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??“現在根本不敢貿然開盤，樣板間、物料都準備好了，但真正來看房的人少之又少。”廣州一商業大平層項目的銷售人員劉輝（化名）說，盡管項目前期投入多，但市場反饋遠不及預期。

??過去兩三年，商業大平層一度被視為高端住宅市場的“新貴”。這類產品主打核心地段、江景資源、超高層高與大尺度空間，售價動輒數千萬元甚至上億元。在當時住宅限購背景下，憑借“可居住+不限購”的雙重特性迅速躥紅。

??可進入2025年，隨著產品集中入市、購房邏輯生變，這個曾經的“明星品類”正面臨集體降溫。

??標桿項目 熱度不再

??作為廣州商業大平層的代表項目，廣州·鵬瑞1號曾因高規格打造與多宗億元成交案例成為市場焦點。

??該項目位于廣州國際金融城，與琶洲隔江相望，占據珠江沿岸景觀位置，享有“珠金琶”黃金三角區資源。開發商還斥資數億元取得北帝沙島20年經營權，意在打造塔尖生活方式。產品由國際設計團隊操刀，層高3.8~4米，戶型面積普遍在300平方米以上，總價多在5000萬元以上。

??2024年，鵬瑞1號因T1棟備案均價達34萬元/平方米，頂層復式備案價突破56萬元/平方米，一度登上熱搜。

??但到了2025年上半年，市場情緒已然反轉。據接近銷售團隊的消息人士透露，鵬瑞1號自年初以來去化放緩，即便頻繁舉辦圈層營銷活動，依舊難以撬動成交。

??陽光家緣數據顯示，截止到8月1日，項目T1棟僅售出3套，上千平復式尚無成交，T2棟售出23套，T3棟售出14套。

??“這些網簽數據主要來自2023、2024年，去年各種億元成交、價格創新高的宣傳鋪天蓋地，今年幾乎聽不到任何聲音。”一位業內人士表示。

??這并非個案。廣州多個商業大平層項目同樣面臨“看的人少、買的人更少”的現實。

??供給井噴 稀缺失效

??商業大平層當前最大的問題，是原本“稀缺”的屬性正在瓦解。

??2025年以來，商業大平層項目在廣州出現“井噴式”入市。從天河到海珠、荔灣，從金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鵝潭，供應源源不斷。

??以海珠為例，僅琶洲板塊在售或計劃入市的商業大平層就包括保利琶洲四季、力迅琶洲灣、曉廬、華發崇云、廣州城投·琶洲公館、開元廣場、丸美琶洲總部等多個項目。在珠江后航道板塊，還有廣州之窗WIN100、太古倉等項目，其中不乏面積300平方米以上的大戶型。

??“現在項目都在等客戶。”劉輝直言，雖然產品供應明顯增加，但高凈值客戶群體并未發生變化，加之當前市場情緒趨于謹慎，許多客戶即便下定，后期仍可能反悔。

??不僅如此，即便是住宅豪宅市場，熱度也明顯回落。

??克而瑞數據顯示，2025年上半年，廣州總價千萬級以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均價78821元/平方米，同比回調8%。

??更關鍵的是，廣州全面放開住宅限購政策，也對商業大平層的購買邏輯造成沖擊。

??劉輝說，2025年以來多個焦點住宅項目陸續入市，接下來還有面粉廠項目、冼村項目，以及跑馬場地塊，均對高凈值客群形成強吸引力，令不少買家轉向觀望。

??“過去商辦產品最大的優勢是不限購，現在這一點已被抹平。”一位商辦產品操盤手稱，小面積商辦產品通常靠租金回報吸引投資客，但兩三百平方米的商業大平層邏輯不同，購買者多用于自住或作為會客場所。如今市場上同樣擁有地段、圈層和產品優勢的大平層住宅選擇豐富，在不限購的背景下，客戶還有多少理由為“替代品”買單？

??過去數年，廣州經歷了一輪核心商務區的開發高峰。琶洲西區、廣州國際金融城、白鵝潭商務區等板塊，承載了大量的寫字樓規劃。但是，受限于產業導入節奏與城市招商瓶頸，廣州寫字樓市場的空置率一路走高。

??世邦魏理仕數據顯示，2025年上半年，廣州優質辦公樓新增供應達35.9萬平方米，同比暴增126%，主要集中在琶洲、金融城與魚珠。盡管凈吸納量同比增長20.5%，但遠低于新增供應，致使全市空置率上升至20.5%，較去年底上漲1.8個百分點。

??“廣州寫字樓現在不好租，也不好賣。”上述業內人士稱，不少開發商在銷售壓力下被迫“臨場變陣”，將原寫字樓項目“住宅化包裝”，以商業大平層形式推出市場，寄望借居住功能吸引買家。此外，相較于寫字樓，商業大平層的利潤空間也更可觀。

??但問題在于，能支付數千萬元甚至上億元買套“定位模糊”產品的客戶，究竟有多少？

??上述商辦項目操盤手表示，商業大平層在產品層面確實擁有建筑立面地標化、超高層高、奢侈配套、靈活功能空間等優勢，在某些方面可補足住宅短板。但當這些優勢被標準化復制后，也容易淪為同質化產品，缺乏核心競爭力。