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??佛山樓市在波瀾不驚中走過了上半年時(shí)光，沒有高潮迭起的政策刺激，沒有驚心動(dòng)魄的市場劇情。

??貝殼研究院佛山分院近日發(fā)布《2025上半年佛山樓市大數(shù)據(jù)》顯示，2025年上半年佛山房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，新房成交量與土地市場同步回落，改善性需求成為主流。佛山市場邁入存量時(shí)代，但二手房源成交周期延長、“以價(jià)換量”趨勢持續(xù)。

??貝殼研究院佛山分院院長董曉丹分析稱，上半年佛山房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，新房、二手房市場分化明顯，其中新房供應(yīng)量減少，開發(fā)商調(diào)價(jià)動(dòng)力減弱，整體成交量降幅明顯，同時(shí)要關(guān)注的是，上半年部分新規(guī)樓盤銷售表現(xiàn)不俗，說明市場上的改善性需求仍然存在；對(duì)比新房網(wǎng)簽下跌，二手房網(wǎng)簽量反而同比上漲，二手房成交占比提升至62.4%，但二手房掛牌量維持高位，成交周期繼續(xù)拉長，業(yè)主賣房只能以價(jià)換量，仍難言“回暖”。

??隨著下半年新規(guī)項(xiàng)目加速入市，新房市場迎來洗牌，改善性需求入場動(dòng)力增加，新房供應(yīng)及成交有望較上半年提升。

??新房以改善性需求為主

??盡管上半年佛山推動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”落地，住房公積金利率下調(diào)至2.6%，主流房貸利率維持在3%左右，政策持續(xù)釋放利好，但新房市場依舊承壓。

??數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全市新房共成交16,379套，成交面積199.1萬平方米。在整體回落的背景下，東建明德城、中建壹品湖北文旅東湖學(xué)府、宏宇天御江畔、美的鶩湖、萬科金域半島等項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，熱銷帶動(dòng)局部回暖。

??供應(yīng)方面，上半年新房供應(yīng)量約1.11萬套，庫存去化周期13.65個(gè)月，整體維持相對(duì)平衡態(tài)勢。但從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域間冷熱不均。順德、禪城成交相對(duì)穩(wěn)健，而南海、三水、高明等板塊的去化周期仍處于16~20個(gè)月的高位。

??此外，成交結(jié)構(gòu)正加速向改善型產(chǎn)品傾斜。120~144平方米戶型成交占比升至26.5%，144平方米以上大戶型占比亦達(dá)11.6%；與之對(duì)應(yīng)，100平方米以下小戶型占比持續(xù)下滑，市場主力從首置剛需正向改善客群遷移。

??從總價(jià)段來看，150萬元以下產(chǎn)品仍占據(jù)一半以上市場份額（52%），但500萬元以上房源的占比提升至4.8%。建發(fā)燈湖縵云、招商華璽、順德澐璟等高端項(xiàng)目受到市場追捧，表明高凈值人群對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的意愿并未減弱。

??土地市場繼續(xù)遇冷。上半年佛山住宅用地成交面積24.91萬平方米，同比大幅減少45%，成交金額約43.32億元，同比下降38%。多宗地塊體量縮小、溢價(jià)率趨于零，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。其中，僅禪城區(qū)一宗祖廟游泳中心地塊表現(xiàn)亮眼，歷經(jīng)48輪競價(jià)后由綠城以7.8億元競得，折合樓面價(jià)11,846元/平方米，溢價(jià)率達(dá)27.37%。該地塊由綠城與貝好家以股權(quán)合作方式聯(lián)合開發(fā)，成為貝好家C2M模式在佛山的首次落地項(xiàng)目，頗具試點(diǎn)意義。

??董曉丹表示，上半年成交地塊多數(shù)為規(guī)劃“新規(guī)”產(chǎn)品，未來將形成新一輪供應(yīng)主力，品牌力與產(chǎn)品力將在區(qū)域價(jià)值重塑中起到關(guān)鍵作用。

??二手房成交周期延長

??相較之下，二手房市場表現(xiàn)更為堅(jiān)挺。2025年上半年，佛山二手住宅網(wǎng)簽27,209套，同比增長約6%；網(wǎng)簽面積331.86萬平方米，同比增長6.9%。二手房成交量占全市住宅成交總量比重由去年的55.3%升至62.42%。

??不過，這一輪增長更多依賴“以價(jià)換量”。2025年上半年，佛山二手住宅套均總價(jià)下降至121萬元，較2021年的163萬元下調(diào)明顯。議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，掛牌到成交的平均降幅達(dá)27.2%。房源成交周期也顯著延長，平均為295天，掛牌超過360天才成交的房源占比達(dá)到29.6%。不過，優(yōu)質(zhì)、定價(jià)合理的房源仍具流動(dòng)性，16.9%的房源可在30天內(nèi)成交。

??客戶價(jià)格敏感度持續(xù)上升。單價(jià)1萬元/平方米以內(nèi)的房源成交占比達(dá)51%；總價(jià)100萬元以下房源占比為49.4%，且議價(jià)率高達(dá)28.7%，體現(xiàn)出剛需客戶對(duì)“性價(jià)比”的高度依賴。

??城市內(nèi)核增強(qiáng)支撐樓市

??盡管房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整期，但支撐佛山樓市的“城市內(nèi)核”仍在增強(qiáng)。2024年佛山全面放開購房入戶政策后，戶籍人口增加18.67萬人，達(dá)到527.74萬，常住人口969.89萬，逼近千萬門檻。與此同時(shí)，廣佛同城化持續(xù)推進(jìn)，2024年廣佛兩城每日出行需求高達(dá)189.6萬人次，城市融合進(jìn)程加快。佛山居民人均可支配收入亦居廣東省前列，消費(fèi)能力仍具韌性。

??居住需求結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年明確表達(dá)改善意向的客戶占比升至64%，高于2024年的56%。但從供給端來看，改善型房源仍存在缺口，多數(shù)區(qū)域改善類產(chǎn)品占比未達(dá)50%，供需之間存在一定差距。

??董曉丹表示，高品質(zhì)住宅的推出將提升人居品質(zhì)，預(yù)計(jì)下半年佛山將有多個(gè)新盤以“起步面積100平方米以上”的改善性定位入市，改善性需求仍將是推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心動(dòng)力。隨著新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，二手房成交占比或?qū)⒂兴芈洹?/p>