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??“到今年底，境內(nèi)債僅剩68億元，負(fù)債高峰就過了。” 龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，過去三年負(fù)債已降400億元。

??8月29日，龍湖集團(tuán)召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會。2025年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，經(jīng)營性收入占比提升至22.6%，成為行業(yè)深度調(diào)整背景下少數(shù)保持盈利的房企之一。

??針對當(dāng)下樓市基本面的判斷，陳序平在回應(yīng)記者提問時分析稱，短期市場走勢受政策影響顯著，但中長期仍看好中國房地產(chǎn)市場的韌性。他指出，龍湖提前三年調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，未來三年計(jì)劃每年降負(fù)債100億元，并強(qiáng)調(diào)“在一二線城市核心地段提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)是長期業(yè)務(wù)方向”。

??上半年?duì)I收入587.5億元 經(jīng)營性收入占22.6%

??“上半年多輪政策持續(xù)助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，但我們看到挑戰(zhàn)依然存在。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼在會上介紹龍湖上半年整個經(jīng)營情況時表示，“龍湖持續(xù)壓降債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以安全的財(cái)務(wù)基本面應(yīng)對環(huán)境挑戰(zhàn)。”

??從整個房地行業(yè)來看，這確實(shí)是一份穩(wěn)健的成績單。報(bào)告顯示，2025年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，其中運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入達(dá)132.7億元，同比增長明顯，占總營收的22.6%。這一成績在行業(yè)深度調(diào)整背景下尤為突出。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至8月15日，74家發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企中，46家預(yù)計(jì)虧損，占比超六成。

??地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是龍湖營收的核心支柱。上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額350.1億元，一二線城市銷售占比達(dá)90%，回款率超100%。龍湖執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠表示，公司聚焦高能級城市，23座城市銷售進(jìn)入當(dāng)?shù)豑OP20，15座城市躋身TOP10，北京觀萃、成都上城觀萃等項(xiàng)目逆勢熱銷，印證了產(chǎn)品力與市場需求的精準(zhǔn)匹配。

??運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)新增運(yùn)營1座天街，累計(jì)開業(yè)商場89座，覆蓋24個城市，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，出租率保持97%高位；資產(chǎn)管理航道涵蓋長租公寓、活力街區(qū)等六大業(yè)態(tài)，收入15.1億元，其中冠寓開業(yè)房源12.7萬間，出租率95.6%，穩(wěn)居行業(yè)前列。服務(wù)業(yè)務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入55.3億元，在管面積約4億平方米，外拓占比60%，客戶滿意度連續(xù)16年超90%。

??“經(jīng)營性業(yè)務(wù)的盈利表現(xiàn)抵消了開發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓的影響。”摩根大通分析師指出。龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占溢利32.2億元，核心溢利13.8億元，毛利額74.2億元，毛利率12.6%，在行業(yè)普遍虧損中保持盈利韌性。

??對于外界關(guān)注的債務(wù)和資金安全問題，龍湖管理層進(jìn)行了詳細(xì)的解答。

??“龍湖的資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化進(jìn)展順利，安全性獲銀行認(rèn)可。”趙軼在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)。截至報(bào)告期末，龍湖有息負(fù)債較2024年底壓降65.3億元至1698億元，其中銀行融資占比87%，三道紅線繼續(xù)穩(wěn)居綠檔：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.1%，凈負(fù)債率51.2%，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)1.74倍。

??據(jù)龍湖管理層介紹，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：1年內(nèi)到期債務(wù)占比降至15.1%，外幣債務(wù)占比降至14%且100%做掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期拉長至10.95年，實(shí)現(xiàn)“規(guī)模與成本雙降”。今年以來，龍湖累計(jì)兌付債券本息145億元，年內(nèi)到期債券已全部清償，無境外債償付壓力。

??“龍湖提前三年踩剎車，2022年啟動降負(fù)債，未來三年每年計(jì)劃降100億元。”陳序平表示，公司堅(jiān)持“以銷定支、量入為出”的財(cái)務(wù)策略，確保現(xiàn)金流安全。截至報(bào)告期末，龍湖在手現(xiàn)金446.7億元，為跨越周期提供堅(jiān)實(shí)支撐。

??聚焦一二線城市 擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)地塊

??在土地投資策略上，龍湖延續(xù)“優(yōu)中選優(yōu)、深耕核心”的紀(jì)律，也是目前市場上活躍的民營房企代表之一。

??2025年上半年，中國土地市場投資金額分化現(xiàn)象加劇，央企國企持續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國300城住宅用地成交面積同比縮量，但在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加帶動下，土地出讓金實(shí)現(xiàn)明顯增長。拿地金額前十強(qiáng)企業(yè)中，8家為央國企，市場格局高度集中。

??民企陣營呈現(xiàn)顯著的區(qū)域化特征。濱江集團(tuán)、邦泰地產(chǎn)等企業(yè)依托重倉城市樓市回暖，在杭州、成都等地區(qū)積極補(bǔ)倉。新希望地產(chǎn)于2月經(jīng)過58輪競價(jià)，競得成都一環(huán)內(nèi)26畝優(yōu)質(zhì)地塊。龍湖集團(tuán)成為少數(shù)仍保持全國拿地能力的民營房企，上半年于上海、蘇州、重慶、成都等高能級城市共獲取5宗地塊。

??隨著“好房子”被納入政府工作報(bào)告，行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品力競爭階段，核心優(yōu)質(zhì)地塊資源稀缺性凸顯。

??龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠表示：“市場需要時間恢復(fù)，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是稀缺資源。”他透露，下半年龍湖將繼續(xù)堅(jiān)守投資紀(jì)律，彈性供貨，聚焦高能級城市優(yōu)中選優(yōu)。

??此外，產(chǎn)品創(chuàng)新成為龍湖應(yīng)對周期的重要策略。2025年，其全新“峯萃”產(chǎn)品線落地昆明，以“負(fù)公攤、空中院館”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)首開銷售額3.6億元。同時，龍湖通過升級在售項(xiàng)目配套、整合生態(tài)資源，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值和客戶體驗(yàn)。

??“好的產(chǎn)品才能形成好的轉(zhuǎn)化。”龍湖商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者提問時表示。截至6月30日，龍湖商業(yè)累計(jì)合作品牌超7300家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，通過“一店一策”差異化運(yùn)營，推動營業(yè)額同比增長17%，日均客流增長11%。

??面對行業(yè)深度調(diào)整，龍湖以“低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流”為核心，構(gòu)建了經(jīng)營性業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新模式。陳序平表示，中長期對中國房地產(chǎn)市場的韌性抱有信心，“在一二線城市的核心地段修好房子，提供好產(chǎn)品好服務(wù)，仍是一門值得長期去做的業(yè)務(wù)。”