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??12月29日，廣州土地拍賣的壓軸大戲頗為精彩，9家房企花了5個多小時、競價85輪，締造了廣州的新單價地王。

??琶洲西區(qū)AH040331地塊雖然建筑面積僅3萬平方米，但地理位置頗為優(yōu)越，被越秀地產(chǎn)以約22.7億元的總價、約7.57萬元/平方米的單價拿下，溢價率高達59%。

??這一天，廣州原本計劃出讓6宗住宅用地，其中3宗在12月28日就發(fā)布了中止出讓或延期出讓的公告，其余2宗以底價成交。這是廣州取消地價上限后首次大規(guī)模推地，雖然整體成交不算理想，但新地王的誕生還是在一定程度上鼓舞了士氣。

??“超預(yù)期了，沒想到價格這么貴，不過對樓市來說是好事。”廣州一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。在中原地產(chǎn)研究發(fā)展部看來，廣州近三年來再出地王對市場影響不言而喻，9家房企逐鹿地塊，可見開發(fā)商對廣州樓市的信心。

??新單價地王誕生

??琶洲西區(qū)AH040331地塊位于海珠區(qū)，周邊聚集了大量總部企業(yè)，如阿里巴巴、騰訊、小米、唯品會等。地塊為二類居住用地，占地面積約2.37萬平方米，計算容積率建筑面積3萬平方米，掛牌起始價約14.3億元，折合樓面地價約4.77萬元/平方米。

??琶洲的住宅用地頗為稀缺，地塊附近的在售項目表現(xiàn)不俗，琶洲南TOD項目2022年完成了150億元的銷售業(yè)績，今年前11個月也賣了134.6億元，目前的銷售價格為12萬元/平方米至15萬元/平方米，琶洲·樾的價格也差不多，在12萬元/平方米至14萬元/平方米。

??由于地段好、總價低，周邊購買力強，在掛牌時，業(yè)內(nèi)就預(yù)計該地塊會吸引不少房企的關(guān)注。從競價表可看出，參與競爭的9家房企都是實力雄厚的央企、國企，包括保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、國貿(mào)地產(chǎn)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)等。雖然競價開始時間是12月29日10時，但房企們在8時33分就開始報價，直到13時51分才結(jié)束戰(zhàn)斗。

??在這之前，廣州的單價地王是廣州城投在2020年3月拿下的越秀南地塊，樓面地價約6.46萬元/平方米。此次琶洲西區(qū)AH040331地塊不僅打破了越秀南地塊保持了3年的紀(jì)錄，還一舉將廣州土地的成交單價推高到了7.5萬元/平方米以上的臺階。

??拍賣結(jié)束后，競得者越秀地產(chǎn)解釋了高價奪地的原因，首先是琶洲核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，AH040331地塊是片區(qū)內(nèi)珍貴的住宅用地資源，其次是該公司已在附近布局了琶洲南TOD、琶洲·樾兩個豪宅項目，且市場反響良好。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)嚴(yán)格限制商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，琶洲西區(qū)AH040331地塊幾乎是含著金鑰匙出生的。“此番被多家房企重金追捧毫不意外。”據(jù)他介紹，截至12月中旬，廣州全市總價1000萬元以上的新房成交已經(jīng)達到了4741套，遠(yuǎn)超2022年全年的3116套，而琶洲周邊總價1000萬元以上的新房2022年賣出了723套，今年也已成交了855套，板塊含金量十足。“對于開發(fā)商而言，盡管本次拿地代價不菲，但是只要能精心打造好，項目的價格天花板可以很高，受眾人群也不缺乏，屬于當(dāng)前不確定市場下‘有量又有價’的典型項目。”

??全年賣地超1100億元

??與琶洲西區(qū)AH040331地塊同一天出讓的還有5宗住宅用地。其中，起拍價約36.45億元的天河區(qū)岐山路AT1010005、AT1010007地塊因故中止出讓，起拍價23.18億元的天河區(qū)黃村三聯(lián)路AT1007015地塊和起拍價約34.84億元的白云區(qū)金沙洲AB3702045地塊延期到了2024年1月9日出讓。

??海珠區(qū)新滘西路以北AH050727地塊的占地面積約2萬平方米，計算容積率建筑面積約5.35萬平方米，掛牌起始價約19.83億元，折合樓面地價約3.7萬元/平方米。這塊地第一次出讓是在今年10月份，當(dāng)時因故中止，此次掛牌總價降低了1億元，最終成功以底價出讓，競得人為中建信和地產(chǎn)有限公司。

??荔灣區(qū)東沙國際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊是一個大型項目，占地面積約9.25萬平方米，計算容積率建筑面積約32.2萬平方米，掛牌起始價高達約82.8億元，折合樓面地價2.57萬元/平方米。因為只有保利發(fā)展報名競價，也以底價成交。

??相關(guān)研究機構(gòu)人員表示，從此次廣州土地拍賣的熱度來看，房企對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊給予十分高的溢價，尤其是取消限地價后，房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的競拍會更加激烈，擁有一定資源優(yōu)勢且具備打造高端產(chǎn)品條件的地塊更是受到房企青睞。近幾年廣州高端產(chǎn)品去化提升顯著也堅定了開發(fā)商趨于拿市中心核心優(yōu)質(zhì)地塊的信心。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年廣州共供應(yīng)64宗住宅地塊，成交43宗，成交總建筑面積638.82萬平方米，同比減少28.28%，攬金1183億元，同比減少3%。出讓規(guī)模減少近三成、土地出讓金只是微降，源于中心區(qū)地塊成交占比提升。肖文曉表示，2023年廣州的土地市場從頭到尾都是高度分化，以核心區(qū)為代表的熱門地塊要么搖號要么地價創(chuàng)新高，普通地塊以低溢價或底價成交為主，冷門地塊則逃脫不了終止出讓和流拍的命運。“今年以優(yōu)質(zhì)地塊為主的成交結(jié)構(gòu)，將更有助于廣州樓市在動態(tài)發(fā)展中去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)，促進市場供求關(guān)系恢復(fù)平衡。”

??溢價率能夠更直觀的體現(xiàn)市場冷暖。中指研究院的統(tǒng)計顯示，2023年全年，廣州共有11宗住宅用地封頂搖號，1宗高溢價成交，3宗低溢價成交，28宗底價成交，底價成交仍是主流。