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海南這一創(chuàng)新模式,全國推廣!

土地陳標(biāo)志 2025-09-03 08:55:16 來源:中房報(bào)

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??海岸帶紅線內(nèi)土地難開發(fā)、航標(biāo)塔遷改遷移涉10余部門、產(chǎn)業(yè)迭代致資源“錯(cuò)配”……這些曾讓企業(yè)犯愁、造成土地長期“沉睡”的存量用地難題,如今在海南有了精準(zhǔn)破解之道。

??最近一段時(shí)間,中國房地產(chǎn)報(bào)記者跟隨海南省自然資源和規(guī)劃廳專題調(diào)研組赴萬寧、樂東、儋州、澄邁、文昌等多個(gè)市縣進(jìn)行實(shí)地走訪,見證了海南省資規(guī)部門挖潛存量資源,破解存量“呆賬”的決心。

??近年來,海南省委、省政府高度重視閑置存量土地處置工作,堅(jiān)持高位推動(dòng),強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo),層層壓實(shí)主體責(zé)任。海南省自然資源和規(guī)劃廳與各市縣政府、省直相關(guān)單位密切配合,采取主動(dòng)服務(wù)、實(shí)地指導(dǎo)、完善政策等方式,強(qiáng)力推動(dòng)加快盤活存量資源。

??據(jù)悉,截至2025年8月底,海南省累計(jì)處置閑置土地超19萬畝。

??從“容積率漂移”實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值轉(zhuǎn)移,到依法調(diào)規(guī)適配產(chǎn)業(yè)需求;從多方協(xié)調(diào)掃清設(shè)施障礙,到“招拍掛”化解鄉(xiāng)村權(quán)屬矛盾,海南各級(jí)政府部門主動(dòng)作為,“新官理舊賬”,以“創(chuàng)新舉措+主動(dòng)服務(wù)”破局,一些因歷史原因造成的土地閑置問題得到了妥善解決。

??其中,大膽創(chuàng)新“容積率漂移”方式處置閑土地實(shí)踐案例,被自然資源部作為“妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例”在全國進(jìn)行推廣。

??2024年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào):“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系,全面提高資源配置效率”。海南省大力推動(dòng)閑置存量土地處置,有效盤活利用存量土地資源,幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)、推動(dòng)投資落地見效,進(jìn)一步營造了良好的營商環(huán)境。

??大膽創(chuàng)新“容積率漂移”

??“政府部門與企業(yè)進(jìn)行了充分的溝通協(xié)商,最后雙方達(dá)成一致,由政府收回6宗土地使用權(quán),采取‘容積率漂移’的方式解決土地閑置的問題。”8月19日,海南萬寧中海神州半島項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

??萬寧市自然資源和規(guī)劃局副局長周志軍向記者解釋稱,“容積率漂移”就是等價(jià)值調(diào)整容積率至本市內(nèi)該公司名下其他宗地的處置方式,本質(zhì)上是一種特殊的“土地置換”。

??是什么樣地塊可以采用這種特殊的“土地置換”方式進(jìn)行處置?

??記者了解到,位于海南省萬寧市東澳鎮(zhèn)境內(nèi)的神州半島便采取了這一土地置換方式。神州半島三面環(huán)海,一面接陸,東南長8.7公里,西北寬2.7公里,面積24平方公里,為海南知名的旅游度假區(qū)。

??據(jù)介紹,中海鼎業(yè)(萬寧)房地產(chǎn)有限公司等房企取得神州半島6宗土地(約695畝),位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)。2013年,海岸帶管控政策發(fā)生變化,因不符合準(zhǔn)入條件,造成土地閑置。

??就此類問題,海南省出臺(tái)了解決海岸帶200米歷史遺留問題的有關(guān)政策,其中創(chuàng)造性提出了等價(jià)值調(diào)整容積率的處置路徑。

??在海南省自然資源和規(guī)劃廳指導(dǎo)下,萬寧市資規(guī)局等相關(guān)方面與企業(yè)進(jìn)行了多輪深入溝通協(xié)商后取得一致意見,采取“容積率漂移”的方式,解決歷史遺留問題。

??“假如政府有償收回閑置的695畝土地,至少需要6.6億元資金。”周志軍告訴記者,但采取“容積率漂移”的方式處置,政府不需要再支付收地資金,同時(shí)企業(yè)的合法利益也得到了保障。

??據(jù)悉,萬寧市成功采取容積率等價(jià)值“漂移”方式處置閑置土地,創(chuàng)造性解決了土地長期閑置的歷史遺留問題,既讓企業(yè)的投資意愿切實(shí)落地,也減輕了政府貨幣有償收回土地的財(cái)政壓力,更是實(shí)現(xiàn)了節(jié)約集約高效利用土地資源,保護(hù)海洋海岸生態(tài)環(huán)境,一舉多得。

??2024年11月7日,自然資源部印發(fā)的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》中關(guān)于依法規(guī)范收回土地提到,允許通過非貨幣補(bǔ)償方式協(xié)商收回土地,可為企業(yè)置換等價(jià)值的土地,或在具備實(shí)施條件的前提下,為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等,這也為該作法提供了國家層面的政策支撐。

??據(jù)了解,萬寧市“容積率漂移”方式處置閑置土地,豐富了閑置土地處置實(shí)踐案例,被自然資源部選入2024年第一批《妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例》,并向全國進(jìn)行推廣。

??企業(yè)之所急與政府之所做

??“我們這個(gè)項(xiàng)目最初也是因?yàn)楹0稁Ч芸卣叩脑颍瑢?dǎo)致土地閑置。”8月20日上午,海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬宇告訴記者,在當(dāng)?shù)卣块T的服務(wù)幫助下,目前項(xiàng)目兩棟樓的主體已封頂。

??據(jù)馬宇介紹,他們公司通過政府招商引資來到海南省樂東黎族自治縣九所鎮(zhèn)發(fā)展,其中在龍棲灣成功開發(fā)了一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,目前正在開發(fā)建設(shè)一文創(chuàng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。

??“這個(gè)項(xiàng)目用地是通過掛牌出讓的方式競得,證載用途為‘住宿餐飲’,面積116.56畝。”馬宇告訴記者,該項(xiàng)目用地起初因涉及海岸帶陸域200米管控政策,未能動(dòng)工開發(fā),土地閑置。

??后來,海南省政府相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況,科學(xué)認(rèn)定,允許符合條件的項(xiàng)目依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),因此該項(xiàng)目地塊限制開發(fā)原因得以消除。

??但從企業(yè)拿地到限制開發(fā)問題得到解決,已經(jīng)過去了較長的時(shí)間。按照項(xiàng)目地塊所處位置及當(dāng)前的市場形勢(shì),再以“住宿餐飲”用途開發(fā),對(duì)于企業(yè)而言,產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)不再適應(yīng),勢(shì)必給企業(yè)的發(fā)展造成困擾。

??“企業(yè)當(dāng)時(shí)有這方面的需求,我們也是按照相關(guān)法律規(guī)定依法依規(guī)論證后,調(diào)整了地塊詳細(xì)規(guī)劃用途。”海南省樂東縣自然資源和規(guī)劃局黨組成員、不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任林光巧告訴記者,該縣相關(guān)部門深入與企業(yè)協(xié)商,了解企業(yè)開發(fā)方向,啟動(dòng)了該宗用地規(guī)劃條件調(diào)整工作。

??2020年12月,該宗地控規(guī)用途調(diào)整獲批,新用途為“商務(wù)金融”用地。企業(yè)也根據(jù)相關(guān)規(guī)定,補(bǔ)繳了相應(yīng)的土地出讓金。

??“這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資9.5億元,2021年開工建設(shè),擬建6棟樓,目前2棟樓主體已經(jīng)完工,1棟樓正在基礎(chǔ)施工,3棟樓正在辦理報(bào)建手續(xù),已完成固投7500萬元。”馬宇表示,多虧了樂東縣資規(guī)部門的幫助,想企業(yè)之所想,急企業(yè)之所急,有這樣好的營商環(huán)境,我們?cè)诋?dāng)?shù)匕l(fā)展也更有信心了。

??鄉(xiāng)村項(xiàng)目10年困局被破解

??在儋州市洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),一座航標(biāo)塔成為了某企業(yè)開發(fā)建設(shè)的“攔路虎”,企業(yè)廠房建設(shè)項(xiàng)目一度被擱淺,項(xiàng)目用地涉嫌閑置。

??儋州市自然資源和規(guī)劃局開發(fā)利用科科長楊子唯向記者介紹,該項(xiàng)目用地115.6畝,土地用途為“工業(yè)用地”,擬建設(shè)數(shù)智加工流通中心項(xiàng)目,但該企業(yè)并沒有依約按時(shí)動(dòng)工開發(fā)。

??精準(zhǔn)排查,鎖定癥結(jié)。2023年7月,儋州市資規(guī)局第一時(shí)間啟動(dòng)閑置土地專項(xiàng)調(diào)查,通過與企業(yè)深度對(duì)接、實(shí)地核查,迅速厘清核心梗阻:航標(biāo)塔的使用、管理涉及多部門交叉權(quán)責(zé),企業(yè)單方面無力推動(dòng)遷移。

??針對(duì)協(xié)調(diào)主體多、溝通環(huán)節(jié)復(fù)雜的難題,儋州市自然資源和規(guī)劃局急企業(yè)之所急,先后組織相關(guān)部門召開專題協(xié)調(diào)會(huì),統(tǒng)籌梳理訴求、協(xié)調(diào)利益分歧、明確遷移方案,最終促成各方達(dá)成一致意見。

??2023年11月17日,儋州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合相關(guān)主管部門完成航標(biāo)塔遷移,從根源上消除項(xiàng)目開工障礙。同年12月4日,該局依法下發(fā)《閑置土地認(rèn)定書》,明確該閑置屬政府原因,并同步啟動(dòng)延長動(dòng)工開發(fā)時(shí)間的處置流程,為企業(yè)合規(guī)開工提供政策保障。

??在儋州市自然資源和規(guī)劃局的全程推動(dòng)下,該項(xiàng)目于2024年9月順利開工建設(shè),目前已完成70%主體結(jié)構(gòu)工程,累計(jì)投資約1.7億元,預(yù)計(jì)2026年3月前竣工投用。

??該企業(yè)總經(jīng)理江雄告訴記者,在儋州自然資源和規(guī)劃局的大力支持下,第一時(shí)間幫企業(yè)積極協(xié)調(diào)解決問題,我們項(xiàng)目才能順利開工實(shí)施。

??相較于城市用地難題,鄉(xiāng)村存量用地的盤活更牽動(dòng)群眾切身利益。

??在澄邁縣福山鎮(zhèn)侯臣美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目,96套回遷房因“房歸公司、地屬村民”的權(quán)屬分離問題無法移交,閑置10余年,導(dǎo)致125畝土地低效利用,成為困擾當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生難題。

??面對(duì)這一沉疴痼疾,澄邁縣資規(guī)局創(chuàng)新施策,牽頭推動(dòng)問題化解。

??經(jīng)詳細(xì)了解,該項(xiàng)目多年前由開發(fā)企業(yè)與村民小組協(xié)商一致后合作開發(fā),約定“村集體出地、企業(yè)出資”,后因企業(yè)資金鏈斷裂等多方面原因陷入“回遷房難移交、商業(yè)用地難開發(fā)”的僵局。

??為打破困局,澄邁縣自然資源和規(guī)劃局牽頭制定多維度破解方案:首先厘清權(quán)屬關(guān)系,推動(dòng)96套回遷房、構(gòu)筑物等地上資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)主體,從根源上理順“房”“地”等資源權(quán)屬。

??其次創(chuàng)新出讓模式,提出“土地+地上資產(chǎn)”打包招拍掛模式,先將已有建筑物的125畝土地依法完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收等手續(xù),再將土地連同地上資產(chǎn)整體出讓,實(shí)行土地出讓金與地上資產(chǎn)價(jià)款分開結(jié)算,兼顧各方利益。

??在澄邁縣自然資源和規(guī)劃局的全程統(tǒng)籌推動(dòng)下,2025年,該地塊成功出讓,不僅徹底解決了困擾村民多年的房地閑置問題,切實(shí)獲得收益,更通過農(nóng)文旅項(xiàng)目落地為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興注入新動(dòng)能,實(shí)現(xiàn)了民生保障與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙贏”。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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