率、空間尺度和舒適度。這些政策紅利不僅有效激活了市場，更深度驅動了住宅產品的全方位升級換代。

??對于購買力相對雄厚的中高改客群而言，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產品力優勢，戶型創新聚焦空間功能復合化、場景延展、景觀交互。高端住宅產品的戶型創新從單純追求面積擴張轉向深度挖掘場景價值，聚焦空間功能復合化與場景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設計兩大核心特征，實現居住體驗的質變。

??3、經濟疲軟背景下核心區域二手豪宅保值增值性良好，自住投資兩相宜

??目前來看，重點一二線城市核心區二手豪宅保值增值性良好，從重點20城不同檔次小區月度二手房價上漲小區占比變動情況可以看出，高端小區中房價上漲小區占比還是顯著高于剛需、改善小區的，近2個月受新房市場大力發展“好房子”、以及年中房企加大營銷力度的影響，在產品需求迭代之下，高端類小區房價的回升亦面臨著更多的壓力。

??微觀項目來看，頂豪小區保值增值性良好，CRIC選取上海、深圳2025年上半年熱銷二手豪宅項目，整體呈現出“越漲越買”特征，可比房價普遍持增，且項目主要集中在配套健全、交通便利的城市核心區，諸如上海浦東區、靜安區、黃浦區和徐匯區；深圳南山區和福田區等，因高端新房供應相對稀缺，加之高端客群愿意為優質的產品和物業等增值服務買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

??從各地高溢價地塊情況來推算，2025年下半年典型20城預計新增775萬平方米豪宅供應，整體高端住宅供應規模仍較為充裕，其中三季度仍是千萬豪宅集中入市期，測算整體供應規模將達到486萬平方米，約是四季度兩倍。

??分城市來看，杭州、成都2024年成交高溢價地塊預計2025年下半年新增高端住宅供應面積超過100萬平方米，是供應量排名居前的2個城市；北京次之，達到85萬平方米；上海、廣州、武漢為第三梯隊，供應量在50-60萬平方米。

??將各城市2025年下半年預期新增豪宅量與2025年上半年千萬豪宅成交面積進行對比，大體可以分為以下三類：

??上海、深圳、寧波、青島等供求比小于1，供給約束依舊顯著，客觀上制約成交放量。

??北京、廣州、南京、無錫“以銷定產”模式之下供求持穩，短期內豪宅市場熱度預期延續。

??最后杭州、成都、蘇州、武漢、合肥、鄭州、天津、福州、廈門等多數城市存在供過于求的情況，高端產品也存在一定程度的去化難問題。