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??“金三銀四”傳統營銷旺季來臨，隨著推盤量質雙增，整體市場熱度還是有望高位維持。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2月初恰逢傳統春節假期，節后整體樓市成交延續穩步復蘇態勢，雖然新房成交面積環比持降，不過絕對量水平已顯著好于去年同期，市場熱度延續高位持穩，2月28個典型城市項目平均去化率高達33%，已然重回2023年水平。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？2月又能否延續市場熱度穩步回升的態勢呢？

??01 2月28城去化率33%同比增12pcts延續高位
滬深蓉長等熱度較高

??2月整體推盤仍延續“提質縮量”策略，28個重點城市中7城無項目開盤加推，市場熱度延續高位震蕩，據CRIC調研數據，重點城市2月平均開盤去化率為33%，環比下降11pcts，較2024年年末跌幅亦有9pcts,同比上升12pcts，與2023年高位水平基本持平，延續弱復蘇走勢。

??分城市來看，上海、深圳、成都、長沙等短期內熱度較高，上海、深圳主要得益于新政效應和購買力支撐，去化率均在6成以上；成都、長沙則因短期開盤提質縮量，去化率驟增至100%。而從變化趨勢來看，環比漲跌參半，同比漲多跌少，同環比齊增類城市除了短期內熱點恒熱的上海、深圳、成都之外，更多是南京、重慶、昆明、濟南等二三線城市，一方面開盤“提質縮量”，適銷對路樓盤加速入市；另一方面經歷了前期深度調整，市場有弱復蘇趨勢；還有部分城市諸如天津、鄭州等受2月供給結構影響，去化率不升反降，市場延續低迷。值得關注的是，當前整體市場止跌企穩征兆顯著，29城中僅有3城2月去化率不及去年同期，多數城市市場熱度還是呈現穩步上升趨勢。

??聚焦微觀項目層面，熱銷項目除了延續了此前“產品強、配套優、價格低”等特征之外，還出現了一些新的變化。具體來看，

??02 政策放寬致產品邏輯轉變
四代宅等新規住宅銷量居前亦可高溢價

??因城施策調減限制性措施、構建房地產發展新模式，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等中央號召下，也使得樓市產品邏輯發生轉變，以四代宅為代表的新規類住宅不僅銷量居前且能實現高溢價，成為了當前改善產品中的寵兒。

??以上海為例，土拍雙限打開后，10%溢價上限突破，市區項目普遍溢價率普遍超15%，地價上漲10-50%，房價局部上漲，倒掛邏輯逐漸消失，核心區高端“限價”項目近期也有價格上漲趨勢，這也為產品力創新提供了更多空間。

??而從2月熱銷項目來看，四代宅等新規產品已在多個核心二線城市逐步落地，基本也成為區域銷量王者。譬如重慶海成云湖郡項目，分兩個地塊打造，主力產品為90-100㎡小高層及127-170㎡四代宅；對比項目內部不同產品量價，四代宅產品無論從整體溢價還是銷量流速都優于非四代宅產品，四代宅產品表現出有市有價。

??再如武漢，準四代宅推貨節奏普遍加快，且多能實現熱銷。我們將武漢2025年2月開盤的四代宅項目和傳統老規范項目進行對比，可以看出，四代宅去化率明顯優于傳統住宅項目。其中建發望湖、松閱等項目主要是憑借稀缺資源、高性價比和優質產品力實現首開熱銷。城投金沙樾主打武昌二環內低總價準四代宅，戶型設計新穎，產品力突出，99平南向四開間，邊戶享獨梯入戶，平均得房率達90%以上。自首開2月內三次補貨推新，月內兩次推盤補貨，市場熱度高，去化持續優異；武漢城建萬科云泊江岸首推二期準四代宅，因地塊條件不及一期故增加戶型贈送且戶型內部空間優化，得房率提升至85-90%，價格較前期有所下調，首開去化尚可。

??03 寧蘇鄭等二線城市存量房收購及房票安置帶動近遠郊項目銷量提升

??部分剛需盤處于城市近遠郊區域，本月得益于房票政策落地也實現了項目熱銷，下表我們羅列了部分重點城市相關項目，政策驅動下銷量有了明顯提升。

??典型代表為南京榮鼎幸福城、北大資源頤和翡翠府等遠郊板塊項目，因政府存量房收購及房票安置集中備案帶動成交增長。

??而蘇州仁恒溪棠、金地峯范等項目均因房票集中網簽，成交套數位列蘇州2月認購套數TOP5。

??再如鄭州保利縵城和頌項目，位于金水區花園路，大盤屬性自帶配套，但因其地理位置原因，成交長期被金水北項目壓制，銷量一度不佳；本月開始預收房票，成交量提升顯著。

??04 京深蓉等熱點城市次核心板塊部分項目依托渠道分銷帶客成效顯著

??此前據CRIC監測，“以價換量”策略多適用于弱二三線城市諸如武漢、鄭州、常州、無錫等二三線剛需剛改盤，本月我們發現，北京、深圳、成都、西安等熱點城市次核心板塊部分項目也開始依托渠道分銷提點方法刺激銷量，且短期內效果不錯，的確使得來訪、認購量有了穩步提升。 

??譬如北京大興西紅門板塊的御璟星城·元啟項目，本月渠道點位跳點刺激，來訪認購禮品獎勵等一系列營銷措施，使得2月周平均成交量攀升至4套以上。 

??再如深圳本月熱銷樓盤中洲迎璽項目，地處深圳北站商務核心區，開盤前半月節點密集，高傭轉介，三期轉介傭金由一二期的3%+3w購物卡提升至3%跳3.5% +3w購物卡，全城造勢。2月22日開盤推售780套房源，開盤去化512套，去化率高達66%。 

??事實上，對于深圳部分處于次核心弱勢和高庫存項目而言，節后房企快速增強營銷力度，啟動或提高轉介傭金/現金獎/特價房等，成效顯著。

??此外，本月成都非核心次級板塊剛需、剛改不分項目，渠道力度增強，以渠道+性價比優勢走量，也實現了單月銷量突破50套的佳績。

??總體來看，當前樓市延續止跌企穩，房企開盤“提質縮量”使得28個典型城市項目開盤去化率延續高位震蕩，2月達到33%，同比增長12pcts，已然重回2023年水平。而從熱銷項目來看，除了延續了此前“產品強、配套優、價格低”等特征之外，我們發現，

??隨著限制性政策逐步松綁，房企產品邏輯也有了新的變化，四代宅等新規類產品不僅銷量居前且能實現高溢價；同時得益于政府存量房收購和房票安置等政策，南京、蘇州、鄭州等近遠郊片區項目開始煥發新的活力；還有值得引起高度關注的是，即便是北京、深圳、成都等核心熱點城市次核心板塊競爭也在逐步加劇，房企年后紛紛搶跑，開啟渠道分銷助力銷量提升。

??預判后市，我們認為，“金三銀四”傳統營銷旺季來臨，隨著推盤量質雙增，整體市場熱度還是有望高位維持，對于一線城市而言，限價政策松動無疑使得高端產品力有了更多發揮空間，競爭也將逐步加劇；而隨著地方政府主導下的存量房收購和房票政策逐步落地，部分剛需剛改項目還是有望持續走量，局部小陽春可期。