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??步入2025年，政策層面對(duì)城市更新的支持力度持續(xù)增強(qiáng)。

??2025年7月30日中央政治局會(huì)議召開(kāi)，在未明確提及房地產(chǎn)的情況下，強(qiáng)調(diào)了落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。

??7月15日召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議則明確高質(zhì)量開(kāi)展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

??“城市更新”將成為未來(lái)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

??當(dāng)前，城市更新已上升為城市轉(zhuǎn)型升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展的重要主線(xiàn)。從“扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新改造”到“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，城市更新工作已從前期試點(diǎn)探索、大范圍鋪開(kāi)、邁入以質(zhì)效為導(dǎo)向的新周期。

??近年來(lái)，全國(guó)城市更新工作圍繞八大重點(diǎn)任務(wù)持續(xù)推進(jìn)。近三年每年城市更新項(xiàng)目數(shù)量均保持在6萬(wàn)個(gè)以上，“十四五”期間相關(guān)投資總規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)20萬(wàn)億元。2024年項(xiàng)目數(shù)量雖有所放緩，但投資額較去年仍保持增長(zhǎng)，發(fā)展模式逐漸向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。

??2025年作為“十四五”規(guī)劃收官之年，城市更新工作進(jìn)一步提速。

??今年5月中央層面出臺(tái)首個(gè)全面系統(tǒng)的城市更新政策；6月財(cái)政部與住建部聯(lián)合公示了2025年度中央財(cái)政支持城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果，北京等20個(gè)城市成功入選。

??未來(lái)幾年，中央財(cái)政將安排超過(guò)200億元補(bǔ)助資金，用于支持上述城市城市更新推進(jìn)工作。

??當(dāng)前城市更新仍以片區(qū)更新為主導(dǎo)。

??以上海為例，2025年上海明確了46個(gè)城市更新單元，其中7個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)施階段，28個(gè)處于規(guī)劃編制期，另有11個(gè)于2025年啟動(dòng)編制。

??從已公示的方案來(lái)看，“商辦居住混合”功能定位占比較多。功能混合與業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為提升區(qū)域活力的核心引擎。以徐家匯-01更新單元為例，其聚焦三大方向：一是培育特色街區(qū)與非標(biāo)業(yè)態(tài)；二是著力提升乙級(jí)、丙級(jí)樓宇品質(zhì)；三是適度增加公寓式酒店等過(guò)渡性居住配套。

??當(dāng)前片區(qū)更新的市場(chǎng)參與主體也呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)：地方國(guó)企依托其土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，通常主導(dǎo)大體量、成片區(qū)的開(kāi)發(fā)；外資企業(yè)憑借較好的運(yùn)營(yíng)能力，更聚焦于商辦比例較高的綜合體項(xiàng)目；而市場(chǎng)化房企則偏重通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等方式，介入核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??“商轉(zhuǎn)住”疏導(dǎo)未來(lái)增量，樓宇更新盤(pán)活既有存量

??近一年來(lái)，土地用途調(diào)整現(xiàn)象日益增多，且逐步延伸至杭州、義烏、南京等二三線(xiàn)城市，呈現(xiàn)范圍擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

??據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年深圳市共有13宗轉(zhuǎn)性地塊；而2025年1-8月該類(lèi)地塊數(shù)量已增至16宗，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。在各類(lèi)轉(zhuǎn)性情形中，商辦用地轉(zhuǎn)為住宅用地的比例較為突出，深圳約為31%，同期上海約58%。

??隨著“商轉(zhuǎn)住”項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)推進(jìn)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商辦、住宅體量將從源頭上得到有效調(diào)控。

??而對(duì)于已進(jìn)入市場(chǎng)的低效存量商辦樓宇，目前上海已選取10個(gè)商務(wù)單元、超200棟樓宇開(kāi)展試點(diǎn)。2025年下半年，上海出臺(tái)全國(guó)首部商務(wù)樓宇更新專(zhuān)項(xiàng)政策《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，并公布六個(gè)單元的具體實(shí)施方案，涵蓋51處待更新樓宇。更新將依據(jù)樓宇等級(jí)與產(chǎn)權(quán)方意愿，采取提質(zhì)改造、重建、轉(zhuǎn)型或退出等多元路徑。預(yù)計(jì)更新后項(xiàng)目效益可提升約20%至超100%。

??在城市化下半場(chǎng)，隨著“商改住”與“非轉(zhuǎn)居”路徑的成熟，依托“功能性國(guó)企+建筑改造商+專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”的協(xié)力推進(jìn)，城市更新正實(shí)現(xiàn)用地突破、功能融合與配套完善。

??國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活持續(xù)深化，金融工具創(chuàng)新完善

??今年國(guó)有企業(yè)持續(xù)深化城市更新行動(dòng)，積極盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成了一批可復(fù)制的創(chuàng)新模式。上海城投寬庭徐匯社區(qū)作為市屬?lài)?guó)企首單R4地塊并購(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目，由上海城投集團(tuán)聯(lián)合上海國(guó)盛集團(tuán)、儀電集團(tuán)共同推進(jìn)。項(xiàng)目利用保租房REITs凈回收資金完成收購(gòu)，盤(pán)活了華鑫置業(yè)存量資產(chǎn)，構(gòu)建了“投融建管退”閉環(huán)。

??天津則落地全國(guó)首單存量盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)信托項(xiàng)目“津不動(dòng)產(chǎn)1號(hào)”，通過(guò)“國(guó)有資本+信托工具+運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)”三方協(xié)作，將國(guó)企持有的配套商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為信托財(cái)產(chǎn)，由北方信托引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，形成“盤(pán)活—收益—再升級(jí)”的良性循環(huán)。2024年，天津積極盤(pán)活存量資源資產(chǎn)，已盤(pán)活土地2.26萬(wàn)畝，房產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)收入593.6億元。

??隨著融資工具的持續(xù)深化，地方政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成的合力，將是實(shí)現(xiàn)規(guī)模化盤(pán)活的核心支撐。

??2025年進(jìn)程已過(guò)四分之三，可以看到今年城市更新在長(zhǎng)期制約其推進(jìn)的用地與資金兩大難點(diǎn)上，迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性的政策支持與機(jī)制創(chuàng)新。

??土地政策層面，存量用地功能轉(zhuǎn)換、容積率獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)地價(jià)機(jī)制相繼明晰；資金支持方面，中央財(cái)政補(bǔ)貼與多元化金融工具協(xié)同發(fā)力，為項(xiàng)目推進(jìn)構(gòu)建起雙重保障。

??隨著體系持續(xù)完善，市場(chǎng)活力正被進(jìn)一步激活，引導(dǎo)各類(lèi)主體更深度參與。一個(gè)更加兼具社會(huì)可持續(xù)性與市場(chǎng)可行性的更新圖景，正逐漸清晰。