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舊改小區(qū)變身千萬豪宅 深圳華泰小區(qū)遭遇考問

市場劉宇 2025-09-08 09:54:22 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??舊改15年后,華泰小區(qū)化身豪宅“香蜜四季”,各方?jīng)]想到的是因此而陷入爭議。

??8月13日,位于深圳市福田區(qū)的新世界香蜜四季項目發(fā)布了一則“預約看房通知”,表示后臺已收到逾3800名客戶的預約看房申請。

??這一項目前身為華泰小區(qū),建于1984年,占地5.5萬平方米,早在2010年,華泰小區(qū)就被納入城市更新計劃。2012年,深圳新世界被確認為項目實施主體,并于2013年正式啟動城市更新。

??但是,由于多種歷史遺留問題盤踞,華泰小區(qū)舊改陷入了長時間博弈,是過去十余年深圳舊改史上最難啃的“硬骨頭”之一。直至2021年2月,小區(qū)最后一棟舊樓成功拆除后,當年4月才終于啟動開工建設(shè)。

??如今,其變身“新世界香蜜四季”重回公眾視野,市場自然高度關(guān)注,一方面是因為福田區(qū)的新房供應一直稀缺,另一方面,作為項目開發(fā)商,深圳新世界在過往項目銷售中曾被指出有“捂盤”嫌疑,加上首批推售實際僅一百多套房源,因此這樣的排隊預約看房操作,也被輿論質(zhì)疑為換湯不換藥的“饑餓營銷”。

??有房地產(chǎn)中介人士表示,其在該項目公眾號預約看房,排到了9月3日,但同樣總價區(qū)間的一手新房,無論是在福田區(qū)或是南山區(qū)等核心區(qū)域,均未出現(xiàn)如此的看房情況。

??不僅如此,項目的地理位置、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)乃至開發(fā)商深圳新世界的背景,都讓這個歷經(jīng)15年漫長拆遷與開發(fā)的舊改大盤,在一片預約看房的熱潮中,引發(fā)了市場的廣泛質(zhì)疑。

??“香蜜湖”之名 “景田南”之實

??在預約排隊看房事件之前,項目最先被市場戳破的真相,是“香蜜湖”三個字。對于深圳,香蜜湖代表著傳統(tǒng)老牌豪宅區(qū),當前深圳官方正致力于打造“香蜜湖新金融中心”。

??“新世界香蜜四季”不僅在案名上向香蜜湖靠近,項目的在定位以及一系列的出街宣傳上,也均打出了如“香蜜湖新規(guī)大宅”“香蜜湖壓軸大戲”等推廣文字,字里行間透露出的均是作為“香蜜湖豪宅盤”的自豪感。

??對此,不少業(yè)內(nèi)人士表示,實際上香蜜四季項目并不屬于香蜜湖板塊,根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的香蜜湖地區(qū)法定圖則,片區(qū)范圍為香蜜路以東,北環(huán)大道以南、香梅路以西,南至深南大道。

??位于香梅路以西的華泰小區(qū),自始至終并不在傳統(tǒng)意義的香蜜湖片區(qū)內(nèi),而是地處蓮花街道,屬于景田南片區(qū)。

??“景田板塊其實也是不錯的,但開發(fā)商刻意碰瓷香蜜湖為項目做背書,這樣精心設(shè)計的營銷手段,有誤導購房者以及市場的嫌疑。”有片區(qū)房地產(chǎn)中介人士表示。

??根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》,第三條明確要求“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導消費者”,同時,深圳市市場監(jiān)督管理局2022年制定的《房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引》,也同樣明確規(guī)定“房地產(chǎn)廣告應當真實、合法,廣告主應當對廣告內(nèi)容的真實性負責”,以及“房地產(chǎn)廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容,不得欺騙、誤導消費者”。

??更重要的是,房地產(chǎn)中介人士還提醒,行政邊界決定資源分配,“一路之差”不僅片區(qū)劃分不同,往往還意味著配套資源的落差,最直接的便體現(xiàn)在學區(qū)資源。

??據(jù)了解,新世界香蜜四季所在位置對口的黃埔中學,整體實力與排名,僅處于福田區(qū)的中等偏下梯隊。

??舊改“玩家”遭遇爭議

??“新世界香蜜四季”項目背后的開發(fā)企業(yè)——深圳新世界集團,是一家以舊改起家的粵系房企。

??公開資料顯示,深圳新世界注冊成立于1997年,其創(chuàng)始人黃偉是廣東陽春人,與綠景的黃康境、京基集團的陳華被行業(yè)稱為“粵西籍深圳地產(chǎn)三巨頭”。

??深圳新世界集團網(wǎng)站顯示,其總資產(chǎn)規(guī)模逾1000億元,布局涵蓋深圳、香港、珠海、洛杉磯等多個城市,地產(chǎn)開發(fā)是深圳新世界集團的核心業(yè)務,旗下從事地產(chǎn)開發(fā)的主力為深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市新世界投資有限公司(統(tǒng)稱為“新世界地產(chǎn)”)。

??天眼查風險信息顯示,“深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”存在多項深度風險提醒,包括528宗司法案件,其中50%案件為商品房預售合同糾紛,同時該企業(yè)還有162條被執(zhí)行記錄,被執(zhí)行總金額2510萬元。

??購房者更需要警惕的是,該開發(fā)商飽受爭議的灰色過往。

??首先,是深圳新世界董事長黃偉陷入爭議的“跨國行賄”事件,包括財新在內(nèi)的多家媒體曾報道,黃偉曾陷入美國洛杉磯“中國地產(chǎn)商賄賂議員惠澤爾”一案,事件當年震驚一時。

??2010年左右,中國房企掀起出海熱潮,其中不乏像深圳新世界黃偉這樣的野心家。兩年間,深圳新世界集團先后收購了洛杉磯中心萬豪酒店,以及迪斯尼附近的喜來登環(huán)球大酒店,兩次收購的總市值超過了1.5億美元,成本不菲。

??直到洛杉磯方面一份近兩百頁的調(diào)查報告,才揭開了這些高樓建設(shè)背后的隱秘角落。在兩次收購完成后,黃偉計劃著將旗下酒店進行加高,甚至建成洛杉磯市最高的大樓,而這樣的改建計劃,自然需要得到洛杉磯相關(guān)部門的批準。

??于是便有了后來媒體曝光的,深圳新世界集團與洛杉磯議員惠澤爾交往密切,黃偉累計為這位“洛杉磯土地爺”花費超百萬美元的爭議事件。

??2020年7月,深圳新世界集團發(fā)布聲明,否認參與行賄,稱77層高樓項目為依法依規(guī)申報,不牽扯任何非法利益交換。

??一波未平,一波又起。2022年,黃偉再度陷入爭議,此次則是因其出現(xiàn)在了深圳新世界四季山水小區(qū)的業(yè)主大會票選現(xiàn)場,并被業(yè)主曝光“深圳新世界老板怒砸業(yè)主投票箱”。

??彼時,該小區(qū)的業(yè)主們計劃召開業(yè)主大會并更換小區(qū)物業(yè),但根據(jù)多個業(yè)主們現(xiàn)場拍攝的視頻,黃偉卻在現(xiàn)場極力阻礙反對,并將街道辦的業(yè)主大會選票箱推倒,大喊“我扔的,我砸的”。

??之后,街道辦工作人員抵達現(xiàn)場,表示“業(yè)主大會合規(guī)合法”,而業(yè)主們?yōu)榱朔乐惯x票箱再被砸,甚至在選票箱外圍用鐵管焊網(wǎng)進行保護。

??2023年,四季山水小區(qū)正式更換物業(yè)公司,期間,還發(fā)生過舊物業(yè)公司“新世界物業(yè)”不肯撤場,新舊兩家物業(yè)共同駐守小區(qū)、僵持不下的局面。直至年末,事件才得以解決,由新的物業(yè)公司全面進駐為業(yè)主提供物業(yè)服務。

??包裝的“豪宅敘事”能走多遠

??8月20日,在項目售樓處開放現(xiàn)場,黃偉在發(fā)言中提到,香蜜四季花園或定價12萬元/平方米。但如此高定價下,若回歸到項目本身,新世界香蜜四季也褒貶不一。

??由于是舊改項目,高達7.6的容積率成為了項目不可避免的先天缺陷,對比今年以來深圳出讓的多塊核心宅地已均是3.1的低容積,同樣定位為核心區(qū)豪宅,香蜜四季的小區(qū)居住密度明顯高出不少。

??資料顯示,項目整個社區(qū)共有10棟建筑,其中5棟為商品房,1棟為酒店公寓,還有1棟保障房和3棟回遷房。這不僅意味著,“公寓+保障房+回遷房”占據(jù)了小區(qū)的一半房源,對于“豪宅”的純粹性和未來溢價空間,也有可能帶來負面影響。

??“舊改項目中,這樣的高低配很常見,但由此帶來的居住體驗和未來二手房價,便很難和真正的豪宅相提并論。”片區(qū)房地產(chǎn)中介人士表示。

??產(chǎn)品方面,香蜜四季是目前福田區(qū)新房市場上少有的新規(guī)戶型,據(jù)了解,有部分戶型使用率高達100%,是項目受到購房者關(guān)注的一大要素。

??但從戶型分布看,項目戶型設(shè)置也非常多樣,包括有105~108平方米的三房,122~124平方米的四房,123~126平方米的四房,128~129平方米的四房,140~143平方米的四房,144~145平方米的四房,以及219~221平方米的五房,277~279平方米的六房,而高區(qū)甚至還有三種戶型的復式產(chǎn)品。

??新世界項目四季的交付時間預計在2027年6月,與此同時,在多個平臺上,深圳新世界所開發(fā)的上一個樓盤“新世界臨海攬山”,在項目的交付以及后期的物業(yè)服務上,也存在著不少業(yè)主投訴與爭議。

??屆時,新世界香蜜四季是否會面臨同樣的問題,抑或是將有所改善,仍待觀察,但當開發(fā)商的系列爭議新聞接二連三出現(xiàn),用了15年時間才熬完舊改路的華泰小區(qū),在深圳新世界公司包裝下的所謂“香蜜湖最后一張門票”的豪宅敘事,又能走多遠?

??沒有人能準確回答。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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