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??深圳頂豪溢價(jià)139%，法拍市場春意回暖。

??◎  文 / 馬千里

??春節(jié)假期過后，2025年2月法拍房供應(yīng)規(guī)模延續(xù)回落，但交易熱度有所回升。法拍房新增掛拍2.6萬套，環(huán)比下降7%，同比微降2%；成交4100套，環(huán)比上升7%，同比下降18%。

??法拍房成交率28%，較上月上升8個(gè)百分點(diǎn)，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)。與國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的大中城市房價(jià)指數(shù)向好趨勢一致，法拍房市場的買方信心也迎來了明顯回升。

??核心要點(diǎn)

??掛拍量：掛拍量環(huán)比下降7%，重慶、成都穩(wěn)居供應(yīng)量前列，一線城市中廣州因花都區(qū)93宗房源集中掛拍，總價(jià)環(huán)比增長顯著，但核心城市整體供應(yīng)規(guī)模仍受季節(jié)性影響收縮。

??交易量：市場活躍度回升，成交量環(huán)比增長7%，深圳以10.4億元成交額領(lǐng)跑全國，深圳南山區(qū)1.32億元豪宅溢價(jià)139%成交。

??成交率：全國成交率升至28%，杭州以47%的成交率居首，買方信心明顯提振。

??折價(jià)率：供求折價(jià)率差距收窄至1.8個(gè)百分點(diǎn)，一拍、二拍房源價(jià)格預(yù)期快速趨同

??后市展望

??2025年2月，全國法拍房市場呈現(xiàn)“供應(yīng)回落、成交回暖、信心修復(fù)”的特征。對于上半年法拍房市場發(fā)展，我們主要有如下幾方面判斷：

??其一，供應(yīng)趨勢方面：隨著降風(fēng)險(xiǎn)、去庫存腳步的加快，各地加速存量資產(chǎn)處置，法拍房掛拍量保持平穩(wěn)釋放，尤其是歷史積壓項(xiàng)目將持續(xù)進(jìn)入市場，但核心城市與非核心城市分化將延續(xù)。

??其二，成交結(jié)構(gòu)方面：深圳頂豪高溢價(jià)成交釋放積極信號，高能級城市核心區(qū)豪宅仍為市場焦點(diǎn)，在行業(yè)預(yù)期企穩(wěn)下，稀缺資產(chǎn)的高溢價(jià)成交案例或進(jìn)一步增多；二線及強(qiáng)三線城市仍需依賴價(jià)格折讓、地方調(diào)控和預(yù)期引導(dǎo)來優(yōu)化提振需求。

??其三，市場信心方面：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)及樓市政策優(yōu)化，法拍房市場競拍熱度有望延續(xù)回升，更多的房源有望在一拍階段即成功售出，推動折價(jià)率差距收窄和成交率穩(wěn)步提升。

??總體來看，法拍房市場已顯現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，2025年核心資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)彰顯韌性，疊加買方預(yù)期全面修復(fù)，將推動市場進(jìn)入量價(jià)良性共振的新階段。與此同時(shí)，隨著政策精準(zhǔn)發(fā)力與市場活力釋放，區(qū)域協(xié)同發(fā)展及存量優(yōu)化進(jìn)程有望加速推進(jìn)，也可為市場注入更可持續(xù)的增長動能。

??01 
掛拍量

??供應(yīng)規(guī)模延續(xù)回落，重慶、成都單月掛拍均超1000套

??供應(yīng)端方面，2月新增掛拍2.6萬套，環(huán)比下降7%，同比微降2%；起拍總價(jià)227億元，環(huán)比下降13%。受季節(jié)性因素影響，2025年2月法拍房規(guī)模環(huán)比繼續(xù)回落。

??從各城市情況來看，本月有2個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過100套，重慶、成都分別為1080套、1014套，鄭州以892套排在第三。前三名城市合計(jì)供應(yīng)2986套，占全國供應(yīng)總量的11%，其中重慶連續(xù)三個(gè)月居于第一。

??一線城市中，廣州、上海、北京新增掛拍352套、175套和167套，分別環(huán)比上升44%、32%和11%；深圳本月新增掛拍175套，環(huán)比下降8%。

??本月廣州新增掛拍總價(jià)大幅增長，合計(jì)6.3億元，較上月增加了2.2億，主要原因是花都區(qū)自由人花園一次性掛拍了93宗房源，套均價(jià)約180萬元，相比評估價(jià)平均折扣為七折左右。據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息，該項(xiàng)目在2018年前后通過抵押未交付房產(chǎn)進(jìn)行融資，2023年異地債務(wù)違約引發(fā)首輪法拍。2024年首次掛拍時(shí)，因掛拍稅費(fèi)、折扣低（八折左右）、廣州限購等因素影響遭遇集體流拍，此次為積壓房源的第二次集中法拍。正如我們預(yù)計(jì)，隨著各地進(jìn)入去庫存、處置存量房的關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍會有較多存量房進(jìn)入法拍環(huán)節(jié)。

 ??02 
成交量

??2月環(huán)比回升7%，深圳單月成交達(dá)10.4億

??成交方面，2月典型城市法拍房成交4100套，環(huán)比上升7%，同比下降18%。本月競拍熱度有所上升，73%的房源溢價(jià)成交，環(huán)比增加了5.9個(gè)百分點(diǎn)。7%的房源競拍次數(shù)超過100次，環(huán)比上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??本月深圳法拍房成交套數(shù)延續(xù)榜首，238套，杭州、廣州、上海、威海、鄭州也在100套以上。就成交金額來看，深圳成交金額達(dá)到10.4億元，遙遙  領(lǐng)先。上海以5.3億元排在第二，杭州、廣州、北京在2-4億元之間，其余城市均在2億元以下。

??本月成交總價(jià)最高的單套房產(chǎn)，來自廣東省深圳市南山區(qū)僑香路天鵝湖花園，為南山區(qū)核心區(qū)稀缺頂樓大平層住宅，建筑面積640平方米，自帶泳池、且可觀湖景。該套房屋在2019年以1.23億元成交。本次法拍以5523萬元/起拍，共有19人報(bào)名競拍，經(jīng)過167輪競價(jià)后，以1.32億元成交，較起拍價(jià)溢價(jià)139%，較原始購買價(jià)（2019年1.23億元）溢價(jià)7.3%。平均成交單價(jià)達(dá)到20.53萬元/平方米，與小區(qū)二手房價(jià)格大致持平。這一法拍房的高溢價(jià)成交，印證了高能級城市核心頂豪資產(chǎn)仍具有強(qiáng)勁的價(jià)值韌性。尤其是在行業(yè)發(fā)展預(yù)期企穩(wěn)，且仍有較多豪宅等待法拍的現(xiàn)況下，預(yù)計(jì)2025年法拍房市場將出現(xiàn)更多高總價(jià)豪宅成交。

 ??03 
成交率

??2月成交率接近三成，杭州法拍房成交率升至47%

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2月法拍房成交率28%，較上月上升8個(gè)百分點(diǎn)，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)。與國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的大中城市房價(jià)指數(shù)向好趨勢一致，法拍房市場的買方信心也迎來了明顯回升。

??分城市來看，本月上海、廈門、寧波、深圳、杭州表現(xiàn)較好，法拍房成交率達(dá)到五成左右或更高。此外成都、青島、武漢、北京也在三成左右。至于鄭州、南昌等城市，仍在二成以下。

??2月杭州法拍房成交率提升16個(gè)百分點(diǎn)至47%，各區(qū)域法拍房交易熱度均有提升，拱墅、余杭、蕭山、上城等區(qū)均有多宗法拍房成交，并非是由于單個(gè)小區(qū)成交了大批房源所致。本月杭州成交法拍房平均出價(jià)次數(shù)達(dá)到38次，達(dá)到全國平均的兩倍以上，顯示出法拍房市場需求側(cè)信心明顯提振。

?? 04 
折價(jià)率

??供求認(rèn)知趨同，掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率差距減小

??價(jià)格方面，2月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為30.3%，環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上升；成交法拍房平均折價(jià)率32.1%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差1.8個(gè)百分點(diǎn)創(chuàng)下新低。與法拍房成交率的上升一致，供求雙方對于法拍房價(jià)格認(rèn)知也在進(jìn)一步趨同。

??對比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差1.2個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；二拍房源相差3.9個(gè)百分點(diǎn)，較上月縮小1.4個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差1.1個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2月供求折價(jià)率的縮小，主要是由于一拍和二拍房源的買方信心回升，促使這兩類房源的供求雙方對于價(jià)格的認(rèn)知快速趨同。