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??盡管二手房“以價(jià)換量”已經(jīng)成為常態(tài)，但最近有一類房子卻在逆市上漲。

??7月初，西安市東八路150號(hào)小區(qū)，一套建筑面積約6.4平方米房源，成交價(jià)達(dá)到了70萬(wàn)元，單價(jià)109375元/平方米，這一成交價(jià)超過(guò)了西安很多豪宅項(xiàng)目，讓市場(chǎng)震驚不已。貝殼找房APP顯示，西北豪宅標(biāo)桿中大國(guó)際九號(hào)二手房目前掛牌均價(jià)為100312元/平方米，曲江玫瑰園掛牌均價(jià)為73367元/平方米。

??走在西安市東八路片區(qū)上，映入眼簾的多是一排排單間民房。附近一家德祐門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，這里的民房面積小、總價(jià)低，大概七八十萬(wàn)元左右，可以低門檻地解決孩子上學(xué)的需求。

??“老破小”賣出天價(jià)

??“前幾天成交的那套6平方米的房子是民房，孩子可以落戶上學(xué)，但是不能貸款，需要一次性付清，幾乎住不了人。”提到該套房子，東八路片區(qū)附近一家德祐門店的經(jīng)紀(jì)人表示。

??這些房源大都建于上世紀(jì)50年代。房子外面不僅電線混亂地纏繞在一起，外墻貼滿了小廣告，采光更是無(wú)從談起，6.4平方米的空間中僅能放下一張床，根本無(wú)法生活。

??雖然如此，但這套“老破小”身上的教育標(biāo)簽讓家長(zhǎng)們趨之若鶩。根據(jù)西安市新城區(qū)2025年學(xué)區(qū)劃分，這套房源所處的小學(xué)學(xué)區(qū)為坤中巷小學(xué)、初中學(xué)區(qū)為愛知中學(xué)。在西安家長(zhǎng)的眼中，愛知中學(xué)是僅次于五大名校的存在。

??這樣的瘋狂早有先例，2024年年底，西七路159-271號(hào)一套5.66平方米的老破小就賣出了11.66萬(wàn)元/平方米天價(jià)。今年5月份、6月份，又分別成交了1套二手房，成交單價(jià)為65464元/平方米、58091元/平方米。此次6.4平方米房源所處的東八路150號(hào)，今年6月份也曾經(jīng)成交一套11.28平方米的房源，成交單價(jià)62056元/平方米。

??“一方面，家長(zhǎng)有需求；另一方面，愛知中學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)并不多；第三，孩子讀完初中之后可以轉(zhuǎn)手再賣出，房子的價(jià)值并不會(huì)減少?！闭勂疬@些“天價(jià)老破小”，上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示。

??二手學(xué)區(qū)房表現(xiàn)平穩(wěn)

??但教育政策的風(fēng)向，正悄悄改變著這一切。

??2025年西安“鎖區(qū)”政策落地，義務(wù)教育階段公辦學(xué)校嚴(yán)格按學(xué)區(qū)招生，跨區(qū)擇校成了泡影。一位此前擇校的家長(zhǎng)說(shuō)，為了解決戶籍學(xué)籍一致的問(wèn)題，不得已花幾十萬(wàn)元買了學(xué)校所在區(qū)域的房子，將戶口遷入該區(qū)域內(nèi)，這樣才能進(jìn)入此前通過(guò)“點(diǎn)考”的學(xué)校。

??從理論上說(shuō)，教育新政將刺激二手學(xué)區(qū)房的成交，但實(shí)際情況并非如此。在禁止跨區(qū)招生的同時(shí)，很多學(xué)校同步提出了更加細(xì)致的要求，如高新區(qū)要求同一套房產(chǎn)，若有適齡子女在校接受義務(wù)教育，該房屋其他產(chǎn)權(quán)所有人子女，受讓人子女等不保證義務(wù)教育學(xué)區(qū)學(xué)位。

??這一規(guī)定給二手學(xué)區(qū)房交易戴上了緊箍咒。綠地世紀(jì)城附近一家鏈家門店的店長(zhǎng)說(shuō)：“原來(lái)大家買房上學(xué)之后，轉(zhuǎn)手就把房子賣掉了，但是現(xiàn)在行不通了，所以掛牌量和交易量就下來(lái)了?！?/p>

??百年行品牌總經(jīng)理王海表示：“西安今年二手房成交量和去年相比，總體上基本持平，交易結(jié)構(gòu)上更加傾向與各板塊優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)掛鉤的房子?！?/p>

??“教育政策在不斷變化，不到迫不及待的時(shí)候，家長(zhǎng)都不太會(huì)出手。比如今年買房的都是今年孩子要上學(xué)的，過(guò)幾年要上學(xué)的可能還要再觀望下，所以雖然這部分需求還在，但是今年的需求并沒(méi)有太多，相較于往年，今年的學(xué)區(qū)房成交量略有縮水。”綠地世紀(jì)城附近一家鏈家門店的店長(zhǎng)說(shuō)道。

??除了教育政策，不斷下跌的房?jī)r(jià)也影響著家長(zhǎng)們的出手速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份，西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌6.6%。相比5月份，環(huán)比、同比降幅雙雙擴(kuò)大。

??學(xué)區(qū)房也未能獨(dú)善其身，以綠地世紀(jì)城為例，作為高新四小和高新逸翠園中學(xué)兩所學(xué)校的“學(xué)位房”之一，綠地世紀(jì)城也一直是家長(zhǎng)心目中的熱門學(xué)區(qū)房，目前該小區(qū)的價(jià)格在1.7萬(wàn)元~1.8萬(wàn)元/平方米，2024年該小區(qū)成交價(jià)還在2萬(wàn)元/平方米左右。

??“名校+”的新房效應(yīng)

??不同于二手房市場(chǎng)，“名校+”依然是新房去化最好的催化劑。一位央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)道：“現(xiàn)在賣得好的新房，離不開優(yōu)質(zhì)教育資源的加持?！?/p>

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2025年第28周，保利未央璞悅來(lái)訪750組，52套成交量，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先。一方面是近期營(yíng)銷的發(fā)力，6月30日將貝殼點(diǎn)位上調(diào)，優(yōu)惠由5個(gè)點(diǎn)擴(kuò)至8個(gè)點(diǎn)，另外一方面，教育配套的升級(jí)也是直接影響，7月11日，周邊教育用地簽約愛知中學(xué)，項(xiàng)目關(guān)注度快速提升。

??在這之前，“鐵一中”落戶經(jīng)開區(qū)的消息傳開之后，翰林府首批128套房源全部售罄，白樺林曉單周到訪客戶量近千組，位列全市第一。

??高新區(qū)更是將學(xué)區(qū)與土地出讓深度綁定，強(qiáng)調(diào)憑購(gòu)房合同即可落戶入學(xué)。

??克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵認(rèn)為，西安市高新區(qū)的做法意圖通過(guò)學(xué)區(qū)和教育資源杠桿，撬動(dòng)房地產(chǎn)需求?！皯{購(gòu)房合同入學(xué)與明確學(xué)區(qū)的政策，精準(zhǔn)吸引重視教育的家庭，相比二手房與其他區(qū)域，新房在教育資源獲取上更具確定性，可以直接刺激購(gòu)房需求，助力高新區(qū)搶占市場(chǎng)份額?！彼f(shuō)。

??不過(guò)，從2018年全面推行“名校+”以來(lái)，西安已滿城盡是“名校+”，在這樣的局面下，“名?！钡暮鹆康降子卸喔?，還得打個(gè)問(wèn)號(hào)。