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??此次北京摘地房企來(lái)自河北邯鄲武安市，背靠武安鋼鐵企業(yè)，出手闊綽。

??7月31日北京昌平區(qū)新城東區(qū)0033、0036、0044地塊掛牌出讓，由北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司底價(jià)競(jìng)得。據(jù)了解，該公司由武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱武安明芳地產(chǎn)）在北京注冊(cè)，而武安明芳地產(chǎn)正是武安鋼鐵大王姚明芳的家族企業(yè)。

??該地塊由3幅子地塊組成，其中0036地塊為教育用地，0044為商業(yè)用地，建筑面積28672.685平方米；0033為居住用地，建筑面積57406.844平方米，居住用地樓面價(jià)約2.02萬(wàn)元/平方米。成交總價(jià)13.69億元。

??對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜說(shuō)：“外地民企如武安明芳地產(chǎn)加入北京等核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是突破區(qū)域市場(chǎng)瓶頸、尋求新增長(zhǎng)的重要路徑，尤其在河北房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨壓力的背景下，此舉為本土房企提供了新的發(fā)展機(jī)遇。”

??縣級(jí)市房企斥資北京購(gòu)地，必然出于企業(yè)發(fā)展考量，但也面臨許多不確定因素及現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

??昌平區(qū)新房去化壓力大

??雖然昌平區(qū)供地節(jié)奏有放緩趨勢(shì)，但新房項(xiàng)目不可避免地仍在增加。截至目前，加上本次成交地塊，今年昌平區(qū)已成功出讓3宗宅地。

??2月18日，朱辛莊CP01-0029、0041地塊，打造中海未來(lái)之境，近日已開盤。6月5日，越秀+北京城建+未來(lái)科學(xué)城+貝好家聯(lián)合體拿下北四村0077、0078地塊。除此之外，第五批供地清單中還有東小口0001、0002和0005地塊待上架，規(guī)劃建面39.8萬(wàn)平方米，如果全部入市預(yù)計(jì)將增加4000套房源供應(yīng)。

??2024年，昌平區(qū)土地供應(yīng)量不輸“城6區(qū)”，共出讓5宗地塊，且均已轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)，分別為住總·清樾府、國(guó)譽(yù)燕園二期、越秀星耀未來(lái)、北京國(guó)賢府二期、龍湖觀萃，將與今年入市新盤形成競(jìng)爭(zhēng)。

??新房去化壓力增大的同時(shí)，貝殼數(shù)據(jù)顯示，昌平區(qū)二手房近兩年掛牌均價(jià)從最高點(diǎn)4.58萬(wàn)降到3.97萬(wàn)，以價(jià)換量趨勢(shì)明顯。

??此次出讓地塊位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)新城東區(qū)板塊，地處北6環(huán)外，周邊待開發(fā)地塊較多，板塊在售新盤有建發(fā)觀堂府和首開梧桐山語(yǔ)。

??其中，建發(fā)觀堂府2024年1月開盤，目前去化率70%左右，成交均價(jià)約4.7萬(wàn)元/㎡，是2024年北京商品房成交套數(shù)、面積榜第一。梧桐山語(yǔ)開盤早在2023年，但去化速度較慢，網(wǎng)簽成交均價(jià)約3.7萬(wàn)元/㎡。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，昌平購(gòu)買力依賴產(chǎn)業(yè)支撐，但整體產(chǎn)業(yè)規(guī)模、創(chuàng)收能力、GDP貢獻(xiàn)在北京相對(duì)靠后。加之昌平區(qū)庫(kù)存高、去化慢，連越秀、住總這些“老玩家”都賣不動(dòng)，雖然武安明芳地產(chǎn)看好北京市場(chǎng)，并尋求龍湖龍智造合作代建代銷，來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，但北京品牌房企沒(méi)有參與競(jìng)爭(zhēng)該地塊，說(shuō)明并不看好地塊整體價(jià)值，尤其2.86萬(wàn)平方米的商業(yè)用地消化更難。

??引入代建提高知名度

??公開信息顯示，武安明芳地產(chǎn)注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，拿地子公司北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，此次進(jìn)京卻要撬動(dòng)近14億元土地費(fèi)用，以及建安費(fèi)、稅費(fèi)等資金，是北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司注冊(cè)資本的近50倍。

??柏文喜表示，此次進(jìn)京武安明芳地產(chǎn)尋求龍湖龍智造代建，項(xiàng)目案名未來(lái)可以打出“龍湖××”，在購(gòu)房人眼里可以從“河北小開發(fā)商”變成“TOP10房企項(xiàng)目”，定價(jià)能高出3%-5%。但如果銷售回款慢，武安明芳地產(chǎn)現(xiàn)金流跟不上，龍湖作為代建方隨時(shí)可以“停工止損”，留下爛尾風(fēng)險(xiǎn)。交付后，龍湖的保修期只有2年（地基主體5年），之后維保責(zé)任回到武安明芳地產(chǎn)，縣級(jí)房企能否兌現(xiàn)長(zhǎng)期維保是未知數(shù)。

??柏文喜建議，需緊盯三個(gè)節(jié)點(diǎn)：第一，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額；第二，主體結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)；第三，龍湖是否在交付后提供3-5年“延保協(xié)議”。把這三點(diǎn)寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，才能最大限度對(duì)沖未來(lái)交付及質(zhì)量隱患。

??武安明芳地產(chǎn)拿地后由龍湖代建，公司出于何種考慮，中房報(bào)京津冀采訪了河北太行鋼鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)姚菲，他表示尋求代建是因?yàn)槲浒裁鞣嫉禺a(chǎn)在北京的項(xiàng)目需要受當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)。

??據(jù)了解，另一家河北房企即河北鑫界也曾加入北京樓市，于2024年7月以3.375億元競(jìng)得北京東城金魚池地塊，溢價(jià)率25%，該地塊占地面積僅3027.6平方米，位于少有新地供應(yīng)的北京東城區(qū)，是去年北京土拍市場(chǎng)溢價(jià)率最高的一宗地塊。

??河北鑫界成立于2005年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，曾在石家莊開發(fā)天水麗城二期項(xiàng)目，但因資金問(wèn)題陷入爛尾樓困境。拿地一年后，2025年7月16日北京市發(fā)改委對(duì)北京東城金魚池二期西公建住宅項(xiàng)目批復(fù)許可開工。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，民營(yíng)小微房企開發(fā)過(guò)程中不確定因素多，河北鑫界金魚池地塊項(xiàng)目進(jìn)度顯著滯后于行業(yè)常規(guī)的6-12個(gè)月預(yù)售證獲取周期。

??武安明芳地產(chǎn)是何來(lái)頭？

??武安明芳地產(chǎn)成立于2010年，目前擁有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2020年簽訂首個(gè)商品房地塊開發(fā)合同，用地面積6.27萬(wàn)平方米。在售樓盤主要分布在河北省邯鄲武安市、邢臺(tái)沙河市，有明芳詠荷府、明芳太行明珠、明芳太行嘉苑等。

??有地產(chǎn)相關(guān)人士表示，武安明芳地產(chǎn)主要在邯鄲、邢臺(tái)開發(fā)了幾個(gè)項(xiàng)目，缺少一二線城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)里屬于“新兵”。

??近幾年武安明芳地產(chǎn)開始走出河北。2023年，公司曾試圖在北京拿地。2023 年 6 月，順義新城第 19 街區(qū)地塊，吸引了 45 家房企圍獵，其中包括武安明芳地產(chǎn)，不過(guò)最終沒(méi)有如愿以償。

??但在今年5月，深圳市光明區(qū)田寮社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目公開交易，深圳市明芳置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功中標(biāo)，該公司正是武安明芳地產(chǎn)子公司。項(xiàng)目實(shí)施范圍面積共計(jì)19.84公頃，其中集體用地面積33139平方米，土地價(jià)值18.7億元。

??武安市與鋼鐵產(chǎn)業(yè)緊密相連，鋼鐵產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)支柱。武安明芳地產(chǎn)母公司正是河北太行鋼鐵集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱太行鋼鐵），最初為武安市太行煉鐵廠。

??1987～1988年姚明芳曾在武安市太行煉鐵廠工作，2004年，他接手了經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制僵化的武安市太行煉鐵廠。

??到了2010年起，企業(yè)開始多元化布局，進(jìn)入房地產(chǎn)和天然氣行業(yè)等領(lǐng)域。2012年后，姚明芳開始將企業(yè)管理權(quán)逐步移交給兒子姚菲，姚明芳本人現(xiàn)任太行鋼鐵集團(tuán)董事局主席。

??目前，太行鋼鐵成為集鋼鐵、混凝土、天然氣、物流、供熱供暖、駕校、黑色金屬洗選、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)為一體的綜合集團(tuán)，現(xiàn)有員工15000余人，總資產(chǎn)330多億元。旗下有河北太行鋼鐵集團(tuán)有限公司、江蘇揚(yáng)州恒潤(rùn)海洋重工有限公司、武安市鑫山鋼鐵有限公司等。

??雖然背靠實(shí)力雄厚的太行鋼鐵，但武安明芳地產(chǎn)仍陷經(jīng)營(yíng)合規(guī)性困擾，存在多起處罰及投訴。

??武安市人民政府2020年行政處罰案件信息顯示，武安明芳地產(chǎn)未對(duì)暫時(shí)不能開工的建設(shè)用地的裸露地面進(jìn)行覆蓋，處罰款3萬(wàn)元，限期整改。

??信用中國(guó)相關(guān)信息顯示，2025年5月2日武安市消防救援大隊(duì)作出處罰決定，對(duì)武安明芳地產(chǎn)罰款1萬(wàn)元。原因是2024年10月31日有舉報(bào)投訴稱邯鄲市武安市濱湖城小區(qū)A區(qū)B區(qū)使用的防火門和防火窗屬于不合格消防產(chǎn)品。后經(jīng)抽檢發(fā)現(xiàn)樣品均為不合格消防產(chǎn)品。

??問(wèn)政河北平臺(tái)信息顯示太行鋼鐵及其房地產(chǎn)板塊有拖欠工人工資、未予職工繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的行為。

??2022年1月河北省邯鄲市復(fù)興區(qū)張某在問(wèn)政河北平臺(tái)反映其等6名農(nóng)民工2020年9月7日至2021年10月7日在武安市明芳濱湖城一期別墅區(qū)務(wù)工，該項(xiàng)目部拖欠其116200元工資未結(jié)清。經(jīng)調(diào)解后補(bǔ)發(fā)工資。

??2023年4月，韓某反映其2023年在河北太行鋼鐵集團(tuán)有限公司工作期間，拖欠其4月工資未支付。經(jīng)調(diào)解后補(bǔ)發(fā)工資。

??2023年9月8日韓某反映，2005年3月至2018年2月其在武安明芳鋼鐵廠上班，期間明芳鋼鐵沒(méi)有為其繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)。

??武安市人民政府辦公室在2023年9月的答復(fù)中提到，為職工補(bǔ)繳養(yǎng)老保險(xiǎn)是目前企業(yè)最大的遺留問(wèn)題。由于涉及人數(shù)較多，太行鋼鐵研究了補(bǔ)繳方案，目前還沒(méi)有最終形成統(tǒng)一意見。明芳鋼鐵退城進(jìn)園后，投資大，經(jīng)營(yíng)資金面臨諸多困難，正想辦法籌措資金、分批次、人員，逐步解決遺留問(wèn)題。

??近日，問(wèn)政河北平臺(tái)顯示太行鋼鐵仍有拖欠工資的相關(guān)投訴。

??未來(lái)武安明芳地產(chǎn)在昌平新城東區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)動(dòng)態(tài)，中房報(bào)京津冀將持續(xù)關(guān)注。