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??時隔兩年，首開股份再次現身北京土地市場。

??9月5日，北京東西三環同時迎來了住宅用地出讓，最終兩宗地塊均由國企底價拿下，合計收金33.46億元。

??朝陽區呼家樓9001、9002地塊，被首開股份以4.46億元底價拍下，樓面價約8.1萬元/平方米（除社區服務配套）

??豐臺區岳各莊L01地塊，則由北京城建、住總集團、北京建工、廈門國貿聯合體29億元底價拍下，樓面價約5萬元/平方米。

??呼家樓地塊是東三環外一宗“超迷你”地塊，緊鄰地鐵10號線金臺夕照站，與CBD核心區一路之隔。從地段條件來看，呼家樓地塊總土地面積5300平方米，建筑控制規模7588平方米，其中住宅部分建筑面積5508平方米，容積率2.04，限高36米。按套均120平方米戶型計算，呼家樓地塊只能產出不足50套房源。

??位置好、地段佳、門檻低，這宗三環“小王炸”地塊雖優勢明顯，但硬傷也較為突出。主要是地塊過小，開發成本難攤薄，利潤空間受限，地塊內部還有一條寬8米的東西向街坊路，加大了設計難度，也將容積率由2.04推高至2.4。另外項目還須配建2080平方米建面的社區服務設施，進一步擠壓可售面積。

??此前，曾有房企跟進研究過該地塊，但因體量過小，難以形成規模優勢和品牌溢價，最終選擇放棄。

??與其他房企不同，首開股份拍下該地塊一方面是履行城中村改造主體責任，呼家樓地塊是首開“1托4”城中村改造項目的一部分，首開作為實施主體，拿地屬項目推進的必然步驟，帶有政策任務屬性。

??另一方面，首開股份捆綁開發可平衡整體收益。從“1托4”城中村改造項目來看，首開須通過4個城中村改造項目整體算賬，除呼家樓地塊外，其余3個地塊雙井、三間房、雙橋總建面超21萬平方米，首開可利用呼家樓地塊的CBD區位溢價，對沖其他地塊的潛在虧損，實現“以肥補瘦”。

??雞腿還是雞肋

??呼家樓9001、9002地塊雖同時出讓，但兩宗地塊并不相連。

??呼家樓9001地塊位于呼家樓南里西南側，南北東三面皆為呼家樓南里小區，西側臨街對望首創禧瑞都。9002地塊則位于呼家樓南里小區內部，26號樓與25號樓中部地帶。這也就意味著，9002地塊或將成為呼家樓南里社區服務配套。

??根據首開“1托4”城中村改造方案，9001、9002地塊原為呼家樓南里19、24號樓，兩棟樓建于上世紀50年代，屬危樓項目，存在較大安全隱患才進行城市更新改造。改造方案2024年7月取得北京市政府批復，2024年11月至12月完成居民簽約騰退和地上物拆遷。

??有當地居民稱，呼家樓南里社區樓棟建成年份不一，其中9001、9002地塊的住宅樓為70多年樓齡的磚混結構住宅，產權單位原為北京北汽摩有限公司，后來移交其他公司管理，樓里住戶也在去年搬離。

??貝殼找房網站二手房信息顯示，9001、9002地塊周邊老舊小區環繞，呼家樓南里、呼家樓北里、呼家樓西里、呼家樓新苑等多為上世紀50年代起建設的板樓/塔樓，掛牌價5.6萬元~6.5萬元；區域內次新房只有首創禧瑞都，建成于2011年，目前貝殼二手房掛牌房源110平方米起，掛牌均價9.9萬元/平方米。

??從周邊來看，地塊南側200米處是“中國尊”和中央電視臺總部大樓，國貿三期、財富中心等一批北京地標性建筑目之所及；西北向500米左右是6號線金臺夕照地鐵站。周邊有首都醫科大學附屬北京朝陽醫院，國貿商城、好世界、萬達廣場、北京SKP、新世界百貨等商業體，生活配套成熟。

??首開為何卷土重來

??拿下呼家樓地塊，是首開股份兩年來首次在北京土地市場成功競得地塊。作為曾經的北京“地產一哥”，首開股份減少土地儲備，與近年來持續下滑的業績表現不無關系。

??首開股份財報顯示，2025年上半年總營收180.39億元，同比增長105.19%，歸屬母公司凈利潤-18.39億元，同比減虧5.61%。上半年，首開股份通過加速項目結轉實現收入翻倍，但高成本和減值壓力仍導致虧損擴大，凈利潤持續承壓。

??首開股份2024年的處境同樣不容樂觀。截至2024年底，首開股份全口徑銷售金額僅為 400.13億元，同比下降34.97%，這一數據較2022年的869.63億元近乎腰斬。銷售面積205.19 萬平方米，同比下降23.96%。

??業務規模也開始呈現收縮態勢。截至2024年末，首開股份總資產2298.69億元，較上年末下降9.2%；歸屬上市公司股東的凈資產135.72億元，較上年末下降37.5%。到了2025年上半年，總資產進一步減少至2089億元，較2024年末下降近10%。資產規模連續下降，顯示首開股份在主動收縮業務規模。

??從土地儲備來看，2024年首開股份全年僅獲取2宗土地，分別位于成都和北京，總地價約12.2億元。與2020年新增21個土地項目、2021年新增30個土地項目相比，拿地策略極為謹慎。

??土地儲備是房企發展的基石，如果房企土地市場沒有足夠的優質項目補充，隨著現有項目的逐步開發完畢，其業務規模可能會進一步萎縮，市場份額也將難以維持，這或許也成為首開股份拍下呼家樓地塊的原因之一。

??對于首開股份的業績表現，中泰證券表示，首開股份短期流動性壓力可控，但經營端修復仍需時間。有評級認為，其信用風險短期受股東支持緩和，但長期資產質量惡化可能加劇估值波動。

??聯合體抱團拿地

??豐臺岳各莊L01地塊位置同樣極佳，位于西三環外，距離中關村、金融街、麗澤、總部基地等均在10公里以內。

??掛牌文件顯示，豐臺岳各莊DC-L01地塊土地面積21772.59平方米，建筑控制規模58000平方米，容積率約2.66，限高60局部80米，起始價29億元。

??配套上，岳各莊L01地塊生活配套完善，有中國人民解放軍總醫院第五醫學中心、千禧購物中心、銀座和諧廣場、萬豐公園等，南側是北京十一中學實驗學校，今年高中部將招收首屆學生。

??不過，該地塊距離地鐵站并不算近，與地鐵10號線六里橋站相距2公里左右，對通勤族不太友好，且地塊北側就是北京西站車輛段，存在一定噪音干擾。另外，地塊南側的岳各莊批發市場按目前街區控規預計 2028 年底拆除完畢，在此期間可能存在一定噪音、交通擁堵等問題。

??周邊來看，岳各莊L01地塊老破小環繞，大多為經適房、老公房，次新二手房紫辰院的掛牌價約8.9萬元/平方米，保利和光逸境逼近10萬元/平方米。相比之下，岳各莊L01地塊樓面價僅5萬元/平方米，存在較大利潤空間。

??從新房來看，豐臺近年來加快供應，新盤庫存積壓。克而瑞數據顯示，2022年至2024年豐臺區涉宅用地供應總建面近300萬平方米，是北京供應量最高的區域，連續多年的大規模供地讓豐臺市場供需有所失衡。

??據不完全統計，豐臺目前主要在售新房超20個，其中2024年以來拿地銷售新房包括羊坊板塊中建壹品花香壹號，大瓦窯和頌九里、西賢府，豐臺科技園中建云境、中海豐和叁號院，萬泉寺中海麗澤叁號院等。產品以改善型為主，主流網簽均價約7.5萬~10萬元/平方米，產品重合度較高，競爭態勢明顯。

??2025年起豐臺區供地雖有所收緊，但超大庫存積壓下，岳各莊L01地塊能否跑出高流速，對開發公司仍是個不小的考驗。

??有消息稱，北京城建和住總集團聯合體拍下岳各莊L01地塊早有苗頭。早在8月15日，城建發展召開第九屆董事會第二十二次會議，審議通過了《關于公司與關聯人合作投資房地產項目的議案》，其中的關聯人，即住總集團旗下北京金第房地產開發有限責任公司。

??根據議案，雙方組成聯合體獨立或聯合外部企業合作投資北京市內房地產項目，項目整體支付的地價款及后續開發建設資金總額度不超過55億元。競得土地后，合作各方共同申請設立具有獨立法人資格的項目公司，負責項目具體開發運作，項目公司由城建發展控股。

??會議召開的同一時間，北京市工程建設招標投標交易系統發布岳各莊L01地塊施工招標和項目監理，招標人正是城建發展。

??岳各莊L01地塊是城建發展董事長齊占峰上任后拿下的首個項目。齊占峰在城建發展2025年年中銷售工作會上提到，要堅持拿地即營銷的理念，加快產品周轉，加速項目去化。岳各莊L01地塊未來能否如齊占峰所愿，加快周轉與去化仍未可知。

??有信源透露，岳各莊L01地塊拍賣前夕，廈門國貿也有報名拍地，但成交名單中并未出現廈門國貿的信息，廈門國貿也未出價，業內預測未來城建聯合體或與廈門國貿合作開發該地塊。