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??“我把房子賣了，以后就是無房人士了，只能租房住。”10月底的一天，西安市民王女士突然收到了好友的一條微信。

??這套115平方米的三居室是王女士好友的“婚房”，隨著孩子的出生，這個(gè)三居室略顯擁擠，她有了置換的計(jì)劃。“原來想著賣掉其他的房子來置換，后來又覺得那是父母的房子，我無權(quán)處置，而且現(xiàn)在居住的房子越來越老，房價(jià)也一直掉，和家人商量了下，最后決定有合適的機(jī)會(huì)就出手。”王女士的好友說道。

??出售速度超出了她的預(yù)期。“沒想到這么快，才掛牌了兩三周，對方看了兩次直接就買了。”王女士的朋友說道。

??客戶決策周期縮短

??出售的速度之所以如此快，是因?yàn)樗s上了一個(gè)政策窗口期。

??9月24日，中國人民銀行公布了降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等房地產(chǎn)金融政策。緊接著，9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)的維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定信號。

??西安迅速跟進(jìn)。10月17日，西安市發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱“通知”），涉及公積金貸款、住房限售、以舊換新等方面。

??在接二連三的政策刺激下，房地產(chǎn)市場活躍了起來。王女士好友所在小區(qū)附近一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的店長接受采訪時(shí)說：“最近來看二手房的客戶增多了，主要是新房成交好帶動(dòng)二手房回暖，客戶如果沒有選到心儀的新房，就會(huì)把目光投向二手房。”

??在該門店里，一對前來咨詢的購房者說道：“我們買房主要是為了結(jié)婚，屬于剛需。現(xiàn)在新房價(jià)格太高了，就想看一些品質(zhì)還不錯(cuò)的二手房，另外看新聞，政策要求‘止跌回穩(wěn)’，價(jià)格應(yīng)該也不會(huì)再降了，所以選擇在這個(gè)時(shí)候出手。”

??同樣有置換計(jì)劃的還有劉女士。劉女士的置換計(jì)劃主要是為了“學(xué)區(qū)”，“孩子還有三年就要上初中，不想讓她上現(xiàn)在小區(qū)對口的中學(xué)，所以打算賣掉現(xiàn)在住的房子，換一套學(xué)區(qū)好點(diǎn)的房子。最近房貸利率很低，感覺買房時(shí)機(jī)也很合適。”劉女士說道。

??與此同時(shí)，多位受訪房屋中介人士均表示，最近成交量有所上升。據(jù)上述店長提供的數(shù)據(jù)，王女士好友所在的小區(qū)8月和9月各成交了3套，10月份則成交了6套。隨著客戶的增多，成交周期也有所縮短，“之前一套房成交可能需要2~3個(gè)月，現(xiàn)在差不多只需要1個(gè)月。”該店長表示。

??在鐵一中陸港小學(xué)的加持下，綠城西安全運(yùn)村、中糧奧體壹號等小區(qū)被家長熱捧，諾家門店的一位經(jīng)紀(jì)人表示，整個(gè)“十一”期間，周邊幾個(gè)小區(qū)大約成交了100套。

??百年行創(chuàng)始人楊凱鵬稱，10月房源成交周期198天，客源成交周期48天，帶看轉(zhuǎn)化比20:1，9月為25:1。相比之下，10月帶看效率提升較為明顯，客戶決策周期也在縮短。

??10月份，一二手房業(yè)務(wù)表現(xiàn)喜人。單量方面，西安一二手房環(huán)比9月增長76%，同比去年10月增長55%。其中買賣環(huán)比增長55%，同比增長44%；周度來看，二手單量走勢穩(wěn)定，11月份依舊向好。

??市場分化加劇

??不同于有學(xué)區(qū)加持的房子，一些沒有“核心競爭力”的房子仍然難賣，周女士的房子就是其中之一。

??2021年，周女士在灞橋購置了一套90平方米左右的兩室，本來沒有置換打算的她看到利好政策后有些心動(dòng)，可是現(xiàn)實(shí)卻讓她有些糾結(jié)，“房子掛牌一個(gè)月了，幾乎沒有人來看過，更別說談價(jià)了”。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著次新房的大量掛牌，這些小區(qū)將更加難賣。根據(jù)西安最新政策，全市已購買、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實(shí)施原“滿三滿二”的住房“限售”政策，調(diào)整為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書即可上市交易。“隨著該措施的落地，二手房市場掛牌量將增加，此前因條件限制而無法出售的房源短期集中爆出。”克而瑞陜西分析道。

??這也在數(shù)據(jù)上得到了體現(xiàn)。“取消‘限售’后的三天內(nèi)，房屋掛牌量大概增加了5000多套，而且還一直在增長。”上述21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店的店長展示了后臺數(shù)據(jù)說，目前西安市二手房掛牌量約有18.7萬套，而在這之前掛牌量在18.2萬套左右。

??目前，二手庫存房源量環(huán)比增長3%、新增房源量環(huán)比增長18%，二手庫存客房比3.1，環(huán)比增長4%，有增長態(tài)勢。

??“政策出臺后，之前一些不符合出售條件的次新房可以掛牌了，相較于老舊小區(qū)，這些房源更受關(guān)注，價(jià)格合適的更容易成交，老舊小區(qū)只能降價(jià)。”上述店長說道。

??據(jù)諾家門店的經(jīng)紀(jì)人介紹，西安新政策出臺后，綠城全運(yùn)村掛牌的多是一些大戶型房源，“這些房源交付時(shí)間比較晚，不符合原來的掛牌條件”。

??隨著房源競爭的激烈，價(jià)格下降也在預(yù)料之中。克而瑞陜西分析認(rèn)為，取消限售將產(chǎn)生三個(gè)方面的影響，其中一個(gè)便是“急于出手的業(yè)主通過‘價(jià)格戰(zhàn)’快速拋售”。

??楊凱鵬也表示：“無論是新房還是二手，以價(jià)換量都是目前的形勢。”談到出售價(jià)格，王女士的朋友也感覺不及預(yù)期，她說：“去年剛掛牌的時(shí)候，房價(jià)是230萬元，今年的成交價(jià)就只有179萬元，一年時(shí)間跌去了51萬元。我們這套還算是這幾個(gè)月里成交價(jià)格高一些的房子，上一套成交的就只有175萬元。”