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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]住房租賃條例實(shí)施：市場(chǎng)影響分析——權(quán)責(zé)統(tǒng)一的視角

??2025年9月15日，我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)規(guī)范住房租賃活動(dòng)、促進(jìn)租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行。該條例的出臺(tái)，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益、推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。本報(bào)告從條例實(shí)施的背景、對(duì)租賃各方及市場(chǎng)的影響等多個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析，以更好促進(jìn)租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

??一、實(shí)施背景和導(dǎo)向

??1、住房租賃消費(fèi)的重要性

??住房租賃市場(chǎng)作為解決城市居民家庭和流動(dòng)人口等住房問(wèn)題的重要途徑，在各城市尤其是大城市中發(fā)揮著不可替代的作用。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，大量人口涌入城市，無(wú)論是剛畢業(yè)的大學(xué)生還是在職工作人員，許多人都依賴(lài)租房來(lái)解決居住問(wèn)題。住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，直接關(guān)系到租賃消費(fèi)的生活質(zhì)量，也關(guān)系到租賃權(quán)益的保障。此次條例的正式實(shí)施，也是2015年大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以來(lái)的重要事件和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，標(biāo)志著住房租賃的發(fā)展進(jìn)入新階段。

??2、市場(chǎng)亂象亟待整治

??近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出諸多問(wèn)題，相關(guān)問(wèn)題包括：隔斷房、甲醛房等違規(guī)房源在市場(chǎng)上有所出現(xiàn)，嚴(yán)重威脅租客的居住安全和健康；押金難退、租金隨意上漲等糾紛頻發(fā)，損害了租客的合法權(quán)益；租客租房不文明現(xiàn)象有所增加，損害了房東權(quán)益，也干擾了小區(qū)的正常生活；部分住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在虛假宣傳、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為；合同和租金監(jiān)管缺乏嚴(yán)格性，容易產(chǎn)生交易秩序風(fēng)險(xiǎn)或金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)這些問(wèn)題的整治，就需要有規(guī)范和更高規(guī)格的法律法規(guī)做支撐。

??3、法規(guī)完善的脈絡(luò)

??為了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、保障租賃雙方的合法權(quán)益，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施和相關(guān)規(guī)范。在2020年9月7日，我國(guó)就已經(jīng)出臺(tái)了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，所以當(dāng)時(shí)就已經(jīng)在積極探索法規(guī)政策和機(jī)制健全的有關(guān)工作。而當(dāng)前《住房租賃條例》的制定和正式實(shí)施，是各級(jí)政府加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、推動(dòng)市場(chǎng)法治化的重要舉措。該條例從市場(chǎng)主體管理、租賃合同、房源標(biāo)準(zhǔn)、資金監(jiān)管等多個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展提供了有力的制度保障。

??4、體現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一導(dǎo)向

??此前市場(chǎng)上傳言的“房東稅”提法，非常不負(fù)責(zé)，因?yàn)槿菀桩a(chǎn)生一種“打壓房東”的印象。實(shí)際上此次《住房租賃條例》的正式實(shí)施，對(duì)于各個(gè)市場(chǎng)參與主體而言都是一碗水端平的，也即權(quán)責(zé)統(tǒng)一的導(dǎo)向。這種導(dǎo)向，貫穿整個(gè)租賃交易各個(gè)環(huán)節(jié)，包括房屋準(zhǔn)入、出租過(guò)程、合同簽約和備案、資金監(jiān)管和配套服務(wù)等。各個(gè)市場(chǎng)參與主體要真正把權(quán)責(zé)統(tǒng)一的思想融入到租賃各環(huán)節(jié)中，真正助力租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

??二、對(duì)租客的影響

??1、權(quán)益保護(hù)

??《住房租賃條例》的出臺(tái)，為承租人提供了更全面的權(quán)益保護(hù)。比如說(shuō)條例明確規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。這一規(guī)定從源頭上保障了租客的居住安全，避免租客因居住在違規(guī)房源中而面臨的安全隱患。

??同時(shí)，條例對(duì)押金管理進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。過(guò)去一些克扣押金的現(xiàn)象比較多，而這也是一些租客比較困惱的地方。這一規(guī)定有效遏制了出租人隨意扣減押金的行為，保護(hù)了租客的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

??2、行為規(guī)范

??當(dāng)然權(quán)責(zé)利是統(tǒng)一的。在保護(hù)承租人權(quán)益的同時(shí)，條例也對(duì)承租人的行為進(jìn)行了規(guī)范。近年來(lái)，一些租客存在不文明行為，如高空拋物、在小區(qū)內(nèi)吵鬧、損壞房屋設(shè)施等，給房東和其他居民帶來(lái)了困擾。條例明確規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€(xiàn)；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)。這些規(guī)定都是基于租賃市場(chǎng)上一些違規(guī)行為或亂象而制定的，有助于引導(dǎo)租客樹(shù)立文明居住意識(shí)，維護(hù)良好的居住環(huán)境。

??三、對(duì)房東的影響

??1、權(quán)益保護(hù)

??條例的實(shí)施也對(duì)出租人的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。近年來(lái)，一些租客存在不文明習(xí)慣，如每天進(jìn)進(jìn)出出很吵、高空拋物等，給房東的生活和房屋管理帶來(lái)了不便。條例通過(guò)規(guī)范租客的行為，減少了這類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，保護(hù)了房東的合法權(quán)益。

??而且從更廣的角度看，其不光對(duì)房東的權(quán)益有保護(hù)，對(duì)于所在小區(qū)的權(quán)益也有保護(hù)。比如說(shuō)條例要求承租人遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為。這些規(guī)定有助于維護(hù)小區(qū)的公共秩序，減少因租客不文明行為引發(fā)的糾紛，進(jìn)而促進(jìn)小區(qū)和睦。

??2、行為規(guī)范

??條例對(duì)出租人的行為也進(jìn)行了規(guī)范。比如說(shuō)，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者其他證明其具有合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢(xún)、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息；核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人。這些規(guī)定，從規(guī)范有序的角度出發(fā)，真正確保租賃交易具有合法性和安全性，防止非法租賃行為的發(fā)生。而這種規(guī)范，也是住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的重要保障之一。過(guò)去的粗放模式要逐漸朝著規(guī)范化方向發(fā)展，這也是一些出租人或房東要具備的思維。