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??2025年8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

??7月份，受行業(yè)周期性影響，新房交易規(guī)模迎來(lái)季節(jié)性回落，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格雖然仍在環(huán)比下行，但環(huán)比降幅低于上年同期，整體同比仍在繼續(xù)收窄。

??其中一線城市整體新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比環(huán)比下降0.2%、同比下降1.1%，上海卻逆勢(shì)翻紅，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%、同比上漲6.1%。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海2025年前7月全市新房成交均價(jià)較2024年漲幅為5%，房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)。分區(qū)域來(lái)看，16個(gè)區(qū)中8區(qū)上漲，1區(qū)持平。細(xì)化到板塊和項(xiàng)目的維度來(lái)看，不同熱點(diǎn)板塊和項(xiàng)目各有千秋。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海2025年前7月全市新房成交均價(jià)80800元/平方米，較2024年提升約5%。分區(qū)域來(lái)看，浦東房?jī)r(jià)漲幅最高達(dá)22%，其次是徐匯和黃埔，分別為12%和6%。

??結(jié)合成交面積占比來(lái)看，浦東和寶山區(qū)2025年前7月成交面積占比超10%且成交集中度較高，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微增，構(gòu)筑起上海房?jī)r(jià)的基本面。

??細(xì)化到板塊維度來(lái)看，熱點(diǎn)板塊對(duì)上海房?jī)r(jià)拉升作用較為顯著。

??其中徐匯長(zhǎng)橋板塊房?jī)r(jià)不僅較2024年全年漲幅在3成以上，且較歷史房?jī)r(jià)高點(diǎn)也保持2成以上增長(zhǎng)，板塊價(jià)值仍逆勢(shì)持增。

??此外，松江新城板塊、寶山共富共康板塊、靜安北塊、閔行江川紫竹板塊、徐匯龍華板塊、閔行金虹橋板塊較2024年全年漲幅都在10%以上。

??同時(shí)，徐匯龍華板塊、黃浦豫園板塊、浦東曹路板塊、浦東大三林板塊、寶山西城板塊單板塊成交量均在10萬(wàn)平方米以上且均較2024年全年漲幅超5%，對(duì)于房?jī)r(jià)提振作用相對(duì)較強(qiáng)。

??細(xì)化到項(xiàng)目層面，我們可以發(fā)現(xiàn)今年上海房?jī)r(jià)主要依托單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目支撐。

??一方面豪宅新盤(pán)多次推盤(pán)價(jià)格持增，結(jié)構(gòu)性拉升房?jī)r(jià)。如徐匯長(zhǎng)橋板塊的海上清和璽項(xiàng)目、浦東新區(qū)世博板塊的保利·世博天悅項(xiàng)目?jī)纱瓮票P(pán)均保持了10%以上房?jī)r(jià)增幅。

??另一方面，部分豪宅老盤(pán)續(xù)銷(xiāo)也保持了房?jī)r(jià)的增幅。克而瑞研究中心篩選了成交單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米且成交套數(shù)在10套以上的部分項(xiàng)目，可以看出，綠發(fā)·浦江園、昌平·云岸、龍盛華興新城、陸家嘴(8.760, 0.05, 0.57%)·前灘公館、海上清和璽均保持了5%以上房?jī)r(jià)增幅，且熱銷(xiāo)項(xiàng)目2025年前7月成交套均面積均顯著大于2024年成交套均面積，大戶型支撐區(qū)域價(jià)值持續(xù)提升。

??還有部分項(xiàng)目雖然處于城市外圍，如金山新城、浦東臨港新城、松江九亭等區(qū)域，但是憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸納剛改、中改客群，也實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??如金山新城板塊的建發(fā)觀唐府項(xiàng)目、青浦朱家角板塊的璟雲(yún)里項(xiàng)目，以及嘉定西北區(qū)板塊的金地·嘉境項(xiàng)目皆較2024年項(xiàng)目自身成交均價(jià)上漲超10%。

??總體來(lái)看，上海新房房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)持穩(wěn)，漲跌幅均在5%以內(nèi)。

??從板塊來(lái)看，徐匯龍華、黃浦豫園、浦東曹路、大三林等熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)提振作用較強(qiáng)。項(xiàng)目層面，核心區(qū)豪宅新盤(pán)房?jī)r(jià)遞增，部分老盤(pán)續(xù)銷(xiāo)的項(xiàng)目也依托大面積戶型入市保持了房?jī)r(jià)持增；而對(duì)于外圍區(qū)域而言，部分項(xiàng)目憑借產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸納剛改、中改客群，也實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，考量到土地成本持增、產(chǎn)品力升級(jí)等客觀因素影響，新房市場(chǎng)日趨改善化，上海房?jī)r(jià)還是有望延續(xù)當(dāng)前增勢(shì)，但是增幅預(yù)期放緩，除了核心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺之外，外圍項(xiàng)目也有憑借產(chǎn)品力突圍的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)自身高溢價(jià)。