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??“2025年上半年，改革步入深水區(qū)，物業(yè)行業(yè)也隨之進(jìn)入陣痛期。這半年里，整個(gè)行業(yè)只有一個(gè)‘卷’字可言。”8月27日下午，在碧桂園服務(wù)2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮面對(duì)媒體和投資者，毫不避諱地指出了物管行業(yè)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??這場(chǎng)在碧桂園總部大樓舉行的發(fā)布會(huì)，披露了一份喜憂參半的成績(jī)單：收入同比增長(zhǎng)10.2%，但歸屬母公司核心凈利潤(rùn)同比下降14.8%至15.67億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-8.7億元。整體毛利率為18.5%，同比下降3.5%。

??“利潤(rùn)下滑主要受歷史應(yīng)收賬款清收折損及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略性收縮影響。” 碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬解釋。中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理張化學(xué)分析：“碧桂園服務(wù)毛利率下降，是多重結(jié)構(gòu)性因素疊加的結(jié)果。”

??凈利潤(rùn)同比下降14.8%

??碧桂園服務(wù)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告清晰地反映了物管行業(yè)當(dāng)前面臨的共同困境。碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露，“雖然收入保持10.2%的增長(zhǎng)，但歸屬母公司核心凈利潤(rùn)同比下降14.8%，物業(yè)管理板塊毛利額減少約4000萬(wàn)元。”

??報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入均保持增長(zhǎng)，但其他板塊卻呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入約2.92億元，同比下降17.8%；城市服務(wù)收入約17.79億元，同比下降18.0%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入約4.52億元，同比下降12.3%。

??“受化債、優(yōu)化報(bào)表，部分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)進(jìn)行戰(zhàn)略性收縮以及風(fēng)險(xiǎn)客商采用收付方法進(jìn)行計(jì)量，形成一個(gè)階段性、偶發(fā)性的擾動(dòng)。”黃鵬解釋道。

??關(guān)于凈利潤(rùn)下降，徐彬淮進(jìn)一步解釋：“主要受兩個(gè)因素影響：一是清理長(zhǎng)期欠款過(guò)程中不得不做出折讓，帶來(lái)了折損；二是公司主動(dòng)收縮了城市服務(wù)和環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)的規(guī)模。這兩方面都對(duì)利潤(rùn)造成了直接沖擊。”

??張化學(xué)分析了五個(gè)導(dǎo)致毛利率下滑的關(guān)鍵因素：“一是新拓第三方項(xiàng)目增多，而這些項(xiàng)目由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，利潤(rùn)率往往相對(duì)較低；二是在保盤(pán)壓力不斷增加的情況下，公司加大了對(duì)社區(qū)設(shè)備設(shè)施改造更換力度，增加了投入成本；三是受社保公積金基數(shù)上調(diào)以及加大培訓(xùn)等影響，2025年上半年員工薪酬支出同比增長(zhǎng)了12%；四是部分地區(qū)受政策和競(jìng)爭(zhēng)影響，物業(yè)費(fèi)有所下降；五是智能化、數(shù)字化系統(tǒng)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的前期投入較高。”

??此外，碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金流狀況同樣面臨挑戰(zhàn)。半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-8.7億元，黃鵬將其歸因于季節(jié)性支出、三供一業(yè)業(yè)務(wù)前期投入及預(yù)存策略調(diào)整。一位資深物業(yè)分析師表示，“物業(yè)費(fèi)定價(jià)剛性，成本卻持續(xù)上升，疊加應(yīng)收賬款減值壓力，企業(yè)利潤(rùn)空間被持續(xù)侵蝕。頭部物企依靠收并購(gòu)擴(kuò)張，但整合后項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，部分虧損項(xiàng)目拉低整體盈利水平。”

??科技破局前景存變

??面對(duì)行業(yè)困境，碧桂園服務(wù)將希望寄托于數(shù)字化賦能與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。徐彬淮在發(fā)布會(huì)上提出了“運(yùn)營(yíng)體系+數(shù)據(jù)決策+機(jī)制變革”的十二字策略，承諾每年投入4億～5億元用于數(shù)字化與人工智能領(lǐng)域。“我們更知道在什么樣的場(chǎng)景下應(yīng)該用機(jī)器人，怎么用好機(jī)器人。”碧桂園服務(wù)副總裁、首席技術(shù)官趙曉光在展示科技賦能成果時(shí)如此表示。

??碧桂園服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理張艷芝詳細(xì)介紹了精益運(yùn)營(yíng)六大體系的實(shí)際效果：服務(wù)分級(jí)已覆蓋942個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)差異化資源配置，低滿意度項(xiàng)目提升62%，低利潤(rùn)項(xiàng)目提升59%。她以華北某小區(qū)為例說(shuō)明：“通過(guò)增配保安、升級(jí)電梯維護(hù)、投入掃地機(jī)及數(shù)字化監(jiān)管，滿意度提升23個(gè)百分點(diǎn)，電梯投訴量下降54%。”

??在科技賦能方面，趙曉光披露了一系列數(shù)據(jù)：微信代扣將繳費(fèi)成功率從35%提升至89%；電梯數(shù)字化管控降低投訴量30%；清潔機(jī)器人已落地100臺(tái)，人效提升顯著——廣州某小區(qū)保潔人員從15人減至10人，滿意度穩(wěn)中有升。徐彬淮補(bǔ)充道，在增值服務(wù)方面，公司堅(jiān)定走市場(chǎng)化3.0模式，家居業(yè)務(wù)增114%、酒業(yè)務(wù)增79%、新能源業(yè)務(wù)增158%，多個(gè)業(yè)務(wù)目標(biāo)三年內(nèi)打造成“10億+”垂直龍頭。

??然而，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此保持謹(jǐn)慎態(tài)度。一位資深物業(yè)分析師指出：“盡管增值業(yè)務(wù)增速亮眼，但基數(shù)低、占比小，短期難以扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。物管行業(yè)本質(zhì)仍是人力密集型，科技投入雖降本增效，但規(guī)模化應(yīng)用仍需時(shí)間驗(yàn)證。”

??徐彬淮在發(fā)布會(huì)尾聲強(qiáng)調(diào)：“不積跬步，無(wú)以至千里。”這句話既是對(duì)上半年工作的總結(jié)，也是對(duì)行業(yè)未來(lái)的期許。碧桂園服務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略能否在行業(yè)寒冬中蹚出一條生路，仍需時(shí)間檢驗(yàn)，但毫無(wú)疑問(wèn)，這場(chǎng)以科技賦能為核心的轉(zhuǎn)型嘗試，已經(jīng)成為物管行業(yè)突破困局的重要實(shí)驗(yàn)。