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??一邊是地鐵運營報表上難以填補的虧損，一邊是土地市場上動輒數十億元的豪氣出手。地方地鐵公司這種看似矛盾的“雙面人生”，正在佛山等地上演。

??9月8日，佛山市南海區一宗涉宅用地成功出讓，最終經過3輪競價，由佛山市佛鐵投資發展有限公司（以下簡稱“佛鐵投資”）以8.53億元總價競得，溢價率2%，成交樓面價為4193元/平方米。

??這是佛鐵投資1個多月內在佛山取得的第3宗地塊，拿地支出共計19.8億元。佛鐵投資的全資控股股東正是佛山市地鐵集團。當公眾還在為地鐵運營虧損而擔憂時，這家地方地鐵旗下的投資主體，已悄然成為土地市場上迅猛的“新勢力”。

??這并非個例。近期，廣州、杭州、天津、南京等城市的地鐵公司紛紛加入拿地大軍，在本地土地市場積極展開布局。

??針對拿地事宜，記者致電佛鐵投資，截至發稿未收到回復。一位企業人士稱，地鐵公司進入土地市場，是政策引導、市場驅動和生存壓力下的共同結果，但依賴地產同樣隱患重重。

??地鐵公司成拿地主角

??地鐵公司正成為房地產行業的重要參與者，它們涌入拿地戰場，成了一支不容小覷的生力軍。

??近期拿地動作最頻繁的是佛鐵投資，1個月時間其在佛山土地市場連續拿下3宗地塊，布局橫跨南海獅山、禪城南莊與綠島湖片區，均圍繞軌道交通節點展開，延續“軌道+物業”TOD開發模式。

??先是8月4日，佛鐵投資以底價51242萬元成功競得禪城南莊大道南側地塊，樓面價約4650元/平方米，占地面積3.94萬平方米。根據規劃要求，競得者需配套建設包括配電房、信息基礎設施、燃氣調壓站、社區衛生服務中心、公交樞紐站等在內的公共配套設施。

??接著8月21日，佛鐵投資又以6.17億元總價競得位于南莊約3.7萬平方米商住地塊，成交樓面價6550元/平方米。根據出讓文件，地塊將配建12班規模幼兒園、托兒所、托老所等設施，且陽臺率為30%。

??后又于9月8日，以8.53億元總價拿下佛山市南海區一宗涉宅用地，樓面價4193元/平方米。該地塊用地性質為綜合用地（含住宅），總用地面積7.81萬平方米，是南海區獅山鎮第一宗四代住宅地塊。

??當地一位企業人士稱，在當前房地產市場背景下，像佛鐵投資這樣的國有企業出手拿地，一定程度上起到了穩定佛山土地市場、托底市場預期的作用。同時，助推TOD模式發展，加速佛山軌道交通沿線區域的綜合開發；第四代住宅等新產品類型的出現，也有助于刺激當地市場需求。

??天津軌道交通集團的動作，同樣具有標志性意義。8月18日，其所屬資源公司通過協議出讓方式，獲得天津地鐵4號線和平路站A地塊使用權，該地塊也是天津市首宗運用低效用地再開發專項支持政策的地鐵上蓋地塊，為城市低效土地盤活與地鐵資源結合提供了新范本。

??廣州地鐵拿地支出更多。據中指院統計，2025年1～8月粵港澳大灣區拿地排名前十的企業中，廣州地鐵以28億元拿地金額位列第8名，成為區域內拿地的重要代表企業。

??南京地鐵也加入拿地陣營。8月15日，其以2.33億元底價競得南京鼓樓區一宗涉宅用地，成交樓面價16077元/平方米。

??杭州地鐵則通過合作方式拓展版圖，先是5月30日，聯合多家企業以11億元拿下杭州地鐵18號線喬司車輛段上蓋物業綜合體項目的東西兩側組合地塊；接著，7月29日，又聯手華潤置地icon、杭地發，以26.8億元競得杭州三墩單元TOD地塊。

??沈陽地鐵也出手了。7月25日，沈陽地鐵旗下沈陽文薈置業有限公司拿下文萃路地鐵站一宗商業地塊，成交總價4280萬元，樓面起始價9264元/平方米。

??作為地鐵公司拿地的“先行者”，深圳地鐵集團去年10月以66.65億元競得寶安機場東一宗“巨無霸”宅地。

??為何地鐵公司會進軍土地市場？一方面，在市場下行期，地鐵公司作為“國家隊”入場拿地，可以起到托底市場、穩定信心的重要作用；另一方面，則是現實生存壓力之下，地鐵公司尋找資金活水的必然選擇。

??高負債與持續虧損

??地鐵虧損已成為全國性現象。

??2024年度數據顯示，扣除政府補貼后，全國28個主要城市的地鐵公司中，有26個城市處于虧損狀態，只有上海和福州的地鐵公司勉強盈利。高負債也是各大城市地鐵公司不得不面對的現實窘境，目前全國地鐵公司總負債超過4萬億元，一些公司負債率超過80%，每年的利息負擔非常沉重。

??為什么地鐵公司普遍虧損？有分析稱，一是建設和運營成本極高，二是票務收入難以覆蓋成本，三是“軌道+物業”模式受地產市場沖擊，過去很多地鐵公司依靠房地產開發來反哺運營，但近年來市場下行，這部分收入大幅縮水。深鐵集團的巨額虧損就與其投資的萬科業績大幅下滑以及自身地產收入減少密切相關。

??2024年度，深圳地鐵集團虧損334.6億元，而它曾經是全國最會賺錢的地鐵公司。深圳地鐵在公告中稱，主要系公司聯營企業萬科企業2024年度業績虧損，公司對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，導致本年度業績出現虧損。

??此外，2024年，深圳地鐵集團的站城一體化開發收入同比下滑46.23%，共同導致了大額虧損。

??扣除政府補貼后，2024年度，北京市基礎設施投資有限公司虧損216億元，天津軌道交通集團虧損35.49億元，南京地鐵集團虧損53.84億元，沈陽地鐵集團虧損23.72億元，廣州地鐵集團虧損7.19億元。

??佛山地鐵也處于虧損狀態。2024年，佛山地鐵集團營業總收入5.86億元，但營業總成本卻達26.89億元，收入還不到支出的五分之一，加上其他收益（一般為財政補貼）20.81億元后，凈利潤仍虧損1.78億元。有分析稱，若沒有財政補貼，佛山地鐵2024年虧損額或超過20億元。

??地鐵公司單純依靠票價完成運營幾乎是不可能的事情，想要實現良性循環只能要靠多元化收入。通過“軌道+物業”模式發展地鐵沿線房地產項目，將一部分地鐵收入直接對接房產和商業物業的增值，曾被奉為造血“金鑰匙”，但該模式在地產下行周期中也面臨挑戰。

??“以房養鐵”的思路，需要重新被審視。