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??自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“通知”）兩天后，廣州宣布將收回一宗閑置土地。

??11月13日，越秀地產在公告中透露，當天與廣州市土地開發中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲協議，預計可獲得約15.29億元的現金補償。

??這2宗地本是商業用途，越秀地產2021年收購來后一直未動工建設。根據最新的規劃，地塊將調整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

??2個多月前，廣州市土地開發中心已經從越秀地產手上收回了總代價約120億元的住宅用地，以應付票據的形式支付。

??商業用地閑置3年

??廣州大干圍地塊包含兩幅編號分別為AH101533及AH101534的地塊，總用地面積約為1.55萬平方米，位于廣州市海珠區工業大道南大干圍，原規劃用于零售商業用途、商務金融用途以及批發市場用途。

??2021年7月，越秀地產向母公司越秀集團收購廣州市佰城投資發展有限公司（以下簡稱“廣州佰城”）98%股權，總代價約為22.9億元，包括18.74億元的股權轉讓款以及約4.2億元的注資金額。

??廣州佰城擁有一個商業項目，土地位于廣州市海珠區工業大道南大干圍12號、1號（地塊二），總占地面積約6.26萬平方米，計算容積率建筑面積約39萬平方米。項目土地將發展作商業用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。

??當時，越秀地產對這個項目很滿意，認為其地理位置極佳，周邊有三個地鐵站，擁有發展完備的優質生活設施及運輸系統，開發前景可期，有利于加強該公司的核心房地產業務。

??廣州佰城原本承諾在2016年底前向原股東交付總建筑面積7萬平方米的商業房地產，越秀地產入主后，交付日期便延遲到了2024年12月31日前。

??拿下這個地塊不久，越秀地產開發了一個名為“越秀天薈江灣”的項目，首期主打低總價的小面積公寓產品。此次被收回的AH101533及AH101534地塊便在“越秀天薈江灣”旁邊。

??據越秀地產介紹，基于市況、商用物業供求、估計開發成本等因素，AH101533及AH101534地塊目前仍未開發。這兩個地塊的賬面值約為15.3億元，收儲的現金補償約15.29億元，該公司預期將錄得除稅前虧損約106萬元。

??收儲方式有變化

??這已經是今年以來廣州第三次收回閑置土地。8月30日、9月2日，廣州市土地開發中心分兩次向越秀地產收回白云區廣龍地塊3幅土地、番禺區暨南大學北側地塊二的使用權，總代價約120億元。廣州市土地開發中心不需要支付現金，只提供等值應付票據，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??大干圍地塊提供了現金補償，但并非即刻支付。根據收儲協議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，廣州佰城可向廣州市土地開發中心提出書面支付補償申請。也就是說，要等到土地重新賣出后，越秀地產才能收到補償款。即便如此，也比應付票據更為靈活。

??通知提到，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。大干圍地塊屬于企業無意愿繼續開發的土地，且為已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，符合收回要求。

??通知還強調，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。

??對于大干圍AH101533、AH101534地塊，廣州市土地開發中心早就有了重新出讓的計劃。8月份，廣州披露了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批），涉及50宗土地，其中便包括了大干圍AH101533、AH101534地塊。在清單中，這兩塊地的規劃用途為二類居住用地。10月份，廣州市規劃和自然資源局發布了更詳細的規劃，兩塊地的用地性質均調整為二類居住用地，用地面積不變，但總建筑面積由11.1萬平方米調整為約6萬平方米。

??機構華南分院分析師楊永俊表示，本次收儲有助于相關部門完成后續控規調整與地塊的再次出讓。由于地塊位于越秀地產正在開發的項目范圍內，預計由該公司重新競得的概率較高，本次其獲得的現金補償或將重新用于該地塊的競拍中。