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??有些人選擇跳槽，有些人選擇自己當(dāng)老板……一些上市物業(yè)公司高管選擇離開時(shí)顯得異常低調(diào)，沒有選擇官宣。

??2024年三季度，上市物業(yè)公司出現(xiàn)了高管頻繁離職的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象背后是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型，企業(yè)面臨的生存挑戰(zhàn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在經(jīng)歷一場“大洗牌”。

??“我在今年6月30日已經(jīng)正式離開榮萬家了。” 10月24日，榮萬家原副總經(jīng)理孟慶斌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。他選擇了自己創(chuàng)業(yè)。

??而孟慶斌離開老東家時(shí)，榮萬家正面臨著多方面的挑戰(zhàn)，包括財(cái)務(wù)狀況不佳、內(nèi)部管理問題、市場競爭加劇和政策影響等。根據(jù)2024年中期業(yè)績顯示，榮萬家歸母凈利潤約0.91億元，同比降低約10.1%。

??10月10日，碧桂園服務(wù)原首席市場官汪英武跳槽至新大正。汪英武的離開已有跡可循。9月25日，在深圳舉辦的一場地產(chǎn)行業(yè)會(huì)上，汪英武以新大正物業(yè)集團(tuán)市場營銷中心負(fù)責(zé)人的身份亮相。彼時(shí)，汪英武離開碧桂園服務(wù)并未向外界公告。

??汪英武近日參加對(duì)外活動(dòng)時(shí)亦判斷，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處于“成熟”向“過剩”穿越的周期性關(guān)鍵性時(shí)刻，物業(yè)管理企業(yè)從曾經(jīng)的超20萬家逐步淘汰、并購，最終逐步減少。

??盈利承壓 物企高管頻繁變動(dòng)

??8月28日晚間，新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布了一則公告，左衛(wèi)因新城系內(nèi)的其他工作安排，已提呈辭任公司首席財(cái)務(wù)官職務(wù)。

??在前一天，合景悠活集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“合景悠活”）發(fā)布公告，王建輝由于有其他事業(yè)發(fā)展，已提出辭任公司首席執(zhí)行官。

??不到一個(gè)月，王建輝便加入了越秀服務(wù)，擔(dān)任的職位是執(zhí)行董事、行政總裁以及提名委員會(huì)、投資委員會(huì)及環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)各委員會(huì)成員。

??曾經(jīng)作為副總經(jīng)理的孟慶斌在榮萬家工作多年，積累了較為豐富的社區(qū)零售和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。他曾負(fù)責(zé)增值業(yè)務(wù)、智慧化以及用戶運(yùn)營等多個(gè)方面，然而，盡管在榮萬家取得了一定成績后，孟慶斌最終還是選擇了離開，開啟新的創(chuàng)業(yè)旅程。

??孟慶斌說，盡管在榮萬家積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在企業(yè)內(nèi)部做增值業(yè)務(wù)存在諸多限制，無法充分發(fā)揮自己的能力和創(chuàng)意。更重要的是，他看到了社區(qū)市集這一空白市場，認(rèn)為這是一個(gè)巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。

??此外，榮萬家的內(nèi)部環(huán)境也促使孟慶斌做出了離職的決定。他提到，公司的一些決策和管理方式讓他感到不安，尤其是在面對(duì)市場壓力時(shí)，公司的反應(yīng)速度和靈活性不夠。

??孟慶斌還提到，公司的一些高層管理人員因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)問題紛紛離職，這讓他更加堅(jiān)定了離開的決心。

??這些上市物企高管的離職并非偶然。

??關(guān)于今年第三季度多家上市物企高管離職，一位不愿具名的上市物業(yè)公司高管告訴記者，“2024年上市物業(yè)企業(yè)中報(bào)業(yè)績整體表現(xiàn)一般，盈利能力承壓，上市物業(yè)公司報(bào)表中報(bào)發(fā)布出來正好是七八月，?正好處在第三季度，一些上市公司在此時(shí)做出一些人事調(diào)整希望能補(bǔ)救今年的運(yùn)營結(jié)果。”

??一位資深物業(yè)分析師也持同樣觀點(diǎn)，認(rèn)為從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，物業(yè)公司高管層面的變動(dòng)，或還是與中報(bào)的業(yè)績壓力有關(guān)。加上整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)拓展和盈利能力受到影響。

??物業(yè)行業(yè)利潤下行 公司競爭將加劇

??物業(yè)行業(yè)洗牌，物業(yè)企業(yè)的競爭格局也發(fā)生了變化。多家物業(yè)公司面臨經(jīng)營壓力，現(xiàn)金流緊張，導(dǎo)致高層管理人員對(duì)公司的未來發(fā)展前景產(chǎn)生疑慮，從而選擇離職。

??除了一些物業(yè)公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流遇到困難外，此外，在物業(yè)管理行業(yè)中，物業(yè)費(fèi)問題一直是業(yè)主和物業(yè)公司之間的重要矛盾點(diǎn)。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境下，物業(yè)費(fèi)問題變得更加復(fù)雜。

??“物業(yè)管理是基層治理的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，但物業(yè)公司這個(gè)中間人的身份也得到了好多保護(hù)，利益也得到了好多保護(hù)。這種跟業(yè)主之間的矛盾不斷積累，以至于到今天難以調(diào)和。” 孟慶斌說。

??他認(rèn)為，其實(shí)有很多物業(yè)公司跟業(yè)主之間的矛盾，是業(yè)主跟基層治理的矛盾。物業(yè)公司躺著賺錢的時(shí)代太久了，一直沒有真正去做好服務(wù)。物業(yè)行業(yè)從監(jiān)管上到操作上在退步。不管是增值業(yè)務(wù)還是物業(yè)行業(yè)的管理都在退步。“早晚會(huì)導(dǎo)致一個(gè)拐點(diǎn)，根本改變這種局面還得依靠上級(jí)單位。”

??前述不愿具名的上市物業(yè)公司高管認(rèn)為，“未來的物業(yè)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷一場淘汰賽，行業(yè)的利潤空間處于下行，企業(yè)需要保留合理的利潤空間去發(fā)展，在競爭中活下來。”

??公開數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)行業(yè)毛利率保持在20%，凈利率都在10%左右。

??一位物企上市高管判斷，“未來物業(yè)行業(yè)毛利率可能在5%～8%，會(huì)有一定規(guī)模的公司留下來，出現(xiàn)一批有特色的公司。”

??孟慶斌分析，物業(yè)行業(yè)未來的趨勢(shì)將是更加注重用戶體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司需要通過創(chuàng)新的模式，提升自身的競爭力和用戶滿意度。“物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將更加依賴于科技和智能化。通過引入大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，物業(yè)公司可以更好地管理和服務(wù)社區(qū)居民，提升整體的服務(wù)水平。”