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??繼北京之后，8月25日上海六部門聯合出臺了《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，從限購條件，住房信貸，公積金政策，房產稅政策等方面給出優化調整。

??其中影響最大的是外環外限購政策的相對放開。滬籍家庭及單身人士外環外不再限制購房套數，外環內可以購買兩套。非滬籍家庭及單身人士，滿足連續繳滿一年及以上社保或個稅的條件下，外環外不再限制購房套數，外環內可購買一套。

??上海最新政策基本是拷貝了北京版本，甚至在個別細分政策上力度還大一些。同樣是外環外/五環外放開限購，對非本地戶籍家庭或個人，上海只要求一年及以上社保，北京則要求兩年及以上。信貸政策方面，上海對商業性個人住房貸款利率定價不再區分首套與二套，北京則仍然區分首套與二套，具體利率因區域而有所差異。

??上海特有的住房征收房產稅方面，本次也銜接新的限購政策，給予非本地戶籍家庭及個人60平米的免征稅面積扣除待遇。

??京滬先后出臺房地產優化政策，其背景是中央及國務院多次會議強調要“樓市止跌回穩”，更有力促進樓市平穩發展。樓市“止跌回穩”與“房住不炒”是中央調整指導思路的一體兩面。既不能出現全民炒房，房價畸形拉升，加重百姓生活負擔，虹吸實體經濟發展資源的情況，也不能放任樓市斷崖式下跌，需求量嚴重萎縮受抑，影響幾十個上下游產業的正常運行，甚至是金融系統穩定的情況。

??樓市“止跌回穩”按字面意思是分兩步走，首先市場銷售規模停止下跌，或者下跌幅度回到一個合理區間；其次，價格、投資、銷售筑底回升，進入平穩發展態勢，與國民經濟總體發展速度相協調。我國經濟結構經過近幾年的調整，已經逐步從大基建向新質生產力轉變，新智造、新材料、新科技行業迅猛發展，但房地產市場作為國民經濟的傳統支柱產業需要穩住，而不是塌方。從長遠看，房地產行業不再是起到火車頭的引領作用，但在客觀上，依然是人民群眾的日常需求的重要組成部分，依然是城市界面改善的承擔者和實踐者。無論是城市更新、舊房改造，還是建筑功能提升，房地產依然大有作為。因此，保持房地產平穩發展，對宏觀經濟、對各行各業、對城市發展具有長遠而重要的意義。

??我們認為，本次京滬兩地的政策調整，都體現了 “因城施策” 和 “精準調控” 的思路。核心是“穩”，這些政策旨在激活市場合理的剛性和改善性住房需求，特別是希望通過釋放外圍區域的購房潛力，來促進整個房地產市場的平穩健康發展。呼應中央在房地產調整方面的指導方針，不鼓勵炒房，政策放寬的主要是非核心區域，且保留了基本的購房資格要求。這說明政策的目的是支持自住需求，并非鼓勵投資投機。同時從城市功能合理布局角度，引導城市發展，鼓勵人口向新城、產業聚集區遷移，促進 “職住平衡” ，優化城市空間結構。

??預期，短期內有改善住房需求的家庭或個人會擇低入市，市場交易情緒會顯著改善。中長期看，京滬政策也將成為帶動整個產業發展的撬板，在股市逐步活躍的情況下，資金在股市和樓市間流動更加活躍，各類資產估值也將進步修復。