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??2025年9月15日，《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式施行。《條例》對(duì)出租承租活動(dòng)，住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為等都做了明確的要求。主要內(nèi)容有：

??第一，規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住

??第二，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

??第三，出租人解除住房租賃合同應(yīng)當(dāng)通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

??第四，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)。

??第五，國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

??《條例》直擊住房租賃市場(chǎng)的多年沉疴，從“串串房”安全隱患、“隔斷房”亂象、押金退還難、租金不透明、機(jī)構(gòu)爆雷風(fēng)險(xiǎn)等核心問(wèn)題。

??在此之前，北京、上海等地也已發(fā)布相關(guān)條例，如2025年7月北京起草了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，上海則早在2022年11月就已發(fā)布實(shí)施《上海市住房租賃條例》。

??此次，《住房租賃條例》為全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的統(tǒng)一監(jiān)管和健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，也標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

??作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的國(guó)家級(jí)行政法規(guī)，《住房租賃條例》于2025年7月16日發(fā)布，9月15日正式施行。

??《條例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。

??其中最受關(guān)注的內(nèi)容大多和出租人與承租人有關(guān)。

??首先是最熱議的“押金”問(wèn)題。《條例》明確：出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

??這一條款將更好保障租客權(quán)益。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，何為“無(wú)正當(dāng)理由”，或者說(shuō)房屋的嚴(yán)重?fù)p壞和自然損壞應(yīng)如何界定等，都是需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

??其次是房東“提前退租”問(wèn)題。《條例》明確：出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

??在住房租賃活動(dòng)中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產(chǎn)生糾紛的，由出租人和承租人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

??《條例》還明確了不得單獨(dú)出租用于居住的空間。《條例》規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

??目前北京規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。居住面積是指規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積。上海更為嚴(yán)格，2022年11月23日頒布的《上海市住房租賃條例》要求“以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位”。如自行對(duì)客廳等改造皆不符合規(guī)定。

??《條例》鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，但“二房東”將納入行業(yè)監(jiān)管。《條例》規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租他人住房開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。

??目前北京起草了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開(kāi)展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，明確個(gè)人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達(dá)到10套（間）及以上的，應(yīng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，并向住建（房管）部門備案。（詳見(jiàn)：《北京出手規(guī)范“二房東”，個(gè)人轉(zhuǎn)租10套以上需備案》）。此前，《上海市住房租賃條例》也規(guī)定個(gè)人以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。

??同時(shí)《條例》明確：未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)。

??這些條款將有效整治市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的“二房東”現(xiàn)象。

??從企業(yè)來(lái)看，《條例》支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。同時(shí)也做出了以下規(guī)定：

??第一，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。

??這一條實(shí)質(zhì)性抬高了行業(yè)的準(zhǔn)入門檻和持續(xù)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，形成對(duì)市場(chǎng)主體的 “篩選機(jī)制”，將加速行業(yè)洗牌，引導(dǎo)資金實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)規(guī)范的機(jī)構(gòu)化企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化發(fā)展。

??第二，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。

??第三，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定。

??目前，北京明確了資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)按照《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》，將收取的押金納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進(jìn)行托管。如果向承租人單次收取租金的數(shù)額超過(guò)三個(gè)月租金，超收的租金也應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。《上海市住房租賃條例》則規(guī)定：住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并通過(guò)住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過(guò)三個(gè)月的部分，以及收取押金超過(guò)一個(gè)月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

??第四，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其從業(yè)人員名單向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)。

??第五，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

??從《條例》規(guī)定內(nèi)容來(lái)看，主要推動(dòng)市場(chǎng)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向發(fā)展。頭部企業(yè)，如國(guó)企、集中式運(yùn)營(yíng)商、輕資產(chǎn)托管平臺(tái)將受益于政策紅利，而小微企業(yè)則面臨更大的合規(guī)壓力，需調(diào)整商業(yè)模式以適應(yīng)新規(guī)。

??《條例》從發(fā)布到實(shí)施，已有一個(gè)多月的時(shí)間，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，2025年8月個(gè)人房源掛牌量出現(xiàn)回落趨勢(shì)，但整體租金坪效出現(xiàn)了上漲。

??克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，55城個(gè)人房源合計(jì)新增供應(yīng)量57.85萬(wàn)間，同比上漲11.70%，環(huán)比下降6.40%。

??2025年4月以來(lái)個(gè)人房源新增掛牌量持續(xù)上漲，在達(dá)到年內(nèi)新高后，8月掛牌量回落，這一方面受“畢業(yè)季”即將結(jié)束影響，另外一方面也有部分房源受《條例》新規(guī)限制無(wú)法掛牌。

??預(yù)計(jì)后續(xù)租賃淡季來(lái)臨，個(gè)人房源掛牌量或呈持續(xù)回落趨勢(shì)。

??從租金水平來(lái)看，8月無(wú)論是個(gè)人房源還是集中公寓租金都出現(xiàn)了上漲。

??克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，55城個(gè)人房源掛牌租金為31.76元/㎡/月，環(huán)比上漲0.37%，同比下降2.72%；

??8月，核心8城集中式公寓平均租金100.8元/㎡/月，整體租金環(huán)比上漲0.45%，同比下降3.99%。

??其中，廣州租金同環(huán)比均漲，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；深圳、南京、武漢、成都四城租金環(huán)比上漲；北京、上海、杭州三城租金同環(huán)比齊降，三城新建類保租房項(xiàng)目持續(xù)入市，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

??作為我國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃的國(guó)家級(jí)行政法規(guī)，《住房租賃條例》的發(fā)布標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入 “法治規(guī)范” 新階段。其核心價(jià)值在于通過(guò)剛性約束與柔性引導(dǎo)的雙重作用，構(gòu)建權(quán)責(zé)清晰、監(jiān)管有力的市場(chǎng)秩序，為住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展筑牢制度根基。

??《住房租賃條例》的實(shí)施將加速行業(yè)洗牌，推動(dòng)市場(chǎng)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、品質(zhì)化方向發(fā)展。未來(lái)，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)核心將從“規(guī)模擴(kuò)張”逐步轉(zhuǎn)向“合規(guī)運(yùn)營(yíng)”和“服務(wù)能力”。

??隨著租金監(jiān)測(cè)機(jī)制的建立和租賃關(guān)系的穩(wěn)定化，將為租賃住房REITs提供更可靠的底層資產(chǎn)和收益預(yù)期，促進(jìn)金融資本與租賃市場(chǎng)的良性互動(dòng)，推動(dòng)“租購(gòu)并舉”住房制度的完善。