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??2025年至今，整體樓市依然延續止跌企穩的弱復蘇走勢。4月逢“銀四”傳統營銷旺季，樓市新房成交較3月高峰有所下降，但仍為年內高位。5月至今，從重點城市前15日銷售情況來看，大多城市未能超過4月同期水平，但部分城市較2024年5同期有所上漲。

??從去化率來看，4月典型城市項目平均去化率環比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。“五一”期間部分二線城市“以價換量”取得了不錯的營銷效果。

??從2025年4月至5月上半月熱銷項目來看，產品力強的“新規項目”顯著優于傳統項目，同時具備交通學區資源的“優質配套項目”仍受歡迎。

??二季度至今，整體樓市較3月高峰熱度有所下降，但整體依然保持弱復蘇的走勢。

??4月樓市增長動能顯著放緩，新房供給持平3月，但成交環比回落，成交規模與去年同期基本持平。二手房成交環比跌幅不及新房，延續高位震蕩行情。京滬深杭蓉等熱點城市一二手房成交環比皆降，需求迎來階段性瓶頸期。

??5月供應同環比齊降重回階段低位，受其影響，5月上半月，重點城市成交穩中有降，但同比來看，部分城市高于2024年5月同期水平。

??如一線城市中，北京、上海、深圳2025年5月前13日成交較2024年同期分別高出30.2%、20.64%及5.63%，二線城市中，杭州、合肥、青島、蘇州2025年5月前15日成交較2024年同期分別高出17.9%、39.69%、5.56%、17.05%。

??從整體走勢來看，前期新政利好型城市增長動力略顯不足，大部分城市仍維持弱修復行情。

??從重點城市去化率來看，據CRIC調研數據，30個重點城市4月平均開盤去化率為38%，環比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續穩中向好走勢。但熱點城市個數下降，去化率超6成的城市僅有成都、長沙、鄭州、杭州和天津，無一例外都是核心區域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度。

??具體到項目來看，在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規項目成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目。

??以廣州為例，4月全市共有13個新規產品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項目多為首開新盤，產品實用率多超120%，支撐市場去化熱度環比持增8pcts至23%。

??再如鄭州，4月去化率穩中有增，主要得益于兩個四代宅項目入市，中原區龍湖中原頌項目和鄭東新區SIC超級總部中心潤府項目當月認購套數均超200套以上，霸榜4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠超其他傳統項目。

??可見即便在低迷市場走勢之下，四代宅同樣有不可比擬的競爭優勢，中高改對“好房子”的需求依舊迫切。

??除了產品力較強的“新規項目”之外，優質的配套設施和具備強教育資源的學區房，依然是當前撬動銷量的不二法門。

??如上海翡雲悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發蓮園等銷量居前項目都是軌交盤。其中，翡雲悅府首開228套房源入市日光，觸發積分63.84，主要得益于項目位于浦東新楊思規劃核心區，距離軌交6、13號線東明路站直線距離660米，地塊東南側規劃有九年一貫制學校(地下空間互為聯通)；浦發蓮園毗鄰花木副中心、配套能級高、距離軌交18號線步行距離850米。

??又如中部城市長沙、西安、武漢等強學區屬性樓盤持續熱銷。其中，西安地建嘉信臻境項目，周邊1公里范圍內規劃有高新一中灃東中學初中（科創）校區，且未來將引入高新系優質教育資源，其月度認購達到了87套；武漢華僑城紅坊項目，為青山“紅房子”改造項目，200萬方商住綜合體，對口紅鋼城小學、武鋼三中初中部學區，學區資源優越。該項目前期持續性調價促銷，整體去化流速較快。

??除此之外，“五一”期間還有不少二線城市如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項目加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金“以價換量”，均取得了不錯的營銷效果。

??其中，成都去化套數超15套以上的熱盤大多位于非傳統核心區，且渠道成交占比超7成，主要依靠強渠道+性價比優勢取勝。

??重慶熱銷項目普遍依靠中介跳點，特價房源及多項成交大禮包推動成交，市場反饋積極，TOP10項目均實現周均成交的大幅上漲。

??總體來看，當前市場整體復蘇動能減弱，熱銷項目中核心區改善盤尤其是高得房率的新規項目集中入市撐起熱銷半邊天。同時優質配套起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學區房；對于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現銷量提升。

??我們認為，后續市場或將延續弱復蘇走勢，在房企推貨“提質縮量”背景下，廣州、成都等新規項目集中入市或將帶動市場 “點狀回溫”；京滬杭等熱點城市受限于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續。