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??8月新房市場(chǎng)盡管供求回落，但是項(xiàng)目去化同環(huán)比增至年內(nèi)高位。

??通過(guò)熱銷項(xiàng)目，我們觀察到兩個(gè)變化：

??一個(gè)是“好房子”對(duì)市場(chǎng)熱度的托舉延續(xù)，但隨著四代宅產(chǎn)品集中入市，項(xiàng)目間有了明顯分化跡象。

??另一個(gè)是豪宅產(chǎn)品的熱度還在上升，比如上海“日光”豪宅頻現(xiàn)，杭州部分豪宅價(jià)格較前期限價(jià)上漲八成的情況下，仍能實(shí)現(xiàn)100%去化。

??上述兩個(gè)變化也意味著，在市場(chǎng)弱復(fù)蘇的情況下，城市間、項(xiàng)目間分化仍在持續(xù)加劇。

??8月重點(diǎn)30城項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)去化率重回年內(nèi)高位，達(dá)到42%。市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有升。

??去化率超六成的城市有6個(gè)，分別為重慶、長(zhǎng)沙、成都、寧波、杭州、鄭州。

??從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比漲多跌少，其中上海、深圳、成都、杭州等城市8月去化率實(shí)現(xiàn)同環(huán)比齊升，整體市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。

??還有一些城市延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，武漢、西安、南京、鄭州、昆明等二線城市去化率延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。

??而青島、佛山、徐州、常州等弱二三線城市8月去化率均不足兩成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)延續(xù)低迷。

??上海、杭州、寧波等標(biāo)桿豪宅入市帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增。

??典型如上海，8月份位于黃浦區(qū)核心地段的頂豪產(chǎn)品上海壹號(hào)院，五開(kāi)推出66套房源，套均7300萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)1小時(shí)售罄，這也是2025年全國(guó)首個(gè)破百億的單盤(pán)項(xiàng)目。作為上海中心城區(qū)最大體量的城市更新項(xiàng)目，自去年8月首開(kāi)以來(lái)實(shí)現(xiàn)了“屢開(kāi)屢罄”。

??這意味著，核心城市、核心區(qū)位且具有產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，仍是高端產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)熱銷的重要原因。

??同樣在杭州，標(biāo)桿高端產(chǎn)品入市帶動(dòng)熱度上升，且呈現(xiàn)出“越漲越買(mǎi)”的特征。

??比如錢(qián)江世紀(jì)城板塊單價(jià)8萬(wàn)+的豪宅產(chǎn)品入市，在售價(jià)較原來(lái)限價(jià)上漲的情況下，依然實(shí)現(xiàn)了100%去化。另外，湘湖板塊的高端產(chǎn)品同樣較限價(jià)上漲的情況下實(shí)現(xiàn)近八成的去化。地段稀缺疊加低密產(chǎn)品是項(xiàng)目熱銷的重要原因。

??另外，寧波東部新城東板塊的高端項(xiàng)目，因一城一湖的核心地段+TOD復(fù)合地標(biāo)綜合體+企業(yè)品牌與一系列軟性圈層服務(wù)+低密且純粹高端產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目加推當(dāng)天去化率高達(dá)87%。

??正是這些高端產(chǎn)品入市，為整體市場(chǎng)熱度提升起到了重要的助推作用。

??產(chǎn)品力突出的優(yōu)質(zhì)“好房子”，對(duì)于短期市場(chǎng)熱度提升起到了重要的“托舉”作用。

??比如，成都、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南京、鄭州等短期內(nèi)去化率同環(huán)比齊增皆是來(lái)自“好房子”的支撐。

??以武漢為例，8月全市共計(jì)8次推盤(pán)，共計(jì)推出1528套，綜合首日去化率為35%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤(pán)7次，推盤(pán)套數(shù)占比90%，首日去化率38%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤(pán)1次，推盤(pán)套數(shù)占比10%，首日去化率僅為3%。

??再如長(zhǎng)沙，去化率高達(dá)84%主要由于單盤(pán)驅(qū)動(dòng)，即雨花區(qū)的高端改善四代宅項(xiàng)目入市拉動(dòng)。

??還有重慶，8月開(kāi)盤(pán)清一色新規(guī)項(xiàng)目使得去化率同環(huán)比大增六成左右。

??但也有例外，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷售層面的分化跡象也開(kāi)始顯現(xiàn)。

??這在南京和成都尤為明顯，兩城除了去化率高達(dá)8成以上的熱銷項(xiàng)目外，也有去化率不足四成的滯銷產(chǎn)品。

??比如成都，東客站板塊某四代宅項(xiàng)目被周邊同類四代宅集中入市分流，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率只有38%。

??再如南京江北核心區(qū)兩項(xiàng)目，由于所處區(qū)域市場(chǎng)熱度低，且一二手房競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較大，部分優(yōu)質(zhì)二手房項(xiàng)目甚至可能分流新房客戶，整體去化率都在四成以下。

??在樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇進(jìn)程中，除了核心區(qū)具有產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)的豪宅和四代宅等新規(guī)產(chǎn)品熱銷之外，對(duì)于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤(pán)僅能依托大折扣等價(jià)格策略才能實(shí)現(xiàn)銷量提升。

??“金九”營(yíng)銷旺季已至，供應(yīng)量提升和折扣力度持續(xù)加大預(yù)期助力新房成交止跌回升，但整體增幅有限，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??京滬杭蓉等核心一二線城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，京滬仍處于政策利好期，而成都、杭州因適銷對(duì)路改善盤(pán)入市，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。

??值得注意的是，隨著含四代宅在內(nèi)的新規(guī)住宅集中入市，并非所有高得房率產(chǎn)品均可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、價(jià)格實(shí)惠、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。