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??民營房企下場(chǎng)拿地了。

??12月5日，廣州成功賣出兩宗位于海珠區(qū)、番禺區(qū)的住宅用地，競得者分別為綠城中國、南通亞倫地產(chǎn)。12月6日，一位知情人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，龍湖集團(tuán)后續(xù)會(huì)與南通亞倫地產(chǎn)合作開發(fā)番禺地塊。

??這是今年以來民營房企首次在廣州土地市場(chǎng)斬獲土地，地方政府振奮不已。當(dāng)天晚上，廣州市規(guī)劃和自然資源局便發(fā)布文章，表示“兩家民營房企拍出廣州信心”。實(shí)際上，為了引入綠城中國，該局在上半年就前往其杭州總部上門招商推介。

??據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月底，廣州僅成交27宗涉宅用地，成交規(guī)模創(chuàng)近5年新低。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)于廣州土地市場(chǎng)而言，民企力量是不可或缺的支柱，在接下來的土地拍賣中，民企投資是否持續(xù)回暖值得高度關(guān)注。

??兩家民營房企出手

??綠城中國此次拿下的是海珠區(qū)AH101303地塊，坐落于海珠區(qū)南洲路以南、東曉南路以東。經(jīng)過調(diào)整后，地塊的計(jì)算容積率建筑面積由此前的9.28萬平方米下調(diào)至7.14萬平方米，容積率3.86，起拍總價(jià)24.16億元，起拍樓面地價(jià)33800元/平方米。由于只有一位競買人，地塊以底價(jià)拍出。

??綠城中國還參與了番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊，不過只報(bào)了一次價(jià)便止步不前，最終地塊由南通亞倫地產(chǎn)競得，成交總價(jià)12.53億元，成交樓面地價(jià)14690元/平方米，溢價(jià)率0.8%。這塊地是由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地的，容積率僅2.5，還有江景資源。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2.5的容積率不僅遠(yuǎn)低于番禺目前在售新盤平均2.94的容積率，同時(shí)還是2022年至今番禺成交涉宅用地中容積率最低的一宗。

??在定價(jià)上，洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊也有明顯優(yōu)勢(shì)。2023年，番禺成交了大石街新光快速西側(cè)、迎賓路兩宗住宅用地，競得者分別為保利發(fā)展、南通亞倫地產(chǎn)，溢價(jià)率都達(dá)到了15%，樓面地價(jià)分別為22584元/平方米、24082元/平方米。南通亞倫地產(chǎn)競得的迎賓路地塊引入龍湖集團(tuán)合作開發(fā)，這個(gè)案名為龍湖御湖境的項(xiàng)目已于2023年9月入市銷售。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，相較去年賣的兩塊地，洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊交通便利，容積率、價(jià)格都更低，因此能吸引龍湖集團(tuán)下場(chǎng)補(bǔ)貨。

??12月有23宗宅地要賣

??來自合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年廣州土地出讓的進(jìn)展不盡如人意。2024年，廣州市對(duì)國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元，截至11月底，只實(shí)現(xiàn)了670億元，完成率為43%。與2023年相比，差距也很明顯。截至11月底，廣州出讓經(jīng)營性用地（不含工業(yè)用地）384萬平方米，僅是2023年全年出讓規(guī)模的40%，土地出讓金580億元，是2023年總出讓金的42%。

??廣州的住宅用地成交常年占國有土地使用權(quán)出讓收入的80%，截至11月底，廣州今年僅賣出了27宗涉宅用地，成交規(guī)模創(chuàng)2020年以來的新低。涉宅用地成交建筑面積約285萬平方米，僅為2023年出讓規(guī)模的45%。

??為了趕進(jìn)度，廣州市規(guī)劃和自然資源局計(jì)劃一口氣在12月賣掉23宗住宅用地，總起拍價(jià)約254.3億元。在買方信心不足的背景下，賣方開始補(bǔ)服務(wù)短板。據(jù)了解，在赴綠城中國開展“一對(duì)一服務(wù)”的時(shí)候，廣州市規(guī)劃和自然資源局特別介紹了優(yōu)化營商環(huán)境、惠企利民等政策，為企業(yè)拿地穩(wěn)預(yù)期、提信心，還重點(diǎn)推介了今年擬供應(yīng)的精選地塊。而綠城中國也沒有辜負(fù)廣州的期待，積極參與了荔灣鶴洞汽修廠、白云配件廠等土地競拍，雖然沒搶到手，但對(duì)這些地塊的高溢價(jià)成交作出了一定貢獻(xiàn)。售后方面，地塊摘牌后，該局還承諾將提供拍地即進(jìn)場(chǎng)、拿地即交地等供后服務(wù)，協(xié)助企業(yè)縮短開發(fā)建設(shè)周期。

??加上市場(chǎng)回暖的助推，截至12月5日，廣州本月已賣出了6宗涉宅用地，累計(jì)土地出讓金約71億元。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)綠城中國、龍湖集團(tuán)這樣的標(biāo)桿民企身影，表明之前兩月廣州樓市的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇表現(xiàn)給到了房企更多的投資信心。“對(duì)于房企而言，目前廣州優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不斷，出讓條件平易近人，又有設(shè)計(jì)新規(guī)助力，有利于打造新一代產(chǎn)品，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大為縮小，加強(qiáng)布局的機(jī)會(huì)窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。”

??合富研究院則表示，鑒于政策底已現(xiàn)，需求托底以及優(yōu)質(zhì)土地上架等因素，今年最后一個(gè)月，廣州土地市場(chǎng)有望延續(xù)熱度。

??據(jù)悉，12月廣州將出讓的23宗住宅用地中，有19宗的出讓起始價(jià)低于20億元，掛牌價(jià)最低的地塊僅0.64億元，房企的參與門檻大幅降低。

??不過目前仍有余力拿地的民營房企仍是少數(shù)。“整個(gè)市場(chǎng)行情還沒發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。”某民營房企內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，短期內(nèi)該公司的策略還是現(xiàn)金為王，專注庫存土地的開發(fā)，待行業(yè)向好趨勢(shì)確立后，才會(huì)考慮到熟悉的市場(chǎng)拿地。