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??隨著城市化進程的發展，物業行業在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。

??在踐行高質量發展的共識下，物業管理企業變得越來越“卷”。

??首先從企業內部來看，降本增效已經成為每一家物業企業主旋律，作為一個系統性工程，降本增效涉及面廣、顆粒度細，從當前許多企業的做法來看，區域聚焦、組織精簡、人員共享已成當前實現降本增效的主要三個方面。

??其次是在制度完善和平臺搭建上，長期以來物業行業存在著一些不透明的現象，如收費不清晰、服務標準不明確、資金使用不公開等，這些問題不僅引發了業主與物業公司之間的矛盾，也影響了社區的和諧穩定。如今越來越多的物業企業通過服務透明、財務透明、管理透明等方式建立公開透明的制度，讓業主明白消費，增加業主幸福生活的保障，營造和諧穩定的社區環境。

??最后是在社區營造上面，越來越多的企業通過創新的理念和實踐，建設有溫度的社區，如兒童友好、老年友好等以居民為中心，關注不同年齡段的需求，進一步提升居民的幸福感和歸屬感。

??在“好房子+好服務”的生態閉環下，好的物業管理也成為了客戶選擇資產的重要考量因素之一。

??受整體經濟形勢及行業發展狀況影響，降本增效可以說是當前乃至未來很長一段時間物業企業的一個主旋律。

??從當前許多物企的做法來看，區域聚焦、組織精簡、人員共享三個方面已成主流路徑之一。

??1、區域聚焦：多數物企深耕區域及城市，部分物企提升項目密度

??在區域聚焦方面，物業企業的降本增效策略多體現在兩個方向，一是深耕區域及城市，這是多數物企采用的路徑；二是提升單城市乃至片區項目密度。

??強化區域深耕可以不斷優化服務品質、增強客戶黏性，這也是多數物企的策略選擇。以濱江服務為例，在拓展方面，實施以落地城市為重點深耕成林的業務發展戰略，以一年扎根，三年成林，五年成海為目標，有序開拓新市場。從數據上看，杭州仍是其無可動搖的“大本營”：2024年上半年，濱江服務在管面積前五城市為杭州、金華、嘉興、紹興、寧波，占比分別為63.6%、13.9%、4.8%、4.4%、2.8%。

??“密度策略”是為了發揮單城市規模效應或片區集成效應，有利于實現區域內資源、人力、物力的共享，最終打造成一個高濃度、高效率的物業服務網絡，這方面的典型物企是綠城服務、萬物云等。

??2024年上半年，綠城服務打造了88個城市綠洲。它是以3公里為半徑、單體生態的社會治理為基礎，延展至縣域、市域全域的社會治理現代化模式。

??萬科集團董事會秘書朱旭曾表示：蝶城戰略是萬物云未來10年的核心戰略。蝶城戰略也可以被稱為“街道密度戰略”。就這幾年的發展來看，萬物云蝶城戰略成效顯著，2024年上半年蝶城底盤數量增長至642個，其中標準蝶城202個，主攻蝶城180個，目標蝶城260個，蝶城內住宅項目中標率達75%。

??2、組織精簡：既要精簡冗員，也要激勵賦能業務拓展

??近兩年，很多物業企業都對組織架構進行了深度優化和調整，其目的在于提高效率，改進服務，更好地適應快速變化的市場環境。

??在這一方面，目前物企的常規做法是區域合并或縮減。

??以世茂服務為例，其職能一線下沉、業務區域化管理，并限制平臺崗位配置上限。2024年上半年，世茂服務員工成本18.15億元，同比減少6.9%，人均效能升至9.2萬元/人，同比提升3.4%，管理費用跌至4.2億元，同比下降6.6%，管理費率跌至10.4%，同比下降0.5個百分點

??通過組織機構調整實現強激勵，進而促進業務拓展，也是不少企業的做法。

??以中海物業為例，2021年2月啟動項目總經理合伙人制改革，大幅提升項目管理人員的主觀能動性，加速第三方市場拓展。2020年至2024年上半年，中海物業獨立第三方在管面積由024億平方米躍升至1.72億平方米，占比由12.6%持續提升至40.8%，凈增長28.2個百分點。

??再如保利物業，通過推進事業部改革，建立了商辦和公服事業部。2024年上半年，保利物業長三角與大灣區公共服務新拓展金額同比分別增長14.6%和25.5%，商辦業態新拓展金額升至4.3億元，同比增長27%。

??3、人員共享：超級員工提效，基于密度提升實現多項目員工復用

??除了組織精簡之外，通過不同項目間的人員共享與復用，充分發揮員工的潛能，也能顯著實現降本增效之效果。

??以萬物云為例，通過多項目的勞動力協同，實現人員、設備跨項目的流轉復用。在蝶城范圍內，根據不同項目的服務需求和時間特點，合理調配服務人員和設備資源，避免資源的閑置和浪費，提高資源的利用效率，從而達到降本增效的目的。據了解，其坂田8個住宅項目人效比提升達到20%以上。

??還有永升服務，其通過城市片區集控中心，集中管轄上海嘉定、寶山片區共19個項目，節省了管理人員的成本。

??從社區環境衛生到設施設備的維護，從安全保障到社區文化建設，物業公司的服務質量直接影響著業主的生活品質。

??然而，長期以來物業行業存在著一些不透明的現象，如收費不清晰、服務標準不明確、資金使用不公開等，這些問題不僅引發了業主與物業公司之間的矛盾，也影響了社區的和諧穩定。

??對此如今非常多的物企選擇公開透明地將物業服務內容、標準、收費掛在線上，貼在線下。業主們可以非常方便地在公眾號、微信群、APP等線上途徑搜索到最新版本的物業合同，如金地物業、世茂服務等；在線下，物企也會將物業費構成、停車費明細、特約服務費明細公示于社區信息公示欄，如中海物業、弘陽服務等。

??還有以嘉誠新悅為代表的物業公司，在社區內踐行“曬服務、曬收支”雙曬行動，如實曬共有經營收益、酬金制資金收支、包干制費用收支等等。各項物業服務公示資料在智慧物業系統同步完善，并通過業主群推送等形式開展線上公告，確保業主及時了解動態、實時在線查閱。

??參考部分物企財務公開透明做法，如今物企財務透明主要集中在物業費、公共收益、維修資金等，通過線上小程序 、APP，或線下公示欄等方式傳達至業主。

??除了服務透明、財務透明之外還有不少物企在履行陽光透明領域中將物業管理事務公開透明地呈現在業主眼前。讓業主感受到自身權益得到充分尊重，進而積極參與到小區的共建共治中來，提升業主的歸屬感和責任感。

??如保利物業通過“歡迎來找事兒2.0”行動計收，搜集業主的問題反饋與建議，并相應轉為系統工單，讓業主參與社區事務管理；中海物業在優你家APP推廣議事大廳，開辟投票通道、設立業主見面會。

??對于物業行業和物企來說，建立健全公開透明的制度和有效的監督體系是維護公平、公正和秩序的重要保障。與此同時，陽光透明所帶來的“威懾力”能夠更好地規范物業人員的行為，增加業主幸福生活的保障，營造和諧穩定的社區環境，打造更具競爭力的物業服務企業。

??在現代城市生活中，社區已不僅僅是人們居住的場所，更是承載著情感、文化與生活品質的重要空間。

??近年來，各大物企開始建立社區長效共建機制，持續培育社區營造內生動力，通過積極連接業主，以文化與公益等多元維度為切入點展開共創行動，全力打造全齡友好型社區，成功搭建起緊密的溝通橋梁與合作紐帶。

??物企社區營造做法可分為以下幾個部分，分別是兒童友好、老年友好、創新玩法等。

??1、積極建設兒童友好社區

??在現代社區建設進程中，眾多物企積極“以一米的視角看世界”，投身兒童友好社區的打造。

??隨著兒童友好建設的重要性被認知，物企不斷加碼推進兒童友好社區建設，2024年以來，萬科物業、景瑞服務和融創服務等也紛紛在兒童友好建設上有了新的突破。

??5月，深圳市物協、克而瑞物管聯合萬科物業發布行業首份《社區兒童物業服務手冊》，深度解讀了萬科物業“關愛成長?萬物童行”兒童服務體系，以兒童“1 米高度”為視角，細分幼兒、少兒、青少年三個年齡段的兒童需求，從生活環境、專業服務、友好體驗三個維度梳理出五大生活場景，為孩子們營造了一個安全玩耍、讀書學習、健康成長的生活環境；

??6月，景瑞服務發布“一米行動”兒童友好社區建設方案，通過多年打磨“瑞苗計劃”，將“陪伴式社區生活”融入物業管理之中，搭建形成具有景瑞服務特色的體驗式、沉浸式幸福社區體系；

??7月，融創服務發布構建兒童友好社區生態的四條主線，包括設計實現多年齡段 “適兒性” 的空間友好、社區變身“第二課堂”的服務友好、構建兒童能動社區參與的制度友好、積極鏈接社區內外文化資源，為孩子們提供豐富的文化和藝術活動。

??2、構建社區養老服務體系

??與兒童友好對應的，是老年友好。隨著老齡化社會的加劇，空巢老人的居家安全愈發引人關注，在此背景下，眾多物企積極承擔起社會責任，著力構建社區養老服務體系。其核心在于以精心規劃的服務設計為依托，充分利用自身在社區管理中的資源與專業優勢，全方位、多維度地保障空巢老人的居家安全，讓他們能夠在熟悉的社區環境中安心養老，提升其生活質量與幸福感，也為社會養老事業貢獻力量。

??2022年9月，萬科物業發布《空巢老人物業服務指南》，這一舉措標志著物業行業在社區養老服務方面邁出了重要一步。該指南深度解析了空巢老人的生活現狀，根據不同需求定制不同服務，為空巢老人提供了更加精準的物業服務。

??同年，碧桂園服務推出 “怡然五星長者服務體系”，該體系分為五個方面、三個層次，為試點社區長者業主搭建起全方位的養老服務體系。通過整合社區養老服務資源，碧桂園服務為長者提供了免費和付費的養老服務清單，滿足了長者不同層次的需求。

??3、不斷探索新的主題營造

??物企的社區營造實踐并不局限于兒童友好、老年友好等，部分物企在精準洞察業主的多樣化服務需求的基礎上，不斷探索新的主題營造，如永威物業打造的“玩皮社區”獨具特色，圍繞低碳健康生活、自然美育工坊、公共市集潮玩、親子互動體驗、BOOK多得閱讀計劃、食光分享六大社群主題，為業主們提供了豐富多彩的活動選擇。又如保利物業的“萬家燈和”活動在增進家庭親情關系方面發揮了重要作用。“萬家燈和”已經在全國28座城市、368個親情和院社區陪同業主們共度了14年，成為保利物業送予業主們的專屬禮物。

??可以看到，物企建設社區生態，不僅能夠更好地滿足業主生活需求，確保物業服務質量的提升，還可以有效增強社區凝聚力，促進鄰里關系，構建社區歸屬感。并且，社區營造理念的踐行可以提升品牌形象和市場競爭力，同時實現社區和企業自身的長期可持續發展。

??“兩會”中住建部部長倪虹曾就房地產行業的未來做出了清晰的回答：“房地產企業要有清醒的認識，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。”

??好房子是地產，好服務是物業。

??新時代下的物業管理行業正處于品牌重塑與價值升級的關鍵時期。物企必須緊跟時代步伐，在不斷修煉內功的同時創新服務模式、深化品牌建設，才能在激烈的市場競爭中保持領先地位。