土地單甜甜 2025-09-08 09:24:38 來源：中國房地產網
??素以稀缺著稱的北京市海淀區土地市場，住宅用地在2025年上半年現井噴式放量。
??上半年，北京總共成功出讓22宗地塊，土地出讓金總額突破千億元大關，同比增長37.3%。其中，海淀區供地數量迎來爆發，出讓的6宗土地占總地塊數量的27.27%，相比去年同期僅為2宗增長明顯，4宗土地更是吸引了多家實力房企激烈角逐。還值得一提的是，2025年上半年海淀區地塊供應量超過2022年、2023年及2024年全年海淀區土地供應量的3宗、2宗和5宗。與此同時，海淀區土地供應也呈現自北向西擴張趨勢。
??進一步看，近兩年海淀區供應的住宅用地中，由舊改拆遷而來的地塊呈增加態勢。
??“海淀區供地增加本質上是供需兩旺的結果，加之區域內積壓多年的舊改拆遷地塊，在2024年進入集中拆平階段，政府方面順勢將‘多年一遇’的核心區住宅用地推向市場，既滿足開發商‘補倉’需求，也緩解了購房者在海淀區‘無新房可買’的矛盾。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱。
??逢地必搶
??從翠湖到永豐，從功德寺到朱房村、樹村，這是2024年至2025年年初海淀區供地的圖景，均集中在北部區域。對應分別打造出中海中旅翠湖玖章、保利嘉華天郡、海開頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望云、建發海晏、華潤臻澐等樓盤。
??華潤臻澐和建發海晏兩項目出自朱房村雙子地塊，在今年1月初同時拿地后便開始了產品設計規劃方面的明爭暗斗，華潤臻澐攻現代風格，建發海晏則做王府中式風格；前者做大戶型，后者戶型則更大。由于它們的產品規劃及風格差異大，客戶群體最終也涇渭分明。
??截至9月1日，華潤臻澐網簽60套，成交均價12.5萬元/平方米，去化率11.52%；建發海晏網簽173套，成交均價13.6萬元/平方米，去化率則更高為42.93%。
??今年5月20日，保利發展+北京建工聯合體以總價45.45億元競得海淀區西部半壁店0003、0004地塊后，海淀區土地出讓開始從北部來到西部。
??此后6月5日，海淀區西部繼續進行土地出讓，經過12輪競拍，中建壹品以27.78億元總價摘得海淀區西部寶山0016地塊，樓面價5.68萬元/平方米；經過10輪競拍，金隅以33.64億元競得寶山0017地塊，樓面價5.6萬元/平方米。
??從土地拍賣情況看，海淀區土地出讓集中在西部后，溢價率呈下行趨勢，如半壁店地塊溢價率為11.95%，寶山村0017、0016地塊，溢價率僅為1.48%、1.76%。此前，海淀北部區域地塊成交溢價率均呈上行態勢，如功德寺雙子地塊溢價率為15%，朱房雙子0030地塊溢價率為25.04%，0029地塊溢價率為17.33%，樹村地塊則直接將樓面價直接推至10萬元/平方米以上，溢價率27.93%。
??合碩機構首席分析師郭毅表示，海淀區有比較合理的供地策略，每個小板塊內基本上都是一宗地塊分做兩個小地塊供應，供應后兩個小地塊會同期面向市場銷售。這樣一方面有助于小板塊內形成更好的良性競爭，讓房企之間互相督促開發更好的產品。另一方面又會減少小板塊內新房競爭的激烈程度，避免出現價格上的惡性競爭，損失板塊價值。
??從周邊情況看，目前海淀區西北部主要在售項目是城建越秀香山樾和天恒廣安印香山，兩個項目2023年底相繼開盤，目前去化率并不理想。城建越秀香山樾規劃440套房源，截至9月4日網簽265套，成交均價約121906元/平方米；天恒廣安印香山規劃房源99套房源，網簽30套，成交均價約118223元/平方米。除此之外，海淀區西部還要面臨海淀區北部新盤以及石景山和豐臺新盤的跨區域客戶爭奪局面。
??目前，半壁店地塊項目還沒有明確進展，寶山雙子地塊設計方案已出，除了這兩個地塊外，海淀區西部仍有四季青西郊機場雙子地塊在第6批擬供地清單中未供應。未來海淀區西部至少有5個新盤入市，新房競爭不可避免。
??產業好，配套佳，改善性需求和剛性需求兩旺是房企到海淀競爭的主要原因。曾在海淀開發過樓盤的一家地產企業北京公司負責人表示，總公司對于海淀的地塊的態度是“逢地必搶”。
??供需兩旺
??海淀土地供應量增加，背后是樓市“供需兩旺”的結果。
??從需求端看，北京海淀區有互聯網、科研產業、學區資源多重加持，使區域熱度較高；加之2024年以前新房年供應僅500～1400套，庫存長期低位，使得海淀區新房成為稀缺資產，受到購房者青睞。不難看出，產業聚集效應疊加滿足日常所需的生活配套，使得購房者可以在工作與生活中找到平衡點。字節跳動、快手、騰訊、百度等眾多互聯網大廠聚集海淀，吸引了大量高科技人才，對應較高購買能力，使得海淀的高房價也被市場認可。
??今年1~7月，北京樓盤銷售金額排行榜上，海淀區3個樓盤和樾望云、和樾玉鳴、海開頤海澐頌霸榜前三，可見海淀區新房對比北京市其他區的樓盤有較高的銷售熱度。3個樓盤均在今年初開盤，其中和樾望云規劃693套房源，截至9月4日，網簽654套，即將售罄；和樾玉鳴規劃444套房源，網簽362套，去化已超8成。海開頤海澐頌規劃752套房源，網簽533套，去化超7成。
??合碩機構監測數據顯示，截至今年8月25日，海淀區新房成交套數為2328套，在北京市16個行政區劃中排在第5名，與排名第一的昌平區僅有500余套的差距，相差并不算大。
??從供給端看，柏文喜分析稱，近來北京海淀區供應的功德寺、朱房村、半壁店、寶山村等地塊均為典型的“城中村”項目，前期拆遷成本高，政府需要“高溢價＋快周轉”來回籠資金。因此，舊改拆遷地塊的集中拆平和出讓，是區域土地供應放量的主要原因。
??中央財經大學副教授柴鐸認為，北京市今年財政支出壓力大，包括保障性住房建設以及收購存量商品房等方面都有支出，因此政府部門在缺少資金的局面下相機決策，在海淀區增加優質地塊供給。
??“目前海淀四環、五環之間可拆平的舊改住宅用地還有永靚家園南、四季青橋西等若干項目，預計2026年仍可繼續供應。但核心區可再拆的整片土地已接近最后 一波。”柏文喜表示，2027年以后將以“邊角地+退租院落+產業用地轉性”為主，單宗體量更小，出讓節奏也會回歸年均三四宗以下。
??“北京海淀區土地供應量加大，將改變過去北京海淀區客戶外溢昌平、朝陽的單向流動，反向吸引朝陽北部、昌平南部改善性需求的回流。”柏文喜表示。
??值得注意的是，海淀區土地供應量加大，大量同質化高端項目集中入市，倒逼開發商在戶型、精裝、會所、科技系統上升級，形成北京新一代“產品示范區”，進而拉升昌平南、石景山、豐臺等周邊板塊的裝修與配置標準，帶動整體品質抬升。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
