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房價松動 去化緩慢 廣州越秀樓市不再“一枝獨秀”

市場呂穎雅 2025-08-25 09:50:18 來源:中國房地產網

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??8月的一個周末,張先生帶著家人連看了幾處廣州越秀區的新樓盤。價格比預期要低,有些特價單位甚至讓他覺得“有驚喜”,但他最終還是沒有出手。

??“天河、海珠區的選擇更多,戶型更實用,小區規模也更大。”張先生直言,同樣預算,體驗的差距很明顯。

??這種感受并非個例。業內人士普遍認為,越秀樓市的癥結不在于“有沒有降價”,而在于客群受限、降價時機偏晚。盡管今年已有不少項目掛出“7”字頭的價格,但在購房者習慣全城橫向對比的當下市況,這樣的調整力度仍不足以打破觀望情緒。

??價格松動 去化緩慢

??一位深耕越秀區的房產中介經紀人士透露,越秀區的樓盤普遍低調,不是長期關注的人,很難察覺價格已經松動。

??以港匯臺為例,一線望江高層依舊高位,開發商降價意愿不強,但非江景單位已明顯松動——113平方米三房特價888萬元,單價約7.9萬元/平方米;117平方米三房特價940萬元,單價約8萬元/平方米,比去年便宜了幾十萬元。

??定價曾在12萬~18萬元/平方米的廣州城投東園公館,如今北向單位已降至8萬元/平方米出頭;開售多年的淘金半山豪庭、御庭,單價從“10萬+”降至“7”字頭;君熙府更推出“6”字頭特價房。

??但是,降價并未換來理想成交。陽光家緣數據顯示,越禧府、云瀚府去化率僅6.5%和6.9%,淘金半山御庭、東園公館也不足20%。除了越禧府是2024年9月開盤,其余3個項目均已銷售超過兩年;即便淘金半山豪庭去化率超過一半,考慮到已開售5年,銷售速度依舊緩慢。

??唯一的亮點是越秀·東山云起,自6月開售以來,116套房源已網簽54套,產品涵蓋約99~139平方米戶型,價格8.7萬~11.3萬元/平方米。

??不過,與許多熱鬧的降價盤不同,越秀區樓盤現場依然冷清。“學位房旺季的二三月份過后,看房人明顯減少,暑假家長外出旅游,看房的就更少了。”上述房產中介經紀人表示。

??張先生亦有同感:“我們去看的時候,售樓處人很少,氣氛很安靜,沒有那種買房的緊迫感。”

??表面上看,越秀區的庫存量并不大。截至7月底,克而瑞數據顯示,越秀區一手房庫存1759套,為全市最少。但成交量同樣墊底,平均每月僅五六十套,去化周期高達44.1個月,是全市最長。

??不再是“非越秀不可”

??一向“僧多粥少”的越秀樓市,為何越來越不靈了?

??越秀區某樓盤銷售人員表示,現在買家心理預期變化很大,以前大家覺得越秀地段稀缺,買到就是賺到,現在更看重性價比,不會為地段單獨溢價。

??以東山云起為例,項目去化理想,除了地段占優,還因為戶型使用率高、總價合理。相比之下,越秀區不少新盤規模較小、部分戶型偏大,導致總價偏高。例如,云瀚府的起步戶型就達130平方米,最大戶型197平方米。此外,有的單體樓戶型設計落后,同等價格在其他區域的新房,使用面積可多出20%。

??張先生表示,看越秀區的房子主要是為了孩子日后讀書,但也會將其與天河、海珠的改善型樓盤作比較。“同樣的錢,雖然這些項目周邊配套不如越秀區完善,但產品、小區環境都更優秀,換個區域可以住得更舒服,也不是一定要被學位綁住。”

??市區某樓盤操盤手表示,越秀區的主力客群主要包括兩類:一是本地“老廣”改善性置換,二是外區為學位而來的家庭買家。

??可是,作為學區需求旺盛、存量市場顯著的區域,越秀區上半年二手房成交4596套,同比減少7%,是11個區中唯一負增長。

??“房子賣不出去,地緣客就沒法置換。即便賣掉舊房,資金缺口依然大。”上述操盤手分析,如今地緣置換客不再執著于“非越秀不可”——一橋之隔的海珠區、城市界面改善明顯的荔灣區,也能被接受,因為這些區域的新盤更便宜、產品力更強、居住環境更舒適;而學位房買家往往有明確目標,或者因為預算有限,更傾向直接購買對口省一級名校的二手房。

??一位業內人士補充,越秀區幾個樓盤現在的價格都在合理區間,東園公館的樓面價6.45萬元/平方米,目前售價已接近無利潤,但依舊解決不了“賣給誰”的問題。地緣客“買不起”,有實力的外區買家則更青睞一些規模更大的樓盤。

??“況且,越秀區很多在售樓盤的開發商并不急于回籠資金,用一句話說就是‘不差錢’,很可能會繼續慢慢賣,大幅降價的可能性不大。”上述操盤手表示。

??新增供地將促產品升級

??盡管當下成交承壓,但越秀區即將迎來新的土地供應。環市路以南AY0103023地塊將于9月1日競拍,計容建筑面積4.05萬平方米,起拍總價13.56億元,起拍樓面價3.34萬元/平方米。地塊距離地鐵五號線廣州火車站約500米,周邊商貿中心密集。

??該地塊前身為廣州市客運站,于今年3月由越秀區政府審議通過《廣州火車站片區(站城產居一體化地區)市客運站地塊項目做地實施方案》轉化而來,是全市首個審議通過的做地實施方案的地塊,標志著廣州火車站片區站城產居一體化地區做地工作邁入實施階段。

??廣州火車站片區舊改則是全市四大做地舊改項目之一。根據規劃,范圍位于越秀區、白云區、荔灣區交會處,包含廣州站“站、城、產、居”一體化地區、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規劃用地范圍566公頃。

??廣州業內人士普遍認為,無論在區位、交通、教育等配套上,越秀區仍處于廣州的“王者”段位。伴隨舊城改造、歷史街區活化,區域吸引力仍在被激活。如果新地塊在產品定位、產品力和價格上契合市場需求,去化依然有保障。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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