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??2025年，中國物業管理行業在政策驅動下迎來深刻變革。

??從全國性專項整治到地方服務質量提升行動，從城市更新政策落地到空置房物業費探索，再到外資準入政策突破，一系列政策組合拳密集出臺。

??這些政策既聚焦解決公共收益不透明、服務履約不到位等行業沉疴，又通過激活存量市場、拓展服務邊界等路徑，為行業高質量發展指明方向。

??截至目前，除新城悅服務、瑞森生活服務中報延期外，63家上市物企2025年中期業績已全部發布，從結果來看2025年上半年，上市物企管理規模增速同比下滑5.3個百分點至3.8%，頭部物企持續退出低質低效項目。

??受外部環境持續承壓影響，企業盈利能力承壓，毛利率同比下降1.2個百分點，降至19.4%。同時，隨著企業資產減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個百分點，升至7.2%。

??未來，隨著行業環境持續凈化，具備優質服務能力與良好品牌口碑的企業，將贏得更廣闊的發展空間。

??截至目前，除2家企業中報延期外，63家上市物企2025年中期業績已全部發布，2025年上半年，披露在管面積的53家上市物企總在管面積約77.9億平方米，同比增長3.8%，增速較去年同期下滑5.3個百分點。

??其中碧桂園服務在管面積最高，為10.63億平方米，保利物業其次，為8.34億平方米，前兩名的在管面積明顯與其它上市物企拉開差距。

??在管面積增速同比下滑的原因之一為頭部物企持續退出低質低效項目。

??2025年至今，物企主動退出項目管理的情況呈現常態化。包括中海物業、濱江服務、龍湖物業、金科服務在內的品牌物企亦在持續承壓下主動放棄部分在管項目。其中，中海物業退盤面積達到2680萬平方米，永升服務、世茂服務、金科服務等企業退出項目也超過千萬平方米。

??綜合各物業企業退出的原因來看，主要還是在成本上升、收繳率下降及增值服務增長乏力等多重壓力下，企業持續對低質低效項目進行汰換。

??2025年上半年，部分上市物企“邊拓邊退”，調整業務布局。如中海退出住宅合約面積最高，達2680萬平方米，同時新增面積3180萬平方米，退出面積約為新增面積的84%。還有金科服務為例，上半年退出住宅合約面積1008.6萬平方米，新增僅277.3萬平方米，退出面積是新增面積的3.6倍。

??從市場拓展來看，盡管企業加大了第三方項目拓展力度，但受持續退出項目影響，2025年上半年第三方在管面積占比有所下滑。在披露完整數據的29家上市物企中，來自獨立第三方的在管面積占比約為65.0%，較去年同期下降0.4個百分點。

??從營業收入來看，2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5個百分點。

??在41家連續披露數據的企業中，基礎物業服務、社區增值服務和非業主增值服務的收入占比分別為72.4%、10.6%和4.3%。其中，基礎物業服務收入占比較去年同期提升2.4個百分點，社區增值服務和非業主增值服務占比則分別下降0.7個百分點和1.5個百分點，基礎物業服務的主業地位進一步凸顯。

??2025年上半年，45家上市物管企業基礎物業服務營收總額達946.1億元，同比增長8.1%。在行業聚焦主業的背景下，企業持續加大基礎服務品質煥新投入，鞏固核心業務優勢。

??2025年上半年，63家上市物企毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%。受外部環境持續承壓影響，居民對物業費降價訴求強烈，疊加人力成本持續上漲，企業盈利能力承壓，毛利率同比下降1.2個百分點，降至19.4%。

??2025年上半年，63家上市物企凈利潤均值達1.7億元，同比增長20%。隨著企業資產減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個百分點，升至7.2%。

??從現金流表現來看，2025年上半年，63家上市物企現金及現金等價物總額降至937.9億元，同比下降5.1%，延續了2024年以來的下滑趨勢，行業整體現金流壓力依然顯著。

??當前，加強現金流管理已成為行業共識，企業紛紛通過降低關聯交易風險、實施以資抵債、提高預繳比例、強化欠款催收等舉措，持續改善現金流狀況。

??2025年至今，從中央到地方，關于“好房子” 建設持續推進。中央層面，住建部加強監督檢查，推動《住宅項目規范》落地實施；國常會部署扎實有力推進“好房子”建設。地方層面，如四川省住建廳發布《四川省好住房設計導則》，并聯合多個協會發布《四川省好住房評價標準》，是全國首個地方性好住房評價標準。成都市住建局印發《成都市“好房子”建設行動方案》；山東省住建廳舉辦“好房子”建設主題交流活動等。

??群眾不僅需要建設“好房子”，也期盼物業的“好服務”。為落實全國住房城鄉建設工作會議"大力實施物業服務質量提升行動"工作要求，進一步規范物業服務行為，提高物業服務企業服務水平，推動物業服務行業高質量發展，各地紛紛進行相關政策的制定。從政策發布的內容來看，主要聚焦在3個方面：

??一是服務公示率提升，如上海提出健全“6+N”信息公開機制：公開服務合同、公開收費標準、公開收入明細、公開辦事制度、公開服務履職報告、公開聯系方式。

??二是服務履約率提升，如湖南省按季度填報住宅小區物業服務質量提升行動工作報表，明確物業服務履約率指標，貴州省在物業整治排查表中明確關于服務履約相關內容（如保潔服務作業頻次記錄、設施設備管理維保計劃及記錄、秩序巡邏記錄、綠化臺賬、養護計劃、客戶信息臺賬、權屬清冊等）。

??三是服務投訴率下降，如北京市創新建立“萬人物業訴求率”監測評估，每月統計各區每萬人投訴報修率，幫助各區和街道發現共性問題、及時“削峰降量”；湖南省明確提出降低物業矛盾糾紛投訴率。

??在此背景下，企業應對策略更加清晰，堅定聚焦主業，主動退出低質低效項目，集中資源布局高能級城市、優質賽道與核心客戶群體。同時，強化現金流管理，通過以資抵債、提高預繳比例、加強欠款催收等舉措，加大應收賬款回收力度等。

??在政策的持續驅動下，物業行業將持續深化服務品質提升行動，全力推動行業服務能級躍上新高度。