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??法拍房市場變了。

??一直以來，“法拍房”主要指被法院強制執行拍賣的房屋。然而，隨著近年來法拍房市場的發展，許多“非司法拍賣”房產流入其中。

??與真正的“法拍房”相比，這些“非司法拍賣”的房產并非訴訟或破產處置而來，而是出讓方通過拍賣市場加快轉手速度或出于宣傳因素而進行的商業行為，更接近“商拍房”。

??8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影視劇取景地的“網紅”老洋房因無人出價而流拍，該套房產位于愚園路，起拍價為1.5億元，吸引了超2.4萬次圍觀，然而截至競價結束無一人出價。目前該房產再次掛牌，起拍價為9666萬元，較第一次拍賣降價5334萬元，降價幅度達35%。

??一邊是“網紅”取景地老洋房的無人問津，另外一邊則是上海文物級城市更新代表項目試水。

??7月28日上海黃浦豫園歷史保留建筑——同慶會館掛拍，起拍價6億元，平均單價33.7萬元/平方米。這棟百年小樓的房產證為開發商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態為精裝空置。

??作為老城廂風貌保護的重要區域，也是上海城市更新的標志性片區，該項目以“新房”的狀態“試水”拍賣，目前尚未開拍就已吸引了2.1萬次圍觀。

??從近期市場參與者的各種動作來看，已經有越來越多的中介和資產管理機構關注到“拍賣市場”的成交機會，未來類似“工抵房”、高總價一手房之類特殊房源，將更多地出現在拍賣市場。

??2025年8月14日，一幢位于靜安愚園路的老洋房流拍。

??競買公告顯示，該房屋建造于1924年，建筑總面積346.66平方米，總層數2.5層，有約500平方米院子，是上海優秀歷史保護建筑，曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地，也是上海熱門“網紅”打卡地。

??該標的起拍價1.5億元，目前有租約到2029年，月租金67500元，現狀交付。

??截至8月14日10時競價時間結束時，共吸引了超過2.4萬次圍觀，最終卻因無人出價而流拍。

??據拍賣公司相關人員介紹，房屋上架后吸引較多關注，不少客戶實地看房。但由于標的需支付成交價1%傭金+0.5-1%軟件服務費，且過戶稅費全由買家承擔，實際成本或超1.545億元。

??8月14日流拍后，目前該房屋二次掛牌，起拍價9666萬元，較第一次拍賣降價5334萬元，降價幅度達35%。

??進一步查詢標的物詳情描述發現，此項目非司法拍賣，無任何法律糾紛。該房屋類型為花園住宅產權，納入限購范圍。

??對此上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師告訴我們：“法拍房”的設立初衷是為解決債權人（原告/申請執行人）追回債權之需要，而由司法機關依據生效法律文書，對債務人（被告/被執行人）持有的房屋進行司法拍賣，債權人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權，減少債權人的損失。實踐中，部分房東基于某種原因也選擇拍賣的方式賣房，屬于市場行為，無可厚非。

??該愚園路老洋房屬于文物保護單位，外立面改造需報批，且存在租約至2029年。目前上海尚未放開限購，選擇購買此類房屋的購房者本來就少，再加上這些限制，第一次流拍也在情理之中。

??近年來，隨著法拍房市場的發展，越來越多“非司法拍賣”房產流入其中。

??業內人士告訴我們，這些“非司法拍賣”房產應屬于“商拍房”，真正的“法拍房”與“商拍房”最大的區別在于“是否具有司法強制屬性”。

??“可能習慣上還是沿用了‘法拍房’的說法，但很多其實應該屬于‘商拍房’，目前在很多拍賣平臺并沒有特別明確的劃分，如果要單獨找‘法拍房’主要可以看房屋來源是否是人民法院。除了法院之外，還有一些破產企業、金融機構等可能也屬于大家概念里的‘法拍房’的范疇，主要是資不抵債，破產清算之類的，由企業自身或者金融機構進行拍賣，這些沒有走到司法強制這一步。還有一些，就是現在越來越多的‘商拍房’，主要是商業行為，可以理解為多一個賣房的渠道。”

??7月我們曾發布的《278套房“1元起拍”，這個漏你撿嗎？》中涉及的“1元起拍”房產便是其中的典型，原因主要還是二手房市場供過于求，為了提高周轉效率，部分賣方選擇以1元起拍的方式加快轉手速度。

??在當時，這些“1元起拍”房產大多總價低、房齡老，且長期無人居住。

??而如今，上海文物級一手房也進入了拍賣市場。

??2025年7月28日，上海黃浦豫園的一處歷史保留建筑掛拍，該房源總建筑面積1805.9平方米（1788.2平方米住宅+17.7平方米商業），起拍價6億元，平均單價33.7萬元/平方米。

??競買公告顯示，該房源即上海黃浦豫園的同慶會館，建于1922年左右，解放后為和平食品廠，其磚墻已有百年歷史。

值得注意的是，在片區整體開發、該房源重新修葺精裝之后，這棟百年小樓的房產證為開發商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態為精裝空置。

??據了解，該住房所屬地塊在2020年采取招掛復合方式出讓，以176億元底價成交。作為老城廂風貌保護的重要區域，該地塊也是上海城市更新的標志性片區，同地塊2025年在售項目為露香園云宸，而該房源的出讓方同樣為上海露香園置業有限公司。

??無獨有偶，據CRIC數據顯示，2025年7月西安出現了1元起拍的“準新房”。

??該房源為西安蓮湖區勞動公園里的一處高層毛坯房源，為32層住宅的第15層。該房源所屬樓棟2023年竣工，房產目前尚未繳納契稅和大修基金，可在開發商處進行免費合同更名后直接網簽，產權性質堪比一手房。該小區處于西安二環內的老城西板塊，目前該小區新房售價在1.7萬元/平方米左右，勞動公園里2025年累計新房成交超過130套，也是老城西板塊2025年流速最快的一個小區。不排除該房源主要用于宣傳目的。

??從乳山二手房房東“1元起拍”房產，到如今“準現房”及“一手房”房源進入拍賣市場，已經有越來越多的房東、中介、資產管理機構，甚至開發商自身關注到“拍賣市場”的成交機會。

??如今的“法拍房”市場已經不僅僅是“司法拍賣”及“破產清算”等傳統的“法拍房”市場，而成為了越來越多“商拍房”的渠道陣地。

??從整體“法拍房”市場來看，2025年7月法拍房規模也創下年內新高。

??CRIC數據顯示，7月新增掛拍4.4萬套，環比上升40%，同比上升12%。起拍總價443億元，環比上升43%。7月新增掛拍套數、起拍總價雙雙達到2025年新高。

??成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動，7月成交量明顯回升，已達年內新高，但仍不及去年同期。

??從目前“法拍房”市場越來越被關注來看，鑒于當前無論新房還是二手房市場流速緩慢的客觀現狀，建議各地可進一步完善相關管理規定，利用好現有的拍賣平臺，同時規范“法拍房”與“商拍房”等相關條款，在進一步拓寬租賃權和產權的轉移渠道，加快存量資產轉移的同時，也為釋放改善需求、助力市場穩定發展提供更多動力。

??隨著“法拍房”越來越多地為市場所了解，“法拍房”市場也從原本小眾的“司法拍賣”及“破產清算”等傳統的“法拍房”概念發展到如今越來越多“商拍房”的加入。

??從目前整體房地產去化來看，預計未來或將有更多二手房、“準現房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場。一方面通過增加成交渠道加快房源周轉速度，另外一方面也可推動一二手交易鏈條的恢復。

??結合近期地產政策走向來看，城市高質量發展被放在了更加重要的位置，各地需要進一步積極滿足轉移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆蓋多層級的居住權流動循環。而“法拍房”市場正是居住權流動鏈條中的重要“補漏”環節。