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??上海版“好房子”標準來了！

??在國家大力推進“好房子”建設以及住建部《住宅項目規范》正式施行的背景下，9月26日，上海正式出臺《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（以下簡稱“《意見》”），從陽臺計容、外立面用材、公共空間設計等多方面推出17條具體措施，推動住宅從“有得住”向“住得好”轉型。

??“上海住宅新規既設置了明確的強制性底線標準，也推出了多項鼓勵性柔性標準，其核心目標是在整體提升新建住宅品質的基礎上，鼓勵更高品質的產品供給。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這既對開發商提出了更高的品質要求，又將產品創新的主動權交還給了企業。特別是通過適度放寬建筑高度限制，在一定程度上回補了開發商因提升品質而增加的成本，形成了有效的激勵機制。

??李宇嘉進一步表示，在備受關注的計容方式上，上海的做法顯得尤為克制。與一些城市通過大幅提高得房率來刺激市場的做法不同，上海最大贈送面積控制在8平方米左右，這種適度節制的策略，有效避免了新建住宅產品與舊規項目、二手房市場形成過度落差，防止了對存量市場造成較大沖擊。從市場結構來看，上海新房交易量僅占全市住房交易總量的25%左右，而新規項目又只是新房供應的一部分。因此這項以提升品質為核心的政策，將在推動住宅產品迭代升級的同時，保持房地產市場的平穩健康發展。

??陽臺、立面、公共空間設計全面優化

??上海此次發布的《意見》中最為市場關注的是對陽臺面積計容規則的細化。

??文件明確，新建住宅每戶陽臺水平投影面積不超過該戶型建筑面積10%且不大于16平方米的部分，按其水平投影面積1/2計入容積率；戶型建筑面積小于80平方米的，陽臺面積上限為8平方米，進深不得大于1.8米。沿公共綠地、廣場河流等區域設置的開敞式陽臺，進深不超0.75米、寬度不超3米且每戶僅設一個的，不計容、不計可售面積。

??在外立面材質方面，《意見》提出，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質材料的飾面層，經測繪確認后可不計入容積率。

??除了陽臺和立面，此次新規還明確多項住宅品質提升舉措，比如架空層、風雨連廊、地下車庫出入口頂棚等用作公共空間的，不計容積率；鼓勵人車分流、設置社區大堂、集中布局快遞及智慧門禁等便民設施等。

??李宇嘉認為，此次政策是對住宅開發邏輯的一次重構，在規范與激勵之間取得了平衡，既遏制了過往“偷面積”的做法，也為產品創新留出空間。

??“此前有些項目靠‘三陽臺’戶型把得房率做到接近100%，新規實施后，這類設計將受到限制。”上海一新房項目營銷人士表示：“陽臺計容設限后，不能再靠‘送面積’作為賣點，必須回歸戶型合理性和空間實用性。但外立面、架空層等不計容，也讓開發商更愿意投入高品質材料，更有動力去提升項目質感。”

??而對購房者來說，此次新規是實打實的利好，這意味著其購買到的新房陽臺會更大、得房率更高、建筑立面也更加美觀。

??多地出臺指引 “好房子”標準體系逐步確立

??實際上，從住建部發布的《住宅項目規范》正式施行以來，多地密集推出關于“好房子”建設的指引，在結合區域發展特點的基礎上，構建當地高品質住宅標準體系，讓“好房子”落地更有規范可依。

??除了上海，此前廣州市住房和城鄉建設局也發布關于公開征求《關于推進好房子建設的工作指引（征求意見稿）》意見的公告，其中提到，房地產開發企業對衛生間、廚房、外墻、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延長至10年；采用裝配式整體衛生間的，其防水保修期應不低于10年。起居室(廳)開間凈寬不宜小于3.1米，主臥開間凈寬不宜小于2.8米，次臥開間凈寬不宜小于2.5米等。

??此外，河北省住房和城鄉建設廳近日也制定出臺16項措施，從“好標準、好設計、好建造、好建材、好物業、好樣板”6個方面求突破、抓成效，加快推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。

??由甘肅省住房和城鄉建設廳組織編制的地方標準《好房子住宅評價標準》創新采用“控制項+評分項+加分項”三級評價機制，設立一星級至三星級三個評價等級，以強化對住宅綜合性能的引導。

??綜合來看，各地發布的關于“好房子”建設的標準基本圍繞購房者關注的房屋高度、亮度、厚度、得房率等因素制定，既有強制性標準，亦有鼓勵性政策。

??在李宇嘉看來，這些指引一方面要通過后續具體細則來落地，另一方面要通過供地條款做出規定。需要注意的是，由于多數提升品質的標準會相應推高建造成本，并可能傳導至房價，因此這些“好房子”能否被市場、開發商和購房者接受，是下一階段管理部門要考慮的因素。

??同時他強調，相關政策也要加大扶持力度，例如在土地供應與規劃審批環節實現高效銜接與服務優化，為開發商落實標準創造便利條件。此外，切實加強住房建設與自然資源管理部門間的協同協作也很重要，重點應聚焦于項目報建后的監管與聯合驗收，從而確保品質要求貫穿住宅開發建設全周期。