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??在房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平不斷遭遇挑戰(zhàn)的背景下，一些國(guó)企開發(fā)商也遇到經(jīng)營(yíng)難題。

??不久前，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)城發(fā)”）發(fā)布2024年度報(bào)告。

??2024年，首創(chuàng)城發(fā)營(yíng)業(yè)總收入為165.79億元，同比下降35.5%；凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧為虧損54.03億元；歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)更是創(chuàng)下近五年來最大虧損額，為虧損60.37億元。

??在2021年重組之后，業(yè)界對(duì)于新公司首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)頗為關(guān)注，但沒想到，這家企業(yè)高開低走，2024年還陷入虧損。

??去年末，首創(chuàng)城發(fā)再度更換董事長(zhǎng)，原董事長(zhǎng)劉永政上調(diào)至母公司首創(chuàng)集團(tuán)擔(dān)任董事長(zhǎng)，秘勇則接替劉永政被選舉為首創(chuàng)城發(fā)董事長(zhǎng)。這已經(jīng)是首創(chuàng)城發(fā)兩年內(nèi)三度更換掌門人。

??一位同樣在國(guó)企擔(dān)任過高管職務(wù)的人士認(rèn)為，國(guó)企內(nèi)部人事輪換是常有的事，有的與業(yè)績(jī)相關(guān)，但有的也不一定。不過兩年時(shí)間更換了三任董事長(zhǎng)，這樣的高頻輪換可能說明企業(yè)戰(zhàn)略不清晰，從企業(yè)發(fā)展角度來看，掌門人頻繁更迭，會(huì)打亂企業(yè)正常發(fā)展節(jié)奏，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定。

??雖然接手的首創(chuàng)城發(fā)算不上“香餑餑”，但新任董事長(zhǎng)秘勇干勁十足。

??就在4月16日首創(chuàng)城發(fā)一季度工作會(huì)議上，他提出要以自身努力的確定性有效應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的不確定性，力爭(zhēng)在二季度超預(yù)期實(shí)現(xiàn)雙過半目標(biāo)。緊接著，4月22日，其還帶隊(duì)考察了首創(chuàng)城發(fā)位于上海的力寶廣場(chǎng)項(xiàng)目。

??不過，相比于此，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)而言，當(dāng)下更緊迫的是如何帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)扭虧為盈，畢竟根據(jù)其披露的一季度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，首創(chuàng)城發(fā)營(yíng)業(yè)收入同比下降45.27%，凈利潤(rùn)仍然虧損17.52億元，整體經(jīng)營(yíng)狀況還有待好轉(zhuǎn)。

??頻繁人事更迭

??談及首創(chuàng)城發(fā)首先聯(lián)想到的就是首創(chuàng)置業(yè)。

??首創(chuàng)置業(yè)成立于2002年，是北京首創(chuàng)集團(tuán)旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)。在重組之前，首創(chuàng)置業(yè)曾是北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，也經(jīng)歷過發(fā)展高光時(shí)刻。

??早在2002年成立之時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的利潤(rùn)在北京所有國(guó)企里排名第一，在2003年港股上市后，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展一路向上，至2015年以超300億元銷售額位列行業(yè)第23位。

??2018年時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)曾提出一個(gè)三年銷售目標(biāo)，即2018年“保750億元沖800億元”、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元。

??不過現(xiàn)在看來，這個(gè)目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)。

??2019年創(chuàng)造的全年808億元銷售額已經(jīng)是首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績(jī)高點(diǎn)，彼時(shí)其位列行業(yè)第43位。

??此后，在激進(jìn)擴(kuò)張下，首創(chuàng)置業(yè)與設(shè)立的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

??2021年，首創(chuàng)置業(yè)正式退市，各類資產(chǎn)項(xiàng)目正式被最新成立的首創(chuàng)城發(fā)吸收合并，新公司轉(zhuǎn)型目標(biāo)為城市運(yùn)營(yíng)商。

??在業(yè)界看來，從國(guó)企上市平臺(tái)到私有化可謂“新瓶裝舊酒”，但即使如此，業(yè)界對(duì)首創(chuàng)城發(fā)的發(fā)展表現(xiàn)頗為關(guān)注。尤其是重組之后，這家公司幾經(jīng)換帥，人事動(dòng)蕩也引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

??在重組后，首創(chuàng)城發(fā)董事長(zhǎng)由首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、原首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)李松平擔(dān)任。

??不過，李松平僅在任一年多，2023年3月就辭任，董事長(zhǎng)一職由同樣擔(dān)任過首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理的劉永政接棒。

??但劉永政任職未滿兩年，于2024年12月卸任，接棒者為曾經(jīng)擔(dān)任過首創(chuàng)集團(tuán)總會(huì)計(jì)的秘勇。與此同時(shí)，劉永政上調(diào)首創(chuàng)集團(tuán)出任董事長(zhǎng)。

??公開資料顯示，秘勇出生于1970年，是正高級(jí)會(huì)計(jì)師。其于2023年8月加入首創(chuàng)集團(tuán)，任首創(chuàng)集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師，自2024年10月起，擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理職務(wù)。

??加盟首創(chuàng)集團(tuán)前，秘勇曾先后就職于北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司、北京市國(guó)有企業(yè)監(jiān)事會(huì)（主席助理（掛職））、北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司、北京首農(nóng)食品集團(tuán)有限公司。

??秘勇上任后，帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)持續(xù)發(fā)展的決心很大。在4月16日的一季度工作會(huì)上，他提出，力爭(zhēng)在二季度超預(yù)期實(shí)現(xiàn)雙過半目標(biāo)。

??他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前核心任務(wù)進(jìn)入沖刺階段，首創(chuàng)城發(fā)要保持開門紅干勁，緊盯折子工程，突破關(guān)鍵問題，密切協(xié)同聯(lián)動(dòng)，形成強(qiáng)大合力，在多重目標(biāo)中把握動(dòng)態(tài)平衡，在多重約束中取得最優(yōu)突破。

??資本與庫存急需破題

??“財(cái)務(wù)出身更能在企業(yè)發(fā)展和財(cái)務(wù)安全之間找到平衡點(diǎn)，對(duì)企業(yè)來說是有好處的。”上述國(guó)企人士表示。

??事實(shí)上，今年以來，首創(chuàng)城發(fā)在資本端就已經(jīng)有了突破。

??今年3月13日和3月26日，首創(chuàng)城發(fā)成功發(fā)行兩筆合計(jì)9.5億美元債券，不僅成為近年來首家完成大規(guī)模美元債發(fā)行的國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，其雙周融資規(guī)模也創(chuàng)下行業(yè)之最。

??且據(jù)公開報(bào)道顯示，首創(chuàng)城發(fā)還謀劃將奧萊業(yè)務(wù)板塊股權(quán)重組至奧萊控股，整合優(yōu)化旗下資源。

??雖然秘勇上任后帶領(lǐng)首創(chuàng)城發(fā)多線突圍，但不可否認(rèn)的是，當(dāng)下的首創(chuàng)城發(fā)困境重重。

??60億元的巨虧是擺在秘勇面前的第一道關(guān)卡，這是首創(chuàng)城發(fā)近五年來最大虧損紀(jì)錄。

??首創(chuàng)城發(fā)在2024年度報(bào)告中解釋稱，公司虧損主要源于四方面因素：受前期房地產(chǎn)政策調(diào)控及行業(yè)波動(dòng)影響，公司年度完成履約義務(wù)并納入結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目銷售毛利較低；部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目隨著項(xiàng)目完工竣備，借款利息停止資本化，當(dāng)期費(fèi)用化的利息費(fèi)用增加；基于謹(jǐn)慎性原則，公司對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；非經(jīng)營(yíng)性損益本期較上期有所減少。

??實(shí)際上，首創(chuàng)城發(fā)近5年的利潤(rùn)表現(xiàn)均不穩(wěn)定，2020年至2024年歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)分別為10.53億元、6.4億元、-9.5億元、13.94億元以及-60.37億元。

??從上述數(shù)據(jù)可以看出，首創(chuàng)城發(fā)于2022年也出現(xiàn)了虧損，這一年也正是首創(chuàng)城發(fā)重組后的第一年。但僅虧損一個(gè)財(cái)年，其業(yè)績(jī)?cè)?023年扭虧為盈，不過這背后的原因并非經(jīng)營(yíng)改善，而是通過出售資產(chǎn)錄得較大投資收益，最終實(shí)現(xiàn)了正向盈利。

??首創(chuàng)城發(fā)的業(yè)務(wù)板塊在年報(bào)中被劃分為房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)以及其他。數(shù)據(jù)顯示，2024年，首創(chuàng)城發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入135.92億元，占總收入的比重為81.98%；其次是城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入18.9億元，收入占比11.4%；土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)收入4.63億元，占比2.79%。可見，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是首創(chuàng)城發(fā)收入主要來源。

??然而，2024年，首創(chuàng)城發(fā)其他業(yè)務(wù)板塊毛利率均保持30%以上，只有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損，僅錄得毛利率-3.86%。而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在公司整體業(yè)務(wù)中占比最大，所以極大影響了公司整體利潤(rùn)表現(xiàn)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年，首創(chuàng)城發(fā)的整體毛利率分別為26.72%、19.45%、12.51%、5.83%和5.41%，明顯呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。

??首創(chuàng)城發(fā)在解釋公司出現(xiàn)虧損時(shí)也提到對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。實(shí)際上庫存高企也是侵蝕首創(chuàng)城發(fā)利潤(rùn)的“元兇”之一。

??截至2024年末，首創(chuàng)城發(fā)還有高達(dá)700多億元的存貨，存貨占總資產(chǎn)的比重已經(jīng)接近一半，期內(nèi)首創(chuàng)城發(fā)對(duì)這些存貨計(jì)提減值22.19億元。

??去庫存也成了首創(chuàng)城發(fā)首要解決的問題。

??在一季度經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議上，首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理范書斌也坦言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)城市復(fù)蘇趨勢(shì)初現(xiàn)，但去庫存壓力依然較大，接下來將打造高效作戰(zhàn)體系，集中力量攻堅(jiān)重點(diǎn)項(xiàng)目，在困境中尋求突破。

??由于庫存高企，首創(chuàng)城發(fā)從2023年起便暫停在公開市場(chǎng)拿地，一方面去化困難，另一方面又沒有新增土地儲(chǔ)備，這直接導(dǎo)致首創(chuàng)城發(fā)銷售額直線下滑。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，首創(chuàng)城發(fā)銷售額從546億元下跌至75.6億元，2024年同比跌幅超56%。

??相比董事長(zhǎng)的頻繁更換，首創(chuàng)城發(fā)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人已十年未變。不知在業(yè)績(jī)重壓下，首創(chuàng)城發(fā)下一步的營(yíng)銷條線，是否會(huì)成為改革的“第一刀”？