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??5月16日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”，600048.SH）與國(guó)壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)壽投資”）舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。據(jù)保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平介紹，雙方的合作領(lǐng)域包括存量資產(chǎn)盤(pán)活、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提升、創(chuàng)新融資模式等。

??今年年初，保利發(fā)展就曾透露將繼續(xù)加大與大型金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)龍頭的戰(zhàn)略合作力度，助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、釋放占?jí)嘿Y金，以更好把握租賃住房等持有經(jīng)營(yíng)型的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，劉平也提出了租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，即未來(lái)3年達(dá)到30萬(wàn)間。

??國(guó)壽投資是中國(guó)人壽旗下專業(yè)另類投資平臺(tái)，曾投資過(guò)多單以租賃住房為底層資產(chǎn)的公募REITs以及ABS產(chǎn)品，還與華潤(rùn)置地合作發(fā)行了以深圳萬(wàn)象城為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持計(jì)劃。

??5月20日，保利發(fā)展方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雙方合作正在有序推進(jìn)，未來(lái)將探討經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金、公募reits、私募reits、不動(dòng)產(chǎn)投融資、資產(chǎn)盤(pán)活、城市更新等相關(guān)業(yè)務(wù)。

??引入國(guó)壽投資合作

??國(guó)壽投資是國(guó)內(nèi)首家專注另類投資的大型保險(xiǎn)資管公司，投資領(lǐng)域涵蓋股權(quán)投資、不動(dòng)產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資、特殊機(jī)會(huì)投資、普惠金融等。截至2023年末，該公司累計(jì)簽約規(guī)模超8000億元，管理資產(chǎn)規(guī)模超5000億元。

??對(duì)于合作目的，劉平在簽約儀式上表示，保利發(fā)展銷售去化規(guī)模維持行業(yè)頭部，去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)取得明顯成效，下一步要通過(guò)加大與金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步拓展發(fā)展空間。

??保險(xiǎn)公司也需要為資金找出路。國(guó)壽投資總裁張鳳鳴表示，保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)，與保利發(fā)展在資產(chǎn)端形成高度互補(bǔ)，未來(lái)雙方將共同打造“保險(xiǎn)資金+不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”生態(tài)閉環(huán)。

??此前，保利發(fā)展也與部分保險(xiǎn)公司有過(guò)交集，但大多在股權(quán)投資或子公司業(yè)務(wù)合作等層面。例如，2016年，泰康人壽旗下泰康資管出資60億元認(rèn)購(gòu)該公司非公開(kāi)發(fā)行股票7.33億股，成為其第二大股東。2023年，保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司與中信保誠(chéng)人壽簽署合作協(xié)議，擬在康養(yǎng)領(lǐng)域有所作為。

??合作較為深入的是太平系，2018年，保利發(fā)展與太平人壽、太平資產(chǎn)共同設(shè)立太平保利投資管理有限公司，計(jì)劃在養(yǎng)老地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域一展拳腳。不過(guò)，今年4月份，保利發(fā)展已經(jīng)掛牌轉(zhuǎn)讓所持的49%股權(quán)，結(jié)束此次跨界合作。

??大力發(fā)展租賃住房

??經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的盤(pán)活是保利發(fā)展今年的工作重心之一。截至2024年底，該公司租賃住房、購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)業(yè)534萬(wàn)平方米。

??4月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，保利發(fā)展管理層提出了新發(fā)展目標(biāo)，即重塑“一個(gè)新的保利發(fā)展”，構(gòu)建“三大主業(yè)”，包括做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、加速做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、全力做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)。“我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)廣闊，經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)領(lǐng)域具有巨大的挖掘潛力。隨著投資開(kāi)發(fā)量的萎縮，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的消費(fèi)需求和市場(chǎng)份額將持續(xù)增長(zhǎng)，也是我們必須全力突破的戰(zhàn)略方向。”劉平表示。

??據(jù)介紹，未來(lái)幾年，不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍將是保利發(fā)展的核心主業(yè)，因其在規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面的重要性難以被替代。但其他兩個(gè)主業(yè)也將大力發(fā)展，劉平特別提到了，未來(lái)3年租賃住房業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，目標(biāo)是達(dá)到30萬(wàn)間的規(guī)模。“目前，我們?cè)谧赓U房領(lǐng)域的行業(yè)排名處于中等水平，與公司的整體行業(yè)地位和品牌影響力不匹配，因此需要加快發(fā)展步伐。”

??2024年，保利發(fā)展已經(jīng)在提速發(fā)展租賃住房業(yè)態(tài)，報(bào)告期末，其在管租賃住房規(guī)模超過(guò)4.5萬(wàn)間，在營(yíng)租賃住房規(guī)模超過(guò)2.2萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)47%。

??短短3年時(shí)間，租賃住房規(guī)模要由4.5萬(wàn)間增至30萬(wàn)間是個(gè)不小的挑戰(zhàn)，保險(xiǎn)資金的介入一定程度上有助于緩解保利發(fā)展的投資和運(yùn)營(yíng)壓力。

??租賃住房這個(gè)投資領(lǐng)域，國(guó)壽投資并不陌生。該公司曾以戰(zhàn)略投資人身份投資上海城投寬庭保租房公募REIT、建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等多單以租賃住房為底層資產(chǎn)的公募REITs以及ABS產(chǎn)品，還計(jì)劃與雄安新區(qū)政府相關(guān)部門(mén)、雄安集團(tuán)相關(guān)主體共同發(fā)起雄安租賃住房Pre-REITs基金。商場(chǎng)等物業(yè)也是國(guó)壽投資的投資標(biāo)的，2024年底，該公司發(fā)起設(shè)立的“國(guó)壽投資-華潤(rùn)置地深圳萬(wàn)象城資產(chǎn)支持計(jì)劃” 完成發(fā)行，資金規(guī)模56億元。

??保利發(fā)展期望未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)的收入占比能夠逐年提升，與不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)形成均衡狀態(tài)。2024年，該公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入約40億元，只占總收入的約1.3%。而國(guó)壽投資的加盟對(duì)其戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成能發(fā)揮多大作用，還有待進(jìn)一步觀察。