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??“今年上半年，市場(chǎng)明顯活躍起來(lái)了，在經(jīng)歷了‘小陽(yáng)春’后，也并未大幅回落，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。”

??“原先是成交淡季的6月，今年也有不錯(cuò)的成績(jī)，資金較為充足的置換客群占比提升。”

??“我們項(xiàng)目平均一天來(lái)訪量有100多組，工作日一天也能賣(mài)出7~8套，周末需要排號(hào)看房。”

??7月中旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在與多位北京地產(chǎn)從業(yè)者交談時(shí)了解到，在“一攬子”政策持續(xù)發(fā)力下，2025年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了上揚(yáng)行情。

??一組數(shù)據(jù)印證著他們的感受。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年，北京二手房網(wǎng)簽量累計(jì)達(dá)90035套，同比增長(zhǎng)20.4%，創(chuàng)下2022年以來(lái)同期新高。新房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增長(zhǎng)23.89%；成交金額1459.9億元，同比增長(zhǎng)29.7%。

??“2025年以來(lái)，北京新房和二手房市場(chǎng)整體延續(xù)了去年四季度以來(lái)的修復(fù)態(tài)勢(shì)。”相關(guān)研究機(jī)構(gòu)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從政策層面來(lái)看，去年9月30日北京出臺(tái)多項(xiàng)樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購(gòu)房成本，市場(chǎng)逐步得到修復(fù)。

??不過(guò)，這份上揚(yáng)的熱度并不均衡。有具有區(qū)位和價(jià)值優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)在上半年銷(xiāo)售額破87億元，去化率超90%；也有樓盤(pán)在過(guò)去1年時(shí)間里去化率不足30%，銷(xiāo)售額在數(shù)億元徘徊。

??曹晶晶坦言，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更趨明顯，好城市及好房子項(xiàng)目繼續(xù)保持較好去化。對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，上半年樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同項(xiàng)目也存在很大區(qū)別，“從各區(qū)新房市場(chǎng)來(lái)看，朝陽(yáng)、昌平、海淀、順義、豐臺(tái)新房銷(xiāo)售面積均超過(guò)25萬(wàn)平方米，是主力區(qū)域。從熱銷(xiāo)項(xiàng)目可以看到，區(qū)位配套較好的高品質(zhì)改善樓盤(pán)去化較好。”

??成交上揚(yáng)背后

??站在售樓處沙盤(pán)前，董女士終于簽下了心儀已久的改善型住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)。就在一周前，她位于北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊附近的一居室以高出預(yù)期3%~5%的價(jià)格火速成交，一周時(shí)間完成“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換操作，成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性提升的鮮活注腳。

??董女士已年逾六旬，她告訴記者，“賣(mài)掉的這套房子建于上個(gè)世紀(jì)90年代初，屬于典型的‘老破小’。由于沒(méi)有電梯，家在4樓，隨著年齡越來(lái)越大，上下樓越來(lái)越費(fèi)勁；加上住了30多年老房子，也想改善一下居住環(huán)境。于是，從去年中旬便下定決心置換，但是房子掛出近3個(gè)月后問(wèn)詢(xún)者一直寥寥。”

??“去年9月之后，看房人就多了起來(lái)，不過(guò)由于價(jià)格因素一直沒(méi)有達(dá)成協(xié)議。直到4月底，買(mǎi)家第一次來(lái)看房就決定買(mǎi)下，連價(jià)格都沒(méi)怎么談，唯一的要求就是家具和家電一同打包出售。”董女士并沒(méi)有研究過(guò)樓市，但在她看來(lái)，購(gòu)房人的快速?zèng)Q斷或許是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)。

??受此影響，賣(mài)房后的董女士選擇加快速購(gòu)置新房，并同樣在第一次走進(jìn)某新房樓盤(pán)后簽下了認(rèn)購(gòu)書(shū)。

??這樣快速完成購(gòu)房的案例在今年上半年的北京樓市并不罕見(jiàn)。一名北京市朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，“不少老業(yè)主賣(mài)舊房就是為了買(mǎi)新房來(lái)改善居住環(huán)境，所以一旦有人出手就會(huì)較快達(dá)成協(xié)議；不少剛需客戶(hù)則是判斷價(jià)格已經(jīng)觸底，購(gòu)買(mǎi)后也不會(huì)對(duì)生活造成太大負(fù)擔(dān)而選擇此時(shí)買(mǎi)房。”

??“通常一季度，尤其是3月份是成交高峰，之后會(huì)趨于回落。不過(guò)，今年二季度的成交情況卻較為平穩(wěn)。”上述房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士向記者坦言，就我們區(qū)域而言，目前的購(gòu)房客戶(hù)中，“90后”的剛需客戶(hù)占比較大，看房效率也比較高，有不少看房?jī)商炀蜎Q定購(gòu)買(mǎi)的。

??不少新盤(pán)銷(xiāo)售人員在接受記者采訪時(shí)也表示，2025年上半年市場(chǎng)明顯活躍了起來(lái)。

??“僅‘五一’期間，龍湖·觀萃北京項(xiàng)目就銷(xiāo)售了28套，約1.54億元”“招商序開(kāi)放5天有2000多組客戶(hù)到訪，5月4日正式啟動(dòng)凍資，首日凍資已超過(guò)160組”“嘉華天珺5天累計(jì)吸引到訪客戶(hù)超500組，新增認(rèn)購(gòu)17套。”

??根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，從各月情況來(lái)看，北京3月出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，當(dāng)月新房成交面積同比增長(zhǎng)近5成，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，成交同比增長(zhǎng)15%。二手房成交保持較高活躍度，5月以來(lái)市場(chǎng)熱度略有下降，但整體保持平穩(wěn)，6月北京二手住宅成交1.5萬(wàn)套，相比去年同期微增1%。

??樓市分化更趨明顯

??成交量上揚(yáng)背后，“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)也在持續(xù)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年4月~6月，北京二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，6月二手房?jī)r(jià)格同比去年同期下跌5.17%；5~6月，北京新房?jī)r(jià)格也連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下跌，6月新房?jī)r(jià)格同比去年同期下跌4.1%。

??在新房市場(chǎng)上，分化則更趨明顯。

??根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，和樾望雲(yún)項(xiàng)目在今年上半年實(shí)現(xiàn)了87.33億元的成交金額和8.3萬(wàn)平方米的成交面積，是2025年上半年北京樓市銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積的“雙冠軍”；和樾玉鳴、頤海澐頌項(xiàng)目也分別銷(xiāo)售了58.35億元和54.35億元。詳細(xì)來(lái)看，上述3個(gè)項(xiàng)目的定位都是位于北京市海淀區(qū)的高端樓盤(pán)。和樾望雲(yún)、和樾玉鳴的參考均價(jià)都在10萬(wàn)元以上/平方米，頤海澐頌的參考均價(jià)也為9.3萬(wàn)元/平方米。

??2025年上半年，存在爭(zhēng)議項(xiàng)目也不少。

??北京市朝陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目本該在5月底開(kāi)盤(pán)，卻傳出了“由于認(rèn)籌不足，延期開(kāi)盤(pán)”的消息，到了6月，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即官宣銷(xiāo)售了21億元，又被質(zhì)疑真實(shí)網(wǎng)簽僅42套，銷(xiāo)售額應(yīng)為4.4億元，與宣傳不符。截至7月初，位于北京市大興區(qū)西紅門(mén)的某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后千余套房子只賣(mài)了個(gè)零頭，成交額3.25億元，為了向“好房子”靠攏，該項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整設(shè)計(jì)方案，又遭遇了退房；大興區(qū)的另一項(xiàng)目取證快9個(gè)月，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽189套，去化率僅26.5%。

??對(duì)此，曹晶晶表示，目前北京市場(chǎng)剛需普遍通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房解決居住問(wèn)題，今年前5個(gè)月500萬(wàn)元以下二手房成交占比超6成。而新房產(chǎn)品則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊獲取及產(chǎn)品力提升，實(shí)現(xiàn)與二手房的差異化競(jìng)爭(zhēng)。上半年，北京分總價(jià)段新房成交來(lái)看，1000萬(wàn)~2000萬(wàn)元新房成交量保持較快增長(zhǎng)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)近9成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場(chǎng)。

??值得一提的是，北京在2月發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。此后，各項(xiàng)目積極響應(yīng)北京“好房子”政策對(duì)居住品質(zhì)提升的號(hào)召，后續(xù)的新房項(xiàng)目因此備受購(gòu)房者關(guān)注。

??“客戶(hù)來(lái)到售樓處之后，會(huì)主動(dòng)向置業(yè)顧問(wèn)詢(xún)問(wèn)得房率是多少。” 北京某商品房項(xiàng)目策劃經(jīng)理在接受采訪時(shí)表示，“好房子”新規(guī)的出臺(tái)讓相關(guān)咨詢(xún)變得多了起來(lái)。

??有意向購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“好房子”新規(guī)出臺(tái)后，就開(kāi)始關(guān)注此類(lèi)新房，并著手置換。“我認(rèn)為，在新的標(biāo)準(zhǔn)下這類(lèi)符合新規(guī)的房子居住會(huì)更舒適，得房率也會(huì)更高，未來(lái)的流通性也就會(huì)更好。”

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應(yīng)預(yù)期影響了新房的價(jià)格，成交量集中在少數(shù)熱點(diǎn)項(xiàng)目，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整。目前，北京市新房去化周期為28.5個(gè)月，主要受遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊拖累，但核心區(qū)庫(kù)存緊張，如海淀區(qū)上半年供應(yīng)超4000套，但仍供不應(yīng)求。庫(kù)存高企區(qū)域如房山、密云或通過(guò)降價(jià)等方式去化，價(jià)格承壓。