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??上海限購放松+利率統(tǒng)一+稅收優(yōu)惠，調(diào)整覆蓋面較北京更大。

??◎  文/楊科偉、馬千里

??25日，上海外環(huán)外住房限購政策再次調(diào)整，根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，自2025年8月26日起，符合條件的家庭（滬籍家庭、連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿1年的非滬籍家庭）在外環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)，且成年單身視同家庭。同時(shí)，公積金貸款政策同步優(yōu)化，提高貸款額度，支持公積金“又提又貸”。調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策為銜接優(yōu)化住房限購政策。這是繼月初北京調(diào)整之后，上海政策調(diào)整整體符合市場預(yù)期，但力度相對北京又超過預(yù)期，對改善當(dāng)前外環(huán)外市場成交壓力作用重大。

??01

??限購調(diào)整力度大于北京，房產(chǎn)稅同步調(diào)整
擴(kuò)大合規(guī)購房者基數(shù)刺激需求釋放

???近年來上海外環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有緩解。外地社保年限規(guī)定為1年，比北京2年更進(jìn)一步，力度大于市場預(yù)期。《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

??為銜接優(yōu)化住房限購政策，同步完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。《通知》規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

??02

??公積金額度大幅提升、商貸不再區(qū)分首套二套統(tǒng)一利率降低購房成本

??新政疊加公積金優(yōu)化，顯著降低改善型家庭的資金壓力，刺激需求進(jìn)一步釋放。《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

??在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制為減輕居民購房利息負(fù)擔(dān)。

??整體而言，去年一線城市購房限制性政策松動調(diào)整，市場反應(yīng)良好，成交需求快速釋放，但今年以來京滬外圍項(xiàng)目銷售去化壓力凸顯，就為行政性限制措施逐步退出市場打開了空間和可能性，通過“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機(jī)顧慮，又能滿足合理自住購房需求，通過釋放郊區(qū)購房需求，既能緩解庫存壓力、提振經(jīng)濟(jì)，又能服務(wù)于人口疏解、區(qū)域協(xié)同等戰(zhàn)略目標(biāo)，成為房地產(chǎn)市場因城施策風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與城市可持續(xù)增長的雙贏。

??03

??上海825對比北京808
1年社保外環(huán)上車vs五環(huán)外不限購

??為便于縱覽兩城差異，下文從限購政策、公積金政策、信貸稅費(fèi)等三個(gè)方面對兩地本輪政策要點(diǎn)進(jìn)行拆解：??

??限購政策：上海對五環(huán)外社保要求更低

??限購政策方面，上海本輪亮點(diǎn)是對成年單身人士按家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并外環(huán)外購房僅需1年社保，對外圍區(qū)域的購房限制更少。

??公積金政策：上海額度更高，北京首套房認(rèn)定更寬松

??上海最高額度更高，二套房最高額度達(dá)到149.5萬元，而首套多子女家庭首套，更是從192萬元提高至216萬元。不過在首套房認(rèn)定方面，還是北京的認(rèn)房不認(rèn)貸更為寬松。

??信貸稅費(fèi)：上海優(yōu)惠面更廣

??上海明確不再區(qū)分商業(yè)貸款的首套和二套房利率，北京并未涉及。并且上海也考慮到了非滬籍家庭的房產(chǎn)稅優(yōu)惠方面。

??總結(jié)：上海限購放松+利率統(tǒng)一+稅收優(yōu)惠，調(diào)整覆蓋面較北京更大

??整體來看，北京和上海共同點(diǎn)在于：

??1，均取消郊區(qū)購房套數(shù)限制（北京五環(huán)外/上海外環(huán)外）；

??2，均統(tǒng)一單身與家庭購房標(biāo)準(zhǔn)；

??3，均支持公積金提取支付首付。

??各自特征在于

??上海：

??多維政策組合強(qiáng)于預(yù)期：限購放松+利率統(tǒng)一+稅收優(yōu)惠，覆蓋剛需與改善需求。

??外環(huán)外與新城建設(shè)聯(lián)動（如臨港、青浦等），結(jié)合職住平衡吸引人才。

??北京：

??公積金支持力度更大，通過降低首付、提高額度、放寬認(rèn)定，直接減輕購房成本。

??激活五環(huán)外市場，重點(diǎn)解決高庫存區(qū)域去化。