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??8月28日新華社發布《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》，該文件是中國城市發展進入新階段的綱領性文件，標志著中國城鎮化從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”的新時代。其核心思想是以人為本，通過內涵式發展和城市更新，全面建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

??《意見》共七部分，二十三條具體工作要求。從城市發展角度，《意見》明確了一個總體目標是，到2035年基本建成現代化人民城市，2030年取得重要進展。兩大核心轉變：一是發展理念轉變，從追求規模和速度轉向更加注重質量、效率、公平和可持續性。二是發展動力轉變，從依賴土地、資源等傳統要素轉向依靠創新、文化、治理等新動能。

??經過多年的城市化探索，我國也涌現出了一大批具有發展特色的城市群和城市。在快速發展時期，城市發展效率處于優先級地位，相應的規劃、協調、平衡、體系建設方面就是未來更加注重的領域。《意見》也給出了三大關鍵抓手，一是優化城市體系，構建“城市群-都市圈-中心城市-中小城市-縣城”的現代化城鎮格局，促進大小城市協調發展。二是推進城市更新，作為推動高質量發展的主要手段，重點改造老舊小區、城中村、活化利用存量建筑和低效用地，而非大拆大建。三是提升治理能力，推動城市治理的智慧化和精細化，實現“一網通辦、一網統管、一網通享”?？梢灶A見，未來城市發展會更加有序，盲目攤大餅式的及無序競爭式的發展方式將受到遏制。

??從房地產市場發展的角度看，《意見》第五條“激活城市存量資源潛力”，第八條“系統推進“好房子”和完整社區建設“的內容，與房地產行業發展密切相關，明確了未來發展圖景。

??文件第八條是系統推進“好房子”和完整社區建設。加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。實施物業服務質量提升行動。穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，建設創新型產業社區、商務社區。加快建設完整社區，完善城市社區嵌入式服務設施，構建城市便民生活圈。科學制定實施城市更新專項規劃，一體化推進城市體檢和城市更新，創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好城市環境，促進產城融合、職住平衡。

??這是中央對城市工作中房地產相關工作的具體要求。需要地方政府具體落實相關工作，也是未來行業發展面臨的新情況新局面。具體看，各地城市政府可以從多角度來落實相關工作。

??一是構建住房供給新體系，從“有沒有”轉向“好不好”。明確住房供給重點，優先滿足剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。大力推進“好房子”建設，其標準是安全、舒適、綠色、智慧。這意味著要從設計、建造、材料、工藝到后期服務進行全面升級。實施質量提升行動，堅決杜絕豆腐渣工程，做到全鏈條提升，監管和規范住房的設計、建造、維護和服務各個環節。

??二是分類推進存量更新改造，從“大拆大建”轉向“精細織補”。其中城中村改造，要穩步推進，注重社會綜合治理與空間重塑相結合。危舊房改造，要優先保障安全，支持采取“自主更新、原拆原建”等新模式，尊重居民意愿。持續推動老舊小區改造，從基礎類（水電氣路）改造向完善類（加裝電梯）和提升類（公共服務）延伸。

??三是建設完整便民社區，將房子從單一的“居住空間”轉向多功能的“生活單元”。這就要做到，補齊服務設施短板，加快建設“完整社區”，標配養老、托育、便利店、菜市場、早餐店、郵政快遞站等嵌入式服務設施。構建“城市便民生活圈”，讓居民在步行15分鐘內能滿足大部分生活需求。促進功能混合與平衡，建設創新型產業社區、商務社區，推動“產城融合、職住平衡”，減少通勤壓力，激發社區活力。避免建設功能單一、鐘擺式交通的“睡城”。

??《意見》第五條是“激活城市存量資源潛力”。全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。加強和規范存量城市基礎設施資產管理，提高運行效能。優化產權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。這項工作要求地方政府從“城市規劃管理者”和“資產運營者”的雙重身份出發，具體落實相關工作。

??一是摸清家底，建立“資產數據庫”。開展全域范圍內的不動產資源普查，全面摸清轄區內老舊廠房、低效樓宇、閑置商業設施、閑置或低效利用土地的位置、面積、產權、建筑狀況、利用現狀等底數。建立城市存量資產資源“一張圖”數字化平臺，實現動態更新與管理。

??二是創新規劃，打破“制度枷鎖”。建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。這是最關鍵的一步，意味著要修訂僵化的控制性詳細規劃（“控規”），允許土地用途和建筑使用功能的兼容與轉換（如工業用地轉為民用商業或文創用地，商業辦公轉為租賃住房等）。簡化規劃調整的審批流程，為存量改造項目開辟“綠色通道”。制定新的建筑設計規范和安全標準，以適應老舊建筑改造后的新功能需求。

??三是提升效能，盤活“基礎設施”。要對現有的市政管網、交通樞紐、公共空間等存量基礎設施進行效能評估和數字化管理，通過改造升級、智慧化運維（如接入物聯網傳感器）提升其運行效率和服務能力，避免重復建設和浪費。

??四是優化政策，疏通“產權堵點”。應出臺專門政策，解決盤活存量資源中最棘手的產權問題。鼓勵分散產權的業主通過成立合作社、委托統一運營等方式，將零散產權歸集，便于整體改造和開發。簡化產權置換流程，為“原拆原建”項目中的產權重新登記提供便利。明確歷史遺留建筑的產權認定辦法，實現確權登記。

??五是分類施策，靶向盤活“低效用地”。識別不同類型的低效用地（如“僵尸企業”占地、廢棄礦區、閑置站場等），制定差異化的盤活方案，如收儲再出讓、協議置換、轉型升級等，將其轉化為有價值的城市空間。

??《意見》的出臺對房地產行業發展也具有深遠影響。這一政策導向進一步顛覆并改變房地產行業原有的游戲規則，即從“增量擴張”的“開發商”邏輯轉向“存量運營”的“城市服務商”邏輯。

??首先，市場重心從“增量市場”到“存量市場”。城市核心區域的土地招拍掛市場的“面粉”（新增建設用地）會減少且更昂貴。房企的主戰場將轉向存量物業的收并購、改造、運營。這意味著，城市更新、存量改造、不良資產處置將成為未來十年的核心業務賽道。

??其次，商業模式從“開發銷售”到“持有運營”。高周轉、高負債的住宅開發模式早已不再是行業發展主流，未來也不大可能回歸。成功的房企需要具備長期持有、精細化運營、資本耐心的能力，通過改造提升資產價值，并依靠租金、服務費、資產增值（REITs退出）來獲得回報。資產管理能力將成為企業的核心競爭力。

??再次，專業能力要求從“建造商”升級到“綜合服務商”。房企需要具備的新能力包括：規劃設計能力，需精通既有建筑改造、功能重塑、文脈保護；產業導入與運營能力，能將改造后的空間與文創、科創、商業、養老等產業結合，為其注入持續活力；金融與資本運作能力，需熟悉與存量改造周期長、前期投入大特點相匹配的融資工具（如并購貸、類REITs、CMBS等）；更強的政策解讀與談判能力，需善于與政府溝通，利用好新的規劃和政策工具。

??總而言之，相關政策為地方政府下達了“摸家底、改規劃、通產權”的明確指令，為盤活存量掃清障礙。對于房地產行業而言，這無異于一聲發令槍，宣告了一個以運營為核心、以價值提升為導向的“后開發時代”正式來臨。能否成功轉型，將決定未來十年房企的生死存亡。