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??9月17日，2025中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。

??會上，克而瑞集團副總裁孟音發(fā)布《2025上半年代建行業(yè)發(fā)展與趨勢》報告。她表示，自2020年綠城管理作為首家代建企業(yè)上市以來，代建行業(yè)進入快速擴張期。但經(jīng)歷近幾年的發(fā)展，尤其是2024年行業(yè)已步入競爭非常激烈的階段。2025年以來，行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，擴張與淘汰并存成為顯著特征。

??今年上半年呈現(xiàn)出兩個顯著特征：第一，核心城市代建滲透率達到7.8%，創(chuàng)歷史新高，但增長動能有所放緩。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國30個重點城市代建平均滲透率為7.8%。一線城市歷年滲透率一直較低，基本保持在1%左右，波動不大；而二線城市滲透率迅速上升，今年上半年已達10.86%。三四線城市雖略有下降，但仍維持在較高水平。

??第二，入局企業(yè)數(shù)量接近飽和，行業(yè)迎來洗牌。截至2024年底，已超100家企業(yè)涉足代建業(yè)務，百強房企中有80多家進入這一領域，其中60多家設立了獨立代建平臺。但這一擴張勢頭近兩年已明顯放緩。到今年，持續(xù)擴張、積極拿地的代建企業(yè)已不足40家。

??從2025年上半年數(shù)據(jù)來看，市場形勢較為嚴峻：行業(yè)總合約規(guī)模已突破10億平方米。綠城管理與藍城因布局較早，已率先突破5億平米；但新進企業(yè)的規(guī)模差距明顯。頭部企業(yè)格局穩(wěn)定，腰部和尾部企業(yè)競爭激烈——TOP5企業(yè)市場集中度達46%，TOP10占新拓規(guī)模的70%，TOP20更是占到全行業(yè)90%以上。

??超半數(shù)企業(yè)新簽約面積實現(xiàn)同比增長，尤其以TOP25為代表的腰部企業(yè)仍保持較強競爭力，頭部企業(yè)也在加快拓展。但從整體看，尾部企業(yè)持續(xù)更替。

??從代建類型看，政府代建與商業(yè)代建仍是基本盤，二者規(guī)模均有增長。其中商業(yè)代建占比達到49%，超過政府代建。部分企業(yè)持續(xù)發(fā)力政府代建，其政府類項目占比較高；而民營企業(yè)則更聚焦商業(yè)代建領域，如新城建管上半年所有新拓項目均為商業(yè)代建。資本代建因AMC轉(zhuǎn)型及項目風險高、難度大，目前參與企業(yè)較少，主要仍由體系完整、抗風險能力強的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

??展望未來，行業(yè)將更需企業(yè)聚焦細分領域，尋找新機遇。其判斷代建市場總規(guī)模將逐步趨穩(wěn)，未來五年年均總量預計在2.5億平方米左右。結(jié)構(gòu)上看，城投拿地仍是代建主攻方向：盡管2022年以來城投拿地規(guī)模逐年下降，2025年上半年僅2200萬平方米，但仍占國際市場的45%，比例依然顯著。2021年至今，城投拿地整體開工率僅31%，未開工存量土地約3.7億平方米、超4300宗。此外，城市更新將成為另一重要戰(zhàn)場。

??孟音指出，代建行業(yè)在短短四五年內(nèi)已從藍海變?yōu)榧t海。市場快速變化、競爭加劇，加之宏觀環(huán)境影響，代建企業(yè)應與開發(fā)企業(yè)一樣，堅持長期主義，不斷提升四大核心能力：一是穩(wěn)健經(jīng)營能力；二是專業(yè)兌現(xiàn)能力；三是價值創(chuàng)造能力；四是生態(tài)協(xié)同能力。