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??房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量發(fā)展，如何進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)成為重要議題。

??近期，在全國(guó)各大重要會(huì)議中，“盤(pán)活存量閑置土地”被多次提及，比如央行將支持收購(gòu)房企存量土地，自然資源部更是印發(fā)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地。

??從房企角度而言，2024年典型房企投資規(guī)模大幅收縮，此前積累的大量土地儲(chǔ)備帶來(lái)的壓力也越來(lái)越大，盤(pán)活存量的重要性進(jìn)一步凸顯。

??當(dāng)前一系列盤(pán)活存量閑置土地的政策，給企業(yè)盤(pán)活存量土地帶來(lái)了新機(jī)遇，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文將從行業(yè)層面及具體企業(yè)案例，來(lái)分析比較當(dāng)前房企的土儲(chǔ)現(xiàn)狀。

??今年以來(lái)，中央層面多次提出盤(pán)活存量閑置土地，地方層面收儲(chǔ)計(jì)劃也逐漸落地，行業(yè)進(jìn)入全面去庫(kù)存關(guān)鍵階段。

??2024年9月24日，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，央行行長(zhǎng)潘功勝表示：“央行將支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。”

??9月26日，中央政治局會(huì)議中，提及“加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地”。

??10月17日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行再次提出“允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。”

??11月11日，自然資源部印發(fā)通知，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地。

??隨后，地方收儲(chǔ)迎來(lái)最新落地。廣州宣布簽訂了大干圍2宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。這已經(jīng)是今年以來(lái)廣州第三次收回閑置土地。

??在自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》中提到，優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)等方式，不僅可以減少土地閑置與浪費(fèi)，還能為其他領(lǐng)域提供更多用地支持。

??對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近年來(lái)的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲(chǔ)備，帶來(lái)的壓力也越來(lái)越大，盤(pán)活存量閑置土地的政策，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??1、投資規(guī)模一降再降，以銷定產(chǎn)成為行業(yè)共識(shí)

??受房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱、房企現(xiàn)金流緊張等因素影響，近三年來(lái)房企投資意愿低迷。自2020年末三道紅線出臺(tái)以來(lái)，房企投資力度“一緊再緊”，投資規(guī)模“一降再降”。

??據(jù)克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜，2020年投資金額TOP100房企累計(jì)投資規(guī)模為44799億元，而2021年下降了15%至37913億元，2022年更是大幅下降了56%，投資金額下降至16503億元。

??2023年及2024年前11月，TOP100房企的投資金額繼續(xù)處于歷史低位，其中2024年前11月投資金額8513億元，僅約占2023年全年投資金額的55%，預(yù)計(jì)2024全年的投資規(guī)模仍將進(jìn)一步下滑。

??此外，投資金額的百?gòu)?qiáng)門檻值也在持續(xù)下降：2021年投資金額百?gòu)?qiáng)門檻值為93.5億元，2022年和2023年，投資金額百?gòu)?qiáng)門檻值降為37.9億元和30.8億元，還不及2021年6月末的水平。截止至2024年前11月，投資金額百?gòu)?qiáng)門檻值僅為21.5億元，門檻的同比降幅為16%，投資收緊的力度可見(jiàn)一斑。

??“以銷定投”已成為絕大多數(shù)企業(yè)的投資策略。

??在此背景下，企業(yè)的拿地銷售金額比也處于下滑的趨勢(shì)。2020年百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售金額比為0.37，而隨著三道紅線的公布，2021年及2022年，百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比連續(xù)下降，分別下降至0.25及0.18。

??2023年隨著疫情防控全面解除，全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的背景下，這一比值有所回升至0.21，但2024年前11月這一數(shù)值則下降至0.16。

??房企的拿地積極性持續(xù)降低。

??2、去化率持續(xù)下行，去庫(kù)存成為當(dāng)前房企關(guān)鍵字

??盡管房企投資越來(lái)越謹(jǐn)慎、聚焦，但去化率仍出現(xiàn)了下降。

??比如華潤(rùn)置地2024年上半年的整體去化率從2023年全年的52%下降至31%，龍湖集團(tuán)上半年新項(xiàng)目的去化率相較于2023年的70%下降至60%左右。

??市場(chǎng)信心不足是一方面原因，更多的原因在于存量去化壓力，新項(xiàng)目與庫(kù)存項(xiàng)目的去化率差異愈發(fā)明顯。如2024年上半年，綠城中國(guó)首開(kāi)去化率高達(dá)78%，而整體去化率僅有42%，這也意味著存量項(xiàng)目去化面臨一定壓力。

??存量項(xiàng)目去化速度放緩，現(xiàn)房庫(kù)存不斷積壓，逐漸成為擠占房企流動(dòng)性的重要因素。

??根據(jù)43家上市房企公布的存貨數(shù)據(jù)，2024年上半年典型上市房企已竣工存貨占總存貨的比值為22.5%，較2023年底的20.9%繼續(xù)提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年來(lái)的最高值。

??在此背景下，存量去化已經(jīng)成為行業(yè)關(guān)鍵詞，多家房企均在中期業(yè)績(jī)會(huì)中提及要加強(qiáng)去庫(kù)存。如中駿集團(tuán)就在年報(bào)中表示，要對(duì)三四線城市項(xiàng)目積極盤(pán)活存量以期提高去化率。

??通過(guò)對(duì)典型房企如保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等不同類型的房企土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)分析，對(duì)比央企保利發(fā)展和相比央國(guó)企而言，民營(yíng)房企目前的土地儲(chǔ)備困境更加顯著。大量的民營(yíng)房企暴雷，加速資產(chǎn)處置，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不缺接盤(pán)者，但是更多的項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N問(wèn)題，陷入停滯。尚未暴雷的民營(yíng)房企，也因?yàn)榱鲃?dòng)性壓力，在土地投資方面更加謹(jǐn)慎、聚焦，存量去化問(wèn)題凸顯。

??1、保利發(fā)展：新項(xiàng)目入市速度較快，三四線歷史項(xiàng)目占1/3

??保利發(fā)展從2022年就開(kāi)始精簡(jiǎn)布局城市數(shù)量，從2021年新增土儲(chǔ)的66城下降至2022年及2023年的33城；2024年上半年新增土儲(chǔ)城市數(shù)量下降至10城。

??此外保利發(fā)展于三四線拿地更加謹(jǐn)慎，三四線的新增土儲(chǔ)城市數(shù)量從2021年的40城，快速下降至2023年的10城。

??從保利歷年新增土地儲(chǔ)備來(lái)看，無(wú)論是新增土儲(chǔ)規(guī)模還是拿地銷售建面比，均出現(xiàn)了較為明顯的下降。2024年上半年，保利發(fā)展共新增土儲(chǔ)建面116萬(wàn)平方米，同比減少82%；拿地銷售建面比下降至0.12。

??從歷年新增土儲(chǔ)的入市速度來(lái)看，保利發(fā)展從2021年至2024年上半年期間，共新增項(xiàng)目數(shù)量334個(gè)，相應(yīng)的可售容積率面積為4602萬(wàn)平米。但截止2024上半年末，尚未開(kāi)售項(xiàng)目（累積簽約面積為0）的面積為456萬(wàn)平方米；2021年至今新增土儲(chǔ)的未開(kāi)盤(pán)占比為10%，新項(xiàng)目的入市速度相對(duì)較快。

??從去化率來(lái)看，2021年至2024年上半年期間新增土儲(chǔ)的整體去化率為55.6%。但三四線的去化率僅有47.5%，去化情況相對(duì)困難；而一線及二線的新增土儲(chǔ)去化率均位于60%以上。

??2、龍湖集團(tuán)：總土儲(chǔ)大幅下降，三四線老項(xiàng)目去化是難題

??民企龍湖集團(tuán)一直是行業(yè)中穩(wěn)健的代表。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，龍湖集團(tuán)積極調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，關(guān)注高能級(jí)城市、以銷定支，同時(shí)攻堅(jiān)存貨去化。

??2022年至2024年上半年，龍湖新增土儲(chǔ)規(guī)模發(fā)生了大幅下降，尤其是2024上半年僅在北京、上海、蘇州等七個(gè)城市獲取7幅土地，新增土地儲(chǔ)備59.75萬(wàn)平方米，同比下降77%。

??從歷年土地儲(chǔ)備來(lái)看，在強(qiáng)去化的戰(zhàn)略規(guī)劃下，龍湖的土儲(chǔ)規(guī)模大幅下降，從2021年的7354萬(wàn)平米，快速下降至2024上半年的4141萬(wàn)平米，相較于2021年末下降了44%。

??實(shí)際上，龍湖集團(tuán)從2022年開(kāi)始就已減少了三四線的土儲(chǔ)獲取，但歷年總土儲(chǔ)中位于三四線的規(guī)模占比未有明顯下降，甚至從2021年的30%上升至2024年的36%。截止2024上半年，龍湖集團(tuán)總土儲(chǔ)中三四線規(guī)模仍有1477萬(wàn)平米，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，低能級(jí)城市項(xiàng)目或存在相當(dāng)?shù)娜セ瘔毫Α?/p>

??根據(jù)龍湖集團(tuán)2024年上半年公布的主要開(kāi)發(fā)物業(yè)合計(jì)約3463萬(wàn)平方米，其中2021年之前獲取的項(xiàng)目建筑面積高達(dá)1910萬(wàn)平方米，總量占比超過(guò)了一半，達(dá)55%。2021年之前獲取的土地儲(chǔ)備，已屬于存在3到4年的老項(xiàng)目，這些項(xiàng)目相對(duì)而言更難去化。

??從2021年前獲取的項(xiàng)目來(lái)看，位于三四線項(xiàng)目的建筑面積高達(dá)963萬(wàn)平方米，占到了50%。從這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展來(lái)看，處于規(guī)劃階段的建筑面積為1330萬(wàn)平方米，占比達(dá)70%；此外還有80萬(wàn)平方米處于已完工未出售階段。對(duì)于龍湖而言，位于三四線城市的老項(xiàng)目去化是一個(gè)更加艱巨的任務(wù)。

??在2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)中，龍湖集團(tuán)表示，下半年將攻堅(jiān)存貨去化，結(jié)合“去庫(kù)存”政策導(dǎo)向，加大力度去化現(xiàn)房、車位、商鋪等存量房源；并根據(jù)市場(chǎng)情況保持彈性推盤(pán)，實(shí)現(xiàn)高回款率及毛利率的修復(fù)。

??雖然行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題仍然突出，但近期從中央到地方出臺(tái)止跌回穩(wěn)政策，以及逐步實(shí)施住房去庫(kù)存措施，將為未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定提供更好的基礎(chǔ)。

??對(duì)于有大量尚未開(kāi)發(fā)歷史土地儲(chǔ)備的企業(yè)而言，盤(pán)活存量土地可以在一定程度上減輕流動(dòng)性壓力，但是還要看具體的項(xiàng)目情況和政策推進(jìn)落實(shí)情況。11月13日，廣州宣布收回一宗閑置土地，是目前首個(gè)以現(xiàn)金補(bǔ)償收儲(chǔ)的案例，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市加入到閑置土地收儲(chǔ)行動(dòng)中來(lái)。

??隨著庫(kù)存規(guī)模逐步下降，開(kāi)發(fā)商無(wú)需通過(guò)大幅降價(jià)去庫(kù)存，從而真正起到穩(wěn)樓價(jià)作用，而樓市價(jià)格企穩(wěn)更會(huì)重塑市場(chǎng)信心，進(jìn)一步帶動(dòng)購(gòu)房者信心恢復(fù)。