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??2025年前三季度，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。其中第三季度融資1145億，環(huán)比上升5%，但同比下降35%。

??可見，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢。

??2021年至今房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的債務(wù)重組。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，累計(jì)來看，當(dāng)前共計(jì)11家房企實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)或境外部分的債務(wù)重組。

??在過去一年里，中央政府提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要標(biāo)志。

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，融資規(guī)模達(dá)3072億，同比下降30%。其中第三季度融資1145億，環(huán)比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位。多數(shù)民營房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2025年前三季度的境外債券融資成本為8.95%。而境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.57%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等等。2025年前三季度，整體新增債券類融資成本為3%。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2025年前三季度國企、央企的發(fā)債量為1313億元，同比下降了8%。而民營企業(yè)的發(fā)債量為134億，同比下降13%；此外混合所有制企業(yè)發(fā)債量106億，同比增長22%。需注意的是，2025年前三季度國企央企的發(fā)債量占比達(dá)85%。

??從成本上來看，國企、央企2025年前三季度的融資成本為2.58%，而民營企業(yè)則為5.40%，兩者之間的差距再次擴(kuò)大到2.82個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本下降至3.90%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

??從2021年恒大正式暴雷到2025年，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的債務(wù)重組。從境內(nèi)破產(chǎn)的法律程序來看，華晨地產(chǎn)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、金科股份、新華聯(lián)已陸續(xù)完成了破產(chǎn)重整，而港股房企福晟國際也于2023年以股本重組及定增的代價(jià)實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組。

??在債務(wù)重組方面，旭輝集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)外債務(wù)的整體重組；龍光集團(tuán)與融創(chuàng)集團(tuán)的境內(nèi)債均重組成功，境外債重組方案已得到大多數(shù)債權(quán)人支持，其中融創(chuàng)將于10月14日舉行境外債務(wù)重組計(jì)劃會(huì)議，而龍光已于9月10日與債權(quán)人小組訂立修訂協(xié)議。以此來看，當(dāng)前完成破產(chǎn)重整或股本重組的房企共計(jì)5家，境內(nèi)外整體債務(wù)實(shí)現(xiàn)重組或接近成功的房企共計(jì)3家。

??除此之外，世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)、中梁控股、金輪天地控股、中國奧園、時(shí)代中國控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)以及禹洲集團(tuán)共計(jì)8家企業(yè)的境外債重組成功，榮盛發(fā)展及綠地控股也分別對境外債展期。此外，花樣年也于2023年完成了境內(nèi)債的重組。累計(jì)來看，共計(jì)11家房企實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)或境外部分的債務(wù)重組。

事實(shí)上，債務(wù)重組成功并不意味著企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營軌道。以近期剛完成境內(nèi)外債務(wù)重組的旭輝為例，2025年8月，旭輝董事局主席林中對外表示，旭輝控股距離真正“站起來”，可能還需要三年時(shí)間，從低谷再出發(fā)，公司要進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)，更明確提出將不會(huì)再重蹈“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的覆轍，而要走一條“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的新路徑。此前，林中曾提及，未來旭輝控股聚焦三大核心業(yè)務(wù)板塊：一是穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)，也就是旭輝持有的上海、北京等一二線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)組合；二是高度聚焦的開發(fā)業(yè)務(wù)，收縮深耕少數(shù)核心城市；三是房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)，學(xué)習(xí)美式開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)，向鐵獅門、黑石方向發(fā)展。

??從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5342億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1600億元。由于近年來，房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，其中2026年一季度到期約1298億，三季度到期1170億。

??值得注意的是，近年來公募REITs在我國大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。從中期業(yè)績會(huì)及財(cái)務(wù)年報(bào)中的表態(tài)來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴(kuò)大REITs規(guī)模。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

??除此之外，對于開發(fā)業(yè)務(wù)而言，出險(xiǎn)房企的首要任務(wù)仍是與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。未出險(xiǎn)房企，需要對企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項(xiàng)目去化。