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??一家名不見經傳的紡織民企，正在多地土地市場頻繁亮相。

??9月4日，位于廣州佛山禪城區黎明路南側、港口路西側地塊掛牌出讓，合肥瑞倫房地產開發有限公司、廣東佰業泰建設工程有限公司以4.77億元競得，折合樓面價約8000元/平方米。天眼查顯示，合肥瑞倫控股股東為南通亞倫房地產開發有限公司（以下簡稱“南通亞倫”）。

??這并非南通亞倫首次出現在廣州土地市場。2024年12月，南通亞倫以約12.35億元競得廣州番禺沙溪地塊，成交樓面價約1.47萬元/平方米；2023年4月，南通亞倫與16家房企爭奪廣州番禺迎賓路地塊，觸及地價上限后南通亞倫23.2億元搖中，成交樓面價約2.4萬元/平方米。

??南京也是南通亞倫挺進的城市之一。今年6月28日，南京燕子磯板塊競價56輪后，南通亞倫以10.28億元總價拍下了該地塊，溢價率12%。而在2025年1月、2024年8月，南通亞倫分別拍下南京鼓樓濱江宅地、浦口宅地，溢價率分別為16%、0.4%。

??看起來低調，實則已經在南京連落三子的南通亞倫，正在成為南京市場的民企“黑馬”。中指研究院相關數據顯示，南通亞倫在2025年1~8月南京拿地金額榜中位列第10，成為榜單中的民營房企之一。

??南通亞倫地產業務觸角，還進一步延展到了寧波、杭州、蘇州、西安、合肥、深圳等地。天眼查股權穿透發現，這位“不差錢”選手背后是以紡織業起家的江蘇亞倫集團股份有限公司（以下簡稱“江蘇亞倫”），老板劉伯香曾是南通知名的紡織大亨，一度成為“南通首富”。

??從紡織實業起家的江蘇亞倫，30余年前就曾布局房地產業務，但礙于各種原因并未深入其中，而今趁著土地市場低溢價的窗口期，這家紡織公司開始在各地掃貨，開啟新一輪地產擴張。

??瘋狂搶地

??公開資料顯示，江蘇亞倫成立于1989年，南通川港鎮出生的劉伯香利用當地紡織產業優勢，打造毛紡、棉織、印染、服裝、面料等體系，產品銷售至南北美洲、中東和非洲等國家，成為有名的“紡織大亨”。

??5年后，劉伯香便進軍地產，首個項目是江蘇紡織面料專業市場，建筑面積25萬平方米，此后便大舉布局，住宅、商業地產等均有涉獵。

??截至2010年，江蘇亞倫多業態地產綜合開發493萬平方米，投資總額達137億元，南通家紡城、上海中創大廈、中基大廈、南通如東縣城的“中央廣場”社區等不動產，均由劉伯香一手打造。

??不過，2011年后，江蘇亞倫在地產領域動作寥寥。據不完全統計，截至2016年，江蘇亞倫主要發力點是在綜合改造、動遷安置，15個操盤項目中有8個綜合改造、動遷安置、經濟適用房項目，商品房開發僅有5個。值得注意的是，作為江蘇南通企業，江蘇亞倫8個綜合改造、動遷安置、經濟適用房項目中，6個項目位于上海，且項目多數由上海中匯建設集團承接建造。

??這家南通房企如何屢屢在上海收獲項目，尚且不得而知，不過從合作方信息來看，上海中匯建設集團主要從事房產開發、建筑施工、市政工程等業務，實控人黃沖與上海徐匯區政協黨組書記、主席同名，同時黃沖還兼任南通亞倫旗下全資子公司上海華峰房地產開發有限公司監事一職。

??作為江蘇亞倫旗下的地產開發平臺，南通亞倫成立于1999年，此前主要深耕江蘇大本營。不過從前幾年樓市數據來看，南通亞倫此前在房地產市場中存在感并不強，直至2022年，南通亞倫開始在房地產板塊大舉擴張。

??2022年9月，南通亞倫先后以11.87億元、6.86億元拍下經開區地塊和瑤海區地塊，正式進入合肥市場；2022年11月，深圳第四批次集中供地中，唯一生面孔且是民營企業的南通亞倫，以6億元觸頂價斬獲寶安區新安街道安居房項目，在28家參與競拍的房企中勝出。

??2023年4月，南通亞倫進入西安市場，在搖號階段擊敗7家房企，以16.5億元、15%溢價摘得西安高新區CID板塊地塊；同年4月，南通亞倫首入廣州，在華發、建發、中鐵建、美的、龍湖、保利等16組競買人激烈角逐中，23.23億元觸頂價搖中番禺區迎賓路地塊；

??9月，南通亞倫聯合上海老牌房企新黃浦，以約7%溢價率、9.509億元總價拍下青浦區宅地；2023年11月，南通亞倫加注合肥瑤海區YH202310號地塊，總價7.1億元。

??南通亞倫的野心不只競得的這幾宗地，2023年南通亞倫還曾兩次現身杭州土地拍賣市場，并嘗試進入蘇州市場，但由于競爭太激烈，最終均無所獲。當年3月的合肥土地拍賣中，南通亞倫也參與了3宗熱點地塊的競拍，都以陪跑收場。

??2024年南通亞倫拿地力度有所減緩，公開信息顯示，當年南通亞倫買下2宗地塊，一宗為8月拍下的南京江浦G21地塊，另一宗為12月拍下的廣州番禺洛浦街地塊。

??據中國房地產報記者不完全統計，3年來南通亞倫在上述一二線城市累計斥資近百億元拿地，曾經在一眾房企列表中，毫無存在感的南通亞倫已經成為土地市場上一股不容忽視的新生力量。

??實力存疑

??當前市場恢復進度較慢，大部分房企受困于資金問題，對于擴儲拿地仍處于謹慎觀望階段，但南通亞倫仍在加大擴儲力度，不免令人質疑，背后是否具備足夠的實力。

??在同策研究院研究主任李霄霄看來，母公司實體產業是支撐其擴張的關鍵，“南通亞倫隸屬江蘇亞倫，母公司在南通做家紡產業，是一家有實體產業支撐的房地產開發企業”。

??商業地產投資，成為南通亞倫穩定現金流之一，公司在南通、上海等地投資建設了多個商業地產項目，如中國南通家紡城、上海中創大廈、中基大廈等，這些不動產的租金收入成為穩定的資金來源，支持了其地產業務的拓展。

??合作開發與財務投資，也為南通亞倫提供一定彈藥補充。多年來，南通亞倫通過與融創、龍湖等房企合作開發項目，以財務投資人的角色參與，通過股權分紅、項目收益等方式獲取一定資金。

??不過，大規模拿地后的風險依然不容忽視，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，2025年重點城市住宅庫存去化周期18~24個月，售價較2021年高點下調明顯，若2026年售價再跌5%，南通亞倫利潤率將進一步走低，出現存貨減值。

??柏文喜認為，近幾年，南通亞倫集中拿地抄底，雖短期內風險可控，但行業調整期遠未結束，市場、政策與操盤不確定性疊加，加之集中拿地后造成債券、土地款、建安“三峰”疊加，一旦銷售回款率低于預期，依賴借新還舊，南通亞倫杠桿將迅速抬升。

??二代接班

??紡織、房地產兩條腿走路的江蘇亞倫，嚴格意義上并非純粹民企。

??天眼查穿透顯示，江蘇亞倫控股公司是通州市川港鎮鄉鎮企業管理服務站，后者持有江蘇亞倫83.08%股權。從公開信息來看，通州市川港鎮鄉鎮企業管理服務站是過去在特定歷史時期設立的基層組織，各地方為對當地鄉鎮企業進行管理、指導、協調和服務而設立。

??有分析稱，江蘇亞倫與通州市川港鎮鄉鎮企業管理服務站的關系，或與劉伯香此前在政府任職存在一定關聯性。

??江蘇亞倫的前身是1976年成立的鄉鎮企業，而劉伯香曾擔任通州市川港鎮副鎮長、黨委副書記及通州市鄉鎮企業管理局副局長，職務范圍直接覆蓋鄉鎮企業管理和屬地行政監管，與江蘇亞倫初創時期的鄉鎮集體所有制屬性高度契合。

??即便是2024年劉伯香去世后，其子劉斌接任，但通州市川港鎮鄉鎮企業管理服務站仍保持控股地位。

??二代劉斌接班，急需解決的問題之一就是此前拍下的地塊與出險房企合作，進而引發的資金問題。

??大舉擴張前，南通亞倫的房地產業務多以動遷房、安置房、保障房為主，商品房開發少之又少，直到2017年南通亞倫牽手融創，兩家房企4年間先后在寧波、杭州、烏魯木齊、南通、常州、徐州、合肥等地拿下12個項目，投資近130億元。

??2021年融創出險后，南通亞倫與其分道揚鑣，轉身走向了龍湖、新城控股。據不完全統計，南通亞倫與龍湖合作近10個項目，開發了龍湖翠湖壹號、龍湖學樘府等項目。

??在與上述房企合作中，南通亞倫多依賴合作開發模式，以財務投資角色介入，伴隨合作房企相繼出險，其合作項目開始陷入資金糾紛之中。

??比如合作開發杭州融創城等項目的杭州融倫置業、寧波融創海之灣置業，南通亞倫均持股19%，企查查信息顯示，前者作為被告的案件超50個、涉及金額超10億元；后者作為被告的案件有48個，被列為失信被執行人、法人被限高。

??意識到聯合開發的風險后，南通亞倫開始獨立拿地，深圳寶安中心區地塊、上海青浦區地塊、西安高新區地塊等均由南通亞倫全資持有。不過，此前極少運營操盤的南通亞倫，是否具備足夠的開發實力，靠其自身在一二線城市立足，仍未可知。

??柏文喜認為，在此前的市場開發中，南通亞倫或已具備獨立開發的最低門檻，但品牌溢價、成本控制和現金流節奏仍弱于一線房企。未來幾年是真正檢驗其操盤能力的窗口期，一旦獨立開發的項目去化或現金流表現低于預期，南通亞倫或將再次尋求與品牌房企合作，回到合作開發與財務投資的老路。