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??一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正悄然發(fā)生變化，北京二手房市場(chǎng)堪稱(chēng)典型縮影。

??從最新成交數(shù)據(jù)來(lái)看，北京4月二手房（住宅+非住宅）合計(jì)成交量達(dá)17556套，遠(yuǎn)超杭州、青島等新一線城市。其中，朝陽(yáng)區(qū)成交量領(lǐng)跑，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)緊隨其后，而密云區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)等偏遠(yuǎn)區(qū)域則成交慘淡，部分業(yè)主以價(jià)換量效果不佳，房山等遠(yuǎn)郊板塊房源交易周期長(zhǎng)，去化壓力大。

??市場(chǎng)價(jià)格與銷(xiāo)量走勢(shì)也反映出這種分化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京4月二手房住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微降，但銷(xiāo)量同比上漲，總體趨于平穩(wěn)。核心板塊買(mǎi)賣(mài)意愿強(qiáng)烈，抗跌能力和韌性凸顯。以德勝學(xué)區(qū)為例，老舊小區(qū)房源仍受追捧，小戶型因總價(jià)低、學(xué)區(qū)屬性強(qiáng)，成為剛需首選，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性加劇，成交周期大幅縮短。

??與之形成鮮明對(duì)比的是郊區(qū)市場(chǎng)的“銷(xiāo)價(jià)雙跌”。房山區(qū)掛牌均價(jià)下跌，議價(jià)空間大，部分房源掛牌超1年未售出；延慶區(qū)二手房參考均價(jià)持續(xù)下降，公共交通不發(fā)達(dá)、通勤成本高，難以吸引購(gòu)房者。

??這種分化并非北京獨(dú)有，上海、廣州等一線城市同樣呈現(xiàn)“核心漲、外圍跌”的趨勢(shì)。核心區(qū)域憑借獨(dú)特優(yōu)勢(shì)成為資本與需求的“避風(fēng)港”，而邊緣區(qū)域因配套滯后、產(chǎn)業(yè)缺失陷入困境。

??對(duì)此，廣州市增城區(qū)某中介機(jī)構(gòu)人士表示，以前靠“價(jià)格戰(zhàn)”走量，現(xiàn)在購(gòu)房者更看重配套和確定性。

??“一天三價(jià)”的核心房源

??經(jīng)實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，4月份，北京核心板塊買(mǎi)賣(mài)意愿依舊強(qiáng)烈，市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌能力和韌性。

??德勝學(xué)區(qū)位于北京西城板塊，其中超60%的房源為1990年前建成的老舊小區(qū)，樓齡普遍超過(guò)30年，存在房屋老化問(wèn)題。4月28號(hào)，一套60平方米的標(biāo)準(zhǔn)“老破小”掛牌出售，當(dāng)天收到8組帶看，第3日以高于預(yù)期3%的價(jià)格成交，總價(jià)超過(guò)880萬(wàn)元。

??“西城月壇、海淀萬(wàn)柳等區(qū)域的小戶型因?yàn)榭們r(jià)低、學(xué)區(qū)屬性強(qiáng)，是剛需住房的首選。”中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人介紹，西城德勝等學(xué)區(qū)的60~80平方米剛需戶型占比不足30%，而教育剛需疊加4月底入學(xué)信息采集截止節(jié)點(diǎn)，家長(zhǎng)們加速入市， 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性加劇。西城區(qū)某中介機(jī)構(gòu)人士透露，近期掛牌的“雙學(xué)區(qū)”房源平均帶看量超20組，部分房源甚至出現(xiàn)“一天三價(jià)”的競(jìng)價(jià)現(xiàn)象，平均成交周期從10天縮短至5天。

??同樣的情況也發(fā)生在北京西城區(qū)三里河片區(qū)，以4月中旬的一筆交易為例，一對(duì)年輕的夫婦從看房到成交僅用時(shí)3天。據(jù)該中介經(jīng)紀(jì)人趙虎回憶，該套房源掛牌僅5天時(shí)間，盡管這套房源的面積僅60平方米，但其布局合理、空間利用率高，且價(jià)格相較于同類(lèi)型房源更具競(jìng)爭(zhēng)力，在核心區(qū)是不可多得的高性價(jià)比好房。

??鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源平均成交周期已從去年的90天銳減至54天，降幅達(dá)40%。

??與之形成鮮明對(duì)比的是郊區(qū)市場(chǎng)的低迷。

??“4月份房山掛牌均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米，比去年下跌14.4%，但實(shí)際要更低些，在2萬(wàn)元/平方米。”房山某中介公司經(jīng)理人透露，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊議價(jià)空間可達(dá)8.3%，部分房源掛牌超1年未售出，市場(chǎng)去化壓力較大。

??房山板塊位于北京西南近郊，相比市區(qū)在教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源方面雖然不存在明顯短板，但是質(zhì)量對(duì)比懸殊。例如在教育方面，房山區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量稀少，高校教育主要依靠北京理工大學(xué)和中國(guó)社會(huì)科學(xué)大學(xué)支撐，對(duì)比東西城、海淀等教育強(qiáng)區(qū)存在著明顯差距，盡管價(jià)格優(yōu)惠力度強(qiáng)大，依舊難以吸引有子女教育需求的購(gòu)房者。

??擁有類(lèi)似問(wèn)題的是位于北京西北遠(yuǎn)郊的延慶板塊，據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，延慶4月份二手房參考均價(jià)為16723元/平方米，環(huán)比3月下降1.42%，同比去年同期下降12.78%，延續(xù)3月價(jià)格下降走勢(shì)。“公共交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，公交線路覆蓋不足，這是延慶區(qū)域無(wú)法回避的短板。”延慶某中介公司經(jīng)理人坦言。

??“延慶房?jī)r(jià)不到市區(qū)的一半，但是除去最少70元的通勤成本外，每天大約100分鐘的時(shí)間浪費(fèi)是我無(wú)論如何都不能接受的。”在北京市中心工作的購(gòu)房者小李表示，無(wú)法承擔(dān)起高昂的時(shí)間成本是他放棄在郊區(qū)買(mǎi)房的根本原因。

??分化共性

??根據(jù)綠中介數(shù)據(jù)顯示，截至5月7日，北京二手房前端掛牌量已達(dá)到140902套，庫(kù)存量持續(xù)上升，且未見(jiàn)放緩跡象。非核心區(qū)域面臨交易周期長(zhǎng)，客源短缺等難題，在持續(xù)增長(zhǎng)的去化壓力下，二手房?jī)r(jià)格或再次下滑。

??部分受訪者表示，對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，或期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌以尋求抄底機(jī)會(huì)。

??北京并非孤例，上海、廣州等一線城市同樣面臨“核心漲、外圍跌”的分化趨勢(shì)。

??在上海，黃浦等核心區(qū)域新房均價(jià)達(dá)10.5萬(wàn)元/平方米，部分項(xiàng)目如保利外灘序BUND88單價(jià)突破12.7萬(wàn)元/平方米，靜安、長(zhǎng)寧區(qū)域次新二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.1%，學(xué)區(qū)房、濱江資源房成硬通貨，而崇明、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域新房均價(jià)僅1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米，部分老破小二手房總價(jià)不足百萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人直呼已跌至2016年水平。

??同樣，廣州海珠、荔灣等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、江景盤(pán)備受購(gòu)房者推崇，廣東中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)人黃韜透露，以2024年10月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，之后核心區(qū)成交量持續(xù)走高。至4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量同比暴漲12.97%，華景新城等老牌小區(qū)漲幅超20%。

??與核心區(qū)形成鮮明對(duì)比的是增城、花都等外圍區(qū)域。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州整體庫(kù)存去化周期超20個(gè)月，增城區(qū)以超20%的庫(kù)存占比居首。

??專(zhuān)家分析稱(chēng)，一線城市的市場(chǎng)分折射出的是城市發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀。核心區(qū)憑借不可復(fù)制的資源配置和政策避險(xiǎn)屬性，成為資本與需求的“避風(fēng)港”，而邊緣區(qū)域則因配套滯后、產(chǎn)業(yè)缺失容易陷入惡性循環(huán)。

??未來(lái)，隨著城市化進(jìn)程深化，核心區(qū)房產(chǎn)的稀缺性與投資屬性或進(jìn)一步強(qiáng)化，房?jī)r(jià)抗跌能力凸顯，而外圍區(qū)域若無(wú)法在交通、教育等配套上實(shí)現(xiàn)突破，恐將長(zhǎng)期面臨去化困境。對(duì)購(gòu)房者而言，明確自身需求——是追逐資源確定性還是成本優(yōu)先——將成為決策關(guān)鍵。