觀點許倩 2025-08-25 11:03:46 來源：中房報
??外賣小哥今晚住在哪里？這是一個很少有人關心的問題。
??從統計數據看，一些進城的外賣小哥在農村有一個二層小樓，面積達200平方米，但他常年住在一線城市不足10平方米的地下室。他可以使用的住房有210平方米，可實際使用率不到5%。
??“這不是個例，是一個巨大社會群體的現狀。”第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦說。
??他以一個現實例子，深刻指出當前中國房地產行業和市場現狀存在的巨大結構性錯配，重點體現在城鄉之間。這種錯配，注定了房地產行業將會經歷一個有難度的、相當長時間的存量調整過程。
??劉世錦表示，中高收入階層要住“好房子”，“錦上添花”可以，但更重要的是“雪中送炭”，以農民工為主的新市民剛性住房為重點，著力解決住房結構性不足問題。
??8月19日，以“萬物生長 信心的力量”為主題的2025第十五屆中國城市發展及房地產創新大會在北京舉辦，本次大會由中國房地產報主辦。劉世錦在會上發表了題為“有效擴大消費，穩增長穩預期促轉型”的主旨演講。
??他說，現階段我國消費不足是一種結構性偏差。近年來房地產投資和銷售大幅下跌，基建投資也在減速，原先被掩蓋的消費結構性偏差問題“水落石出”，成為終端需求中“卡脖子”的短板?！斑@個短板不盡快補上，終端需求的收縮將會導致經濟增速滑落?！?/p>
??消費不足的痛點在哪
??今年全國兩會，政府工作報告將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”列為十大重點工作之首，強調“加快補上內需特別是消費短板，使內需成為拉動經濟增長的主動力和穩定錨”。
??近年來，我國經濟增長在疫情后復蘇、回升向好，也面臨需求不足的嚴峻挑戰。怎么理解消費不足，劉世錦先是提出這樣一個現實問題。
??從國際比較看，我國消費率處于全球偏低水平。我國居民實際最終消費占GDP比重為44.46%，低于全球平均水平約20個百分點。以購買力平價口徑計算，美國、英國、德國和法國在相同發展階段時的最終消費率，仍然高出我國約20個百分點?！斑@種狀況難以用平均水平的些許偏離來解釋，可稱之為一種結構性偏差?！眲⑹厘\說。
??原因何在？劉世錦認為：相當復雜，比如基本公共服務總體水平較低且內部差距大；城市化水平和質量滯后；不同階層和群體收入差距較大；政府資產占全社會凈資產比重偏高；長期以來重投資、輕消費的體制機制政策導向等。
??“所以，目前消費不足不能泛泛而論，要明確重點和痛點?！眲⑹厘\指出，從消費內容看，消費不足主要是服務消費不足，重點是教育、醫療、保障性住房、社保、養老等與基本公共服務相關的發展型消費不足。從人群看，城市居民面臨著教育、醫療、住房“三座大山”的壓力，但缺口最大的還是農村居民，重點是近3億農民工、近2億進城農民工。從體制機制政策看，實質上還是由來已久的城鄉二元結構問題，要通過以人為中心、發展權利平等的城市化和城鄉融合發展為主線的結構性改革，找到破題之道。
??實際上，長期以來，中國消費占GDP比重較國際平均水平低15～20個百分點并非新問題，為什么以往能夠保持經濟的高速增長？
??對此，劉世錦提出“終端需求”的概念，就是把GDP中的生產性投資去掉，剩下的就是全部消費+非生產性投資，后者主要是與民生相關的房地產和基礎設施建設投資。
??他表示，過去相當長時間內，房地產和基建投資高速增長，存在一些超前和透支的情況。近年來房地產市場下跌，基建投資也在減速，原先被掩蓋的消費結構性偏差的問題“水落石出”，成為終端需求中“卡脖子”的短板。當前中國經濟面臨諸多問題，包括價格低迷、名義增長低于實際增長、地方債務負擔重、城市白領階層消費降級、產能過剩等，都是終端需求不足派生的結果。
??“擴大消費要把注意力和重點放到解決終端需求中消費比重結構性偏低這個源頭性問題。把終端需求提到合理水平，經濟運行就有了源頭活水，諸多派生性問題才能迎刃而解，這是解決需求不足的第一性原理?！眲⑹厘\說。
??如何有效提振消費
??“能不能像過去重視投資那樣重視消費，用抓投資的政策力度和資金投入去抓消費？”劉世錦建議，下一步應將減少消費比重的結構性偏差，如在不長時間內，把消費占GDP比重提升至合理水平，作為穩增長的一項“硬任務”。
??如何才能有效提振消費？這是劉世錦提出的第二個重要現實問題。
??他給出兩個思路。一種思路是著力解決老百姓不想消費、不敢消費、不會消費的問題，如“直升機撒錢”、補貼消費等方式，主要通過促銷增加消費。
??在劉世錦看來，這種辦法短期內是有效的，但不具有可持續性。而且，發錢補貼也會給到億萬富翁手里，這對他們是沒有意義的，精準性不夠；即使到了低收入階層手里，多買幾個面包也是好事，但對他們真正需要解決的教育、醫療、住房、社保等問題,則無濟于事。
??第二種思路是實行有效擴大消費方針，著力推進結構性改革，目標是使消費潛力最大的那部分低收入階層明顯增強消費能力，重點是教育、醫療、保障性住房、社保、養老等發展型服務消費。而且不是一次性的，要有持續增長的制度安排。
??二十屆三中全會關于完善產權制度、中央和地方的財政關系、農民工的基本公共服務以及農村土地制度改革等，都有很多具體的改革要求，現在的問題是怎么落實。劉世錦認為，目前比較重要的是，推動落實三個領域的結構性改革。
??第一，以農民工為主的新市民剛性住房需求為重點，著力解決住房結構性不足問題。
??房地產歷史需求峰值期已過，但住房需求并沒有都得到滿足。劉世錦認為，對房價較高城市運行和發展中不可或缺的農民工和其他工薪群體提供保障性住房，是城市政府基本公共服務的重要內容。
??從擴消費、穩增長角度看，增加保障房供應可以擴大對房地產的有效需求，住房改善可以帶動裝修、家具、家電等消費，家庭團聚可以帶動教育、醫療、養老等需求，完善社?？梢越档秃箢欀畱n，降低預防性儲蓄。
??第二，深化農民居民養老保險體系改革。
??劉世錦表示，城鄉居民養老保險覆蓋人口養老金不足的缺口，制約著中國一半左右人口的消費增長，對經濟增長具有不容忽視的全局性影響。以此為深化改革的重要突破口，對當前和今后相當長一個時期擴消費、穩增長具有重要意義。
??他建議，在“十五五”時期，通過將較大規模的國有權益資本劃撥社?；鸩⑦M入資本市場運作、短期財政補貼和完善長期繳費制度等多措并舉的方式，建立起覆蓋全民、滿足基本生活需求、城鄉居民差距逐步縮小的養老保障體系。
??第一階段，在2025年的基礎上，用3年時間將城鄉居民養老保險覆蓋人群的養老金收入提升至620元/月，達到農村低保水平，實現農村退休居民的“最低生活保障”。第二階段，再用2年時間，將城鄉居民養老保險覆蓋人群養老金收入提升到1000元/月，與城鎮職工養老金替代率基本持平，達到“基本生活保障”水平。
??“這件事如果做了，今后五年時間，可以新增消費需求8.3萬億元，每年拉動GDP增長0.3～0.5個百分點，拉動效果應該是最突出的?！眲⑹厘\說。
??第三，以城鄉生產要素雙向順暢流動帶動中國第二輪城市化浪潮。
??我國城市核心區建設已達到較高水平，還出現了一定程度的擁堵。從國際經驗看，城市群、都市圈范圍內的核心城市通常占城市人口的30%左右。但核心城市之外的中小城鎮還有巨大的發展空間，可容納60%以上城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是農村和其他城市的流入人口。這一區域也適合制造業和中低端服務業的集聚，基建和房地產還有一定的增長空間。重點加快都市圈范圍內的中小城鎮建設，包括好房子建設，帶動中國的第二輪城市化浪潮。
??劉世錦表示，這其中的核心問題是逐步縮小并消除城鄉居民之間身份、基本公共服務、財產權利的不平等現象，促進以人為中心、權利平等、共同富裕的城鄉融合發展。
??他提出，通過提高城鎮化的比例（達到75%以上）和質量，力爭用10年左右時間，實現中等收入群體倍增的目標，由現階段中等收入群體4億人口增長到8億～9億，相應拉動消費特別是服務消費的增長。
??“消費結構性偏差的短板是一個很大挑戰，解決好了就能轉化為重要機遇，提供或許并不亞于房地產曾經有過的增長動能，為經濟持續穩定的中速增長提供支撐?！眲⑹厘\說。
房企“保價”潮起
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2025-08-12各線城市房價收入比繼續下降。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
