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10萬億的化債“組合拳”,對房地產(chǎn)有何影響?

原創(chuàng)亞晨 2024-11-11 11:17:55 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (亞晨/文)近年來力度最大的地方化債方案公布了。

??11月8日,十四屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準(zhǔn)<國務(wù)院關(guān)于提請審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案>的決議》。具體為增加地方債務(wù)限額6萬億元,用于置換存量隱性債務(wù),為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。

??10萬億化債“組合拳”方案公布

??根據(jù)同日召開的全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上消息確認(rèn),這6萬億元債務(wù)限額,分三年安排,2024—2026年每年2萬億元;同時,自2024年開始,連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元,專門用于化債,累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。

??這也意味著,未來將直接增加地方化債資源高達10萬億元。此外還明確,2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元,仍按原合同償還。

??財政部部長藍佛安在新聞發(fā)布會上表示,上述三項政策協(xié)同發(fā)力,2028年之前,地方需消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元,平均每年消化額從2.86萬億元減為4600億元,不到原來的六分之一,化債壓力大大減輕。

??藍佛安稱,當(dāng)前一些地方隱性債務(wù)規(guī)模大、利息負擔(dān)重,不僅存在“爆雷”風(fēng)險,也消耗了地方可用財力。在這種情況下,實施這樣一次大規(guī)模置換措施,意味著化債工作思路作了根本轉(zhuǎn)變:

??一是,從過去的應(yīng)急處置向現(xiàn)在的主動化解轉(zhuǎn)變;二是,從點狀式排雷向整體性除險轉(zhuǎn)變;三是,從隱性債、法定債“雙軌”管理向全部債務(wù)規(guī)范透明管理轉(zhuǎn)變;四是,從側(cè)重于防風(fēng)險向防風(fēng)險、促發(fā)展并重轉(zhuǎn)變。從政策效應(yīng)看,能夠發(fā)揮“一石二鳥”作用。一方面,解決地方“燃眉之急”,緩釋地方當(dāng)期化債壓力、減少利息支出。另一方面,幫助地方暢通資金鏈條,增強發(fā)展動能。

??對此,分析人士認(rèn)為,化債思路的轉(zhuǎn)變,進一步擴大了化債范圍,表明中央對解決地方債務(wù)問題的重視,同時也釋放了解決地方債務(wù)問題的信號。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示,此次政策意味著“發(fā)新債償舊債”工作的啟動, 6萬億債務(wù)限額的增加,有助于一些存量債務(wù)的置換和化解,是全國防范化解金融風(fēng)險的重大舉措。

??華泰證券研究所認(rèn)為,化債思路的底層邏輯更多體現(xiàn)“托底防風(fēng)險”,而非“強刺激”思路。整體化債方案符合預(yù)期,化債思路更加務(wù)實,置換后地方政府的化債壓力和現(xiàn)金流將大為改善,五年累計可節(jié)約6000億元左右利息支出。

??另據(jù)中金公司測算,未來三年或可釋放財政空間4.08萬億元,未來一年或可釋放1.36萬億元,相當(dāng)于2023年GDP的0.86%。但要注意的是,規(guī)模更大的經(jīng)營性債務(wù)短期付息以及中期接續(xù)壓力還在,如果這方面的支持力度加大,那么穩(wěn)增長的效果也將得到提升。在需求缺口較大、物價低迷、外圍環(huán)境更復(fù)雜的情況下,財政加碼非常重要。

??對房地產(chǎn)有何影響?

??值得注意的是,發(fā)布會上還明確了兩項重要的房地產(chǎn)增量政策。

??根據(jù)藍佛安介紹,目前,支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策,已按程序報批,近期即將推出。專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備,以及收購存量商品房用作保障性住房方面,財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細則,推動加快落地。

??嚴(yán)躍進預(yù)計,閑置土地化解的專項債政策會加快推出,其有助于后續(xù)收儲閑置安置房用地、房企未開工用地、房企未銷售的現(xiàn)房項目等,這都有助于加快推進以購代建等工作的開展。

??克而瑞研究中心分析認(rèn)為,通過增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù),為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

??從目前情況看,存量房收儲工作已經(jīng)進入落地期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,目前已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲,29個城市已落地首批房源征集細則,明確參與征集商品房需滿足的條件。

??但從當(dāng)前各城市政府收儲落地情況看,仍存在一些現(xiàn)實問題。對此,《丁祖昱評樓市》指出,現(xiàn)有房源規(guī)模與收儲條件匹配度較低,已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右,即便全部收儲也對當(dāng)前各城市恢復(fù)供求在平衡作用相對有限。在未來地方專項債資金支持下,各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點作相應(yīng)的調(diào)整。

??另一方面,地方專項債也可用于支持地方回購存量土地。

??克而瑞研究中心建議,優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地,及時匹配專項債券等資金。研究設(shè)立收購存量土地專項借款,作為專項債券的補充,中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地,再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的,將嚴(yán)格把控。市場確有需求的,才可以優(yōu)化條件、精準(zhǔn)投放,但必須控制在收回收購總量的一定比例之內(nèi)。

??此外,允許地方發(fā)行政府專項債也將為實現(xiàn)100萬套城中村改造貨幣化安置目標(biāo)、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。

??根據(jù)克而瑞此前對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算,2017年全國開工609萬套棚改,其中貨幣化安置約360萬套,假設(shè)每套棚改貨幣化安置對應(yīng)購置85平方米的住房,共計撬動3.1億平方米的住宅銷售,占當(dāng)年銷售份額的21.5%。如果以此粗略推算,100萬套的城中村改造可以釋放出規(guī)模可觀的增量購房需求,或?qū)咏?億平方米住宅銷售。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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