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??8月18日，國務(wù)院全體會議召開。此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。會議同時提及“城中村改造”、“多管齊下”等關(guān)鍵詞，其對于我們把握后續(xù)政策方向和市場走勢等都具有積極作用。本報告對此次會議精神進行深入學(xué)習(xí)。

??1、把握房地產(chǎn)工作的幾個重要原則

??對于今年下半年房地產(chǎn)的工作，要把握幾個重要原則。這里對此次國務(wù)院全體會議的幾個重要表述進行深入學(xué)習(xí)。

??1）下大力氣抓好確定的事。對于房地產(chǎn)工作來說，當(dāng)前確定的事即“改善性住房需求”。房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，必然要求我們重視房地產(chǎn)市場的改善性需求。把握好此類主流需求，有助于鞏固房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)態(tài)勢，也有助于提振內(nèi)需和促進宏觀經(jīng)濟健康發(fā)展。

??2）深入評估政策實施情況。從去年“930”新政以來的政策效應(yīng)看，去年四季度和今年一季度房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是積極的，即回暖態(tài)勢持續(xù)了6個月。但是二季度開始房地產(chǎn)市場壓力有所新增，這就要求我們深入評估既有政策效應(yīng)，更好優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)系列政策。

??3）以國內(nèi)大循環(huán)的內(nèi)在穩(wěn)定性和長期成長性對沖國際循環(huán)的不確定性。這一點對于房地產(chǎn)市場發(fā)展有非常重要啟示。房地產(chǎn)發(fā)展要做好需求釋放工作，這也是源于需求釋放具有內(nèi)在的穩(wěn)定性和長期成長性，也要求各地打起精神、提振信心，全力做好房地產(chǎn)工作。

??2、深入認識“采取有力措施”的緊迫性

??此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

??1）此次在各項工作部署中，專門提及房地產(chǎn)內(nèi)容，充分說明國家對于下半年房地產(chǎn)市場運行的關(guān)心，也說明穩(wěn)住房地產(chǎn)工作依然是重要的且迫切的。

??2）對于房地產(chǎn)工作的導(dǎo)向，此次明確“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。該表述措辭嚴厲、分量很重，相比此前6月份國常會“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此次明確“采取有力措施”的導(dǎo)向，說明對于各地后續(xù)政策方向提出了更高要求。通過“采取”兩字，顯示出有力措施出臺的緊迫性和主動性。

??3）“采取有力措施”意味著各地8月中下旬開始要進一步加大政策出臺，且政策層面的力度要超過此前一輪的政策。這對于預(yù)測政策方向、力度、覆蓋面、創(chuàng)新點和運行機制等都有積極作用。

??4）據(jù)此可以認為，新一輪大規(guī)模的穩(wěn)樓市政策有望出臺，對于下半年鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有非常重要的作用。

??3、積極做好城中村和危舊房改造工作

??此次會議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。我們認為，從下一步“采取有力措施”的角度看，更要重視城中村改造等系列工作。

??1）要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危舊房改造的工作。此前包括城市工作會議等系列會議，都明確了城中村改造等工作的重要性。我們認為，新一輪城中村改造既會提速，也會擴大規(guī)模，這是下半年房地產(chǎn)工作要密切關(guān)注的內(nèi)容。

??2）要明確此類工作和釋放改善性需求有直接的關(guān)聯(lián)。此前海南已出臺政策明確，一些高庫存的區(qū)域，后續(xù)城中村改造明確將使用房票，這意味著“城中村改造-房票使用-改善性需求釋放-消化新房庫存房源”的工作機制更加清晰，也說明各地在釋放改善性需求方面，要做好城中村和危舊房改造的工作。

??3）從各地政策動向看，預(yù)計9月份關(guān)于城中村有關(guān)的地方政策文件會加快出臺，其中也會提及較多關(guān)于房票等內(nèi)容。這可以理解為是房企去庫存的新一輪重要窗口期，也是住房銷售提振的關(guān)鍵期。尤其要結(jié)合傳統(tǒng)“金九銀十”的階段做好房源和需求的對接。

??4）要密切關(guān)注城中村改造的關(guān)鍵和核心區(qū)域。城中村改造要和商業(yè)性結(jié)合，從目前購房市場的需求來看，更要把握好“人房地錢”的關(guān)系。尤其是要關(guān)注軌道交通沿線、高校集中區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、規(guī)模較大的城中村等重點片區(qū)，此類區(qū)域有關(guān)的城中村項目，將是后續(xù)各地持續(xù)改造的重點。

??4、深入理解“多管齊下”的深刻含義

??此次會議還提了一個非常重要的詞，即“多管齊下”。“多管齊下”是一個漢語成語，原指同時使用多種手段或方法，從多個方面入手解決問題，以達到更好的效果。其核心含義是“多途徑、多方式協(xié)同推進”，強調(diào)策略的全面性和靈活性。這是此次會議對政策方向的一個非常重要提法和要求。

??1）“多管”既包括城中村改造和危舊房改造等工作，也包括其他一系列供求有關(guān)的工作。“齊下”的目標(biāo)是清晰的，就是要釋放改善性需求。這也就要求各地政策決策層明確政策方向，持續(xù)形成多管齊下的政策效應(yīng)，積極促進改善性需求的釋放。這是當(dāng)前政策方向的非常重要啟示。

??2）多管齊下的工作方式，本質(zhì)上是希望更有力促進改善性需求的釋放。換句話說，此類需求釋放，既要借力于城中村等一系列工作，也要結(jié)合各地對二套房等領(lǐng)域的政策支持，同時要從二手房等領(lǐng)域找到新的突破口。總之，要從“采取有力措施”的角度，持續(xù)做好對改善性需求的釋放，這也有助于更好鞏固房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)態(tài)勢。