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??在面臨銷售回款萎縮、融資渠道收窄、債務壓力攀升等多重困境下，房企的現金流管理面臨前所未有的挑戰。

??尤其是2023年、2024年，房地產行業的分化進一步加劇，隨著銷售萎縮疊加回款拉長，民企、混合制現金流入斷崖式下跌，尤其是民企現金流入三年復合降幅超40%，僅央國企憑借信用優勢維持資金鏈相對穩定。

??CRIC選取了50家樣本房企，包括11家央企、8家國企、6家混合制及25家民企，通過系統追蹤2021年-2024年經營性、投資性與籌資性現金流變化發現：

??1、投資活動現金流出與流入持續收縮，2024年54%房企為凈流出，凈流出額達到443億元。

??2、融資性現金流長期凈流出，2024年凈流出3434億，雖有所收縮，但運營性現金流轉正也無法覆蓋。

??3、房企持有現金持續減少，2024年持有現金同比減少9.9%，短期償債壓力仍在加大。

??在行業調整期，市場信心持續持續萎靡，房地產行業整體銷售回款仍在持續惡化，并呈現呈現斷崖式下跌態勢。

??CRIC數據顯示，2024年50家樣本房企銷售商品、提供勞務收到的現金總額為25599億元，較2021年大幅縮水55%，三年復合增長率跌至-23.4%。

??房企整體銷售回款大幅下滑。一方面是因為行業整體銷售額大幅萎縮，市場成交量低位徘徊。國家統計局數據顯示，2024年全國商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額同比降17.1%，延續自2022年以來的持續下行趨勢。

??另一方面2024年50家樣本房企已竣工存貨占比攀升至25%，較年初大幅增長4.5個百分點，創下近年新高。

??在市場銷售疲軟的背景下，房企庫存結構持續惡化，庫存去化周期明顯拉長，導致房企銷售回款周期同步延長，制約房企的整體周轉效率，使得銷售商品、提供勞務收到的現金承壓，加劇了房企流動性緊張的局面。

??不同性質房企的回款能力分化加劇。

??2024年民企銷售回款遭受沖擊最為嚴峻，銷售商品、提供勞務收到的現金總額為4909億元，較2021年大幅下降80%，三年復合增速低至-42%。混合所有制房企2024年銷售商品、提供勞務收到的現金總額為5849億元，較2021年大幅下降56%，三年復合增速低至-24%。

??相比之下，央國企銷售回款表現出較強韌性。2024年央企銷售商品、提供勞務收到的現金總額為10743億元，持續處于高位，三年復合增速僅-6.2%，而國企該指標的三年復合增速為-8.8%，均顯著優于民企和混合所有制房企。

??從歷年50家典型上市房企投資活動現金流來看，現金流出和流入均在大幅收縮，2024年典型房企的投資活動現金流入為3113億元，相比2021年下降60%；而投資活動現金流出為3556億元，相比2021年下降了74%。

??投資活動現金流出的收窄幅度要大于現金流入，可見房企正在控制投資支出，但2024年的投資活動現金流出依然要高于流入，整體投資活動保持現金凈流出的狀態。

??歷年的投資活動產生的現金流量凈額從2021年凈流出5960億元，大幅收縮至2024年凈流出443億元。

??其中，2024年50家典型房企中有54%的房企投資活動現金流為凈流出，剩下46%的房企為凈流入，分化相對明顯。

??從50家重點房企2021-2024年的融資性現金流表現來看，受行業下行、流動性危機集體爆發影響，企業的借貸規模大幅減少。

??數據顯示，2022年50家房企融資性現金流流入降幅最高，從2021年的約37796億元大幅減少35.5%至24387億元，此后兩年保持著每年20%左右的跌幅。

??同時由于償債潮到來以及逾期債務難以償還，房企的融資性現金流流出降幅大于現金流流入的降幅。融資性現金流凈流出在2022年同比大幅增長了607.5%至5434億元，2024年雖然凈流出規模同比收縮，但是房企資金壓力仍然較大。

??如果將經營性與投資性現金流凈額的總和記作運營性現金流，總和為正視為運營資金盈余，總和為負則為運營資金缺口。

??2021年房企的運營資金缺口為3009億元，不過，房企在2022年開始主動調整對融資性現金流的依賴度，在日常經營活動上控制收支平衡，2022年首次實現運營資金盈余1647億元，此后也長期保持運營資金盈余。

??不過，由于償債壓力仍然較大，融資性現金流長期凈流出，整體現金流也長期處于凈流出的狀態。

??由于房企融資仍然處在低位，再加上房地產市場持續走弱，銷售回款減少，房企集團層面上的資金壓力仍然較大。

??50家重點房企的持有現金規模持續萎縮，至2024年底現金持有量為13122億元，較期初減少了9.9%。

??從歷年變化來看，房企的現金持有量自2021年首次出現負增長后就逐年減少。

??從扣除預售監管資金（僅扣除12家主動披露的企業）之后的調整后非受限現金來看，2024年底50家重點房企的調整后非受限現金為9653億元，較期初減少8%。因此調整后非受限現金短債比的加權平均值相較于期初繼續下降了0.07至0.45，房企整體仍然有著較大的短期償債壓力。

??值得注意的是，由于多數企業未在年報中披露預售監管資金，若是算上受監管的資金，企業持有的非受限現金將進一步減少，調整后非受限現金短債比將會進一步降低，企業實際上的流動性風險將會更大。比如萬科，2024年底和2023年底企業都沒有披露預售監管資金，未剔除預售監管資金的非受限現金短債比分別為0.53和1.55。若是都按照2023年中期的預售監管資金464億元估算，萬科在2024年底和2023年底的調整后非受限短債比分別為0.24和0.81，企業的短期償債壓力進一步加大。

??房地產行業的現金流呈現出一定程度上的枯竭，經營活動、投資活動、籌資活動的現金流入均在大幅收縮，而三類活動相應的現金流出也在消減。

??一方面，金融機構對房地產行業持審慎態度。據信托業協會，信托資金余額投向房地產行業的占比已從2021年的11.74%快速下降至2024年的3.78%。此外，工商銀行作為國內規模最大的銀行，2024年來自房地產行業客戶貸款約8810億元，相比2021年下降6%。

??另一方面，房地產市場的“供求關系發生重大變化”，房企難以通過銷售回款滿足資金需求，只能通過壓降各項支出，以減緩流動性緊張。

??2025年各項政策利好頻出，房地產政策延續寬松導向。2025年政府工作報告中，首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求，重申“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。在2025年6月的國務院常務會議中，再次提及“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。

??從目前已落地的利好政策來看，各地持續解除限購、限售政策，同時降首付款比例、LPR利率、公積金貸款利率方面促進需求釋放。融資端利好政策包括融資協調機制、專項債收儲、經營性物業貸款以及公募REITs條件的放寬等等。如2025年5月，金融監管總局局長李云澤于國新辦新聞發布會透露，房地產“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。在專項債收儲方面，全國范圍內已有多家房企試水，包括萬科、金茂等等。在多重政策利好疊加下，房企現金流緊張問題將會得到緩解。

??對于房企而言，亟需提高競爭力轉型發展。值得注意的是，城市更新和推進“好房子”建設將是未來地產行業的重要著力點，相信隨著城市更新的持續推進，將會引導更多資金進入房地產行業，起到真正穩住樓市的作用。