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??建議各地可進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的法拍房平臺(tái)，進(jìn)一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，在加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，也為釋放改善需求、助力新房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供更多動(dòng)力。

??◎  文 / 馬千里

??2025年7月，月內(nèi)法拍房掛拍量、成交量均有所上升，市場(chǎng)熱度有所回落。本月法拍房供應(yīng)規(guī)模4.4萬(wàn)套、成交4942套，雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高。但溢價(jià)成交占比環(huán)比回落，高折扣房源更為買方所青睞，買方間競(jìng)爭(zhēng)有所趨緩。

??核心要點(diǎn)

??掛拍量：再創(chuàng)新高，7月新增掛拍4.4萬(wàn)套，上海城更地標(biāo)“ 同慶會(huì)館 ”6億元起拍

??交易量：顯著回升，4942套，環(huán)比上升54%，68%房源溢價(jià)成交，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)

??成交率：全國(guó)平均成交率22%，年內(nèi)第二高點(diǎn)，僅次于2025年2月

??折價(jià)率：成交折價(jià)率快速上升，買方加速“搶收”二拍低價(jià)房源

??后市展望

??隨著法拍房掛拍量的持續(xù)增加，7月份法拍房成交規(guī)模也創(chuàng)下年內(nèi)新高。但從熱度指標(biāo)來(lái)看，隨著法拍房供應(yīng)量的上升，再加之各地新房穩(wěn)市場(chǎng)舉措的不斷落實(shí)，7月份法拍房市場(chǎng)溢價(jià)率、高熱房源占比等指標(biāo)還是不免出現(xiàn)回落。本月有308套成交房源出價(jià)次數(shù)超過(guò)100次，較上月多了68次，但由于總成交量增長(zhǎng)更快，高出價(jià)房源占比較上月下滑1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.2%,為2025年農(nóng)歷新年以來(lái)新低。

??正如上月所預(yù)計(jì)，7月繼續(xù)出現(xiàn)了多宗來(lái)自二手房市場(chǎng)的“一元法拍房”，主要仍分布在威海、煙臺(tái)，而上海、寧波、西安、成都等一二線城市也有類似房源掛拍。其中西安更是出現(xiàn)了2023年竣工、原價(jià)230萬(wàn)+的四室房源，且尚未完成網(wǎng)簽更名。而上海的“頂豪”豫園同慶會(huì)館也在本月6億元試水法拍房市場(chǎng)。從市場(chǎng)參與者的動(dòng)作來(lái)看，已經(jīng)有越來(lái)越多的中介和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注到法拍房的成交機(jī)會(huì)，未來(lái)類似“工抵房”、高總價(jià)一手房之類特殊房源，有望更多的在法拍房市場(chǎng)出現(xiàn)。

??結(jié)合近期地產(chǎn)政策走向來(lái)看，城市高質(zhì)量發(fā)展被放在了更加重要的位置，各地需要進(jìn)一步積極滿足轉(zhuǎn)移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆蓋多層級(jí)的居住權(quán)流動(dòng)循環(huán)。而法拍房市場(chǎng)正是居住權(quán)流動(dòng)鏈條中的重要“補(bǔ)漏”環(huán)節(jié)。鑒于當(dāng)前二手房市場(chǎng)流速緩慢的客觀現(xiàn)狀，建議各地可進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的法拍房平臺(tái)，進(jìn)一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，在加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，也為釋放改善需求、助力新房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供更多動(dòng)力。

??01 

??掛拍量

??供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)年內(nèi)新高

??重慶新增掛拍突破2000套

??供應(yīng)端方面，7月新增掛拍4.4萬(wàn)套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價(jià)443億元，環(huán)比上升43%。本月新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)雙雙達(dá)到2025年新高。

??從各城市情況來(lái)看，本月共有12個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過(guò)500套，同樣為年內(nèi)新高。其中重慶更是達(dá)到了2074套，單城市單月掛拍量超過(guò)2000套，同樣為年內(nèi)首次出現(xiàn)。掛拍500套以上的12個(gè)城市合計(jì)供應(yīng)9648套，占全國(guó)新增掛拍總量的22%。 

??一線城市中，廣州掛拍425套，繼續(xù)居于首位，上海、深圳分別為332和317套，北京以204套排在最末。掛拍總價(jià)方面，本月上海掛拍房源起拍總價(jià)24.8億元，為全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市。北京、深圳也都在10億元以上，而掛拍套數(shù)最多的廣州，起拍總價(jià)反而最低，為7.8億元。 

??上海城市更新代表項(xiàng)目試水法拍房市場(chǎng)，同慶街37號(hào) “ 同慶會(huì)館 ”6億元起拍 

??本月掛拍總價(jià)最高的一處標(biāo)的，為上海黃浦豫園的一處歷史保留建筑，總建筑面積1805.9平方米（1788.2平方米住宅+17.7平方米商業(yè)），起拍價(jià)6億元，平均單價(jià)33.7萬(wàn)元/平方米。該房源即上海黃浦豫園的同慶會(huì)館，建于1922年左右，解放后為和平食品廠，其磚墻已有百年歷史。在片區(qū)整體開發(fā)、該房源重新修葺精裝之后，這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態(tài)為精裝空置。該住房所屬地塊在2020年采取招掛復(fù)合方式出讓，以176億元底價(jià)成交，競(jìng)得方為上海城投和上海建工。作為老城廂風(fēng)貌保護(hù)的重要區(qū)域，該地塊也是上海城市更新的標(biāo)志性片區(qū)，就同地塊2025年在售的露香園云宸項(xiàng)目來(lái)看，其高層房源售價(jià)在16-18萬(wàn)元/平方米，單套價(jià)格大部分在4000萬(wàn)元以上。 

??連續(xù)兩月超200套法拍房1元起拍，西安新房小區(qū)1元掛拍“準(zhǔn)現(xiàn)房”房源 

??本月仍有多地出現(xiàn)“一元起拍”，共計(jì)252套房源起拍價(jià)為一元。連續(xù)2個(gè)月有超過(guò)250套房源一元起拍。本月大多數(shù)此類房源仍來(lái)自于山東威海，共計(jì)205套，其中204套為乳山的海景房，并分散在114個(gè)不同的小區(qū)。當(dāng)前乳山二手房?jī)r(jià)已經(jīng)降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌單價(jià)已降至7萬(wàn)元以下，且基本沒有新房開發(fā)，但二手房市場(chǎng)依舊供過(guò)于求，為了加速周轉(zhuǎn)效率，部分賣方選擇以1元起拍。尤為特殊的是，本月西安出現(xiàn)了1元起拍的“準(zhǔn)新房”，為西安蓮湖區(qū)勞動(dòng)公園里的一處高層毛坯房源，為32層住宅的第15層。該房源所屬樓棟2023年竣工，房產(chǎn)目前尚未繳納契稅和大修基金，可在開發(fā)商處進(jìn)行免費(fèi)合同更名后直接網(wǎng)簽，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)堪比一手房。該小區(qū)處于西安二環(huán)內(nèi)的老城西板塊，目前該小區(qū)新房售價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，勞動(dòng)公園里2025年累計(jì)新房成交超過(guò)130套，也是老城西板塊2025年流速最快的一個(gè)小區(qū)。

　　02 

??成交量

??7月成交環(huán)比回升

??深圳連續(xù)5個(gè)月成交總價(jià)超過(guò)4億元

??成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受上月、本月掛拍量大幅增加拉動(dòng)，本月成交量如期回升。但月內(nèi)競(jìng)拍熱度出現(xiàn)小幅回落，68%的房源溢價(jià)成交，溢價(jià)成交房源占比下降了2個(gè)百分點(diǎn)。6.2%的房源競(jìng)拍超過(guò)100次，為2025年2月份以來(lái)新低。

??本月廣州法拍房成交套數(shù)繼續(xù)排在首位，達(dá)到177套，溫州、威海、深圳也在150套以上。就金額來(lái)看，深圳以6.4億元繼續(xù)排在第一，上海、杭州以3.5億元并列第二，此外還有廣州、北京在2億元以上。

??本月成交總價(jià)最高的法拍房，為深圳羅湖區(qū)紅嶺中路2118號(hào)住宅樓5棟的1-6層，位于園嶺地鐵站附近，處于深圳羅湖區(qū)的黃金地段。樓棟合計(jì)建筑面積超過(guò)3300平方米，該房源經(jīng)過(guò)88次競(jìng)價(jià)后，以8009萬(wàn)元成交，較2378萬(wàn)元的起拍價(jià)溢價(jià)237%。值得注意的是，該房源曾經(jīng)在2025年5月進(jìn)行過(guò)一次法拍，彼時(shí)更是以1.14億元成交，溢價(jià)率高達(dá)380%，不過(guò)后來(lái)由于買受人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付余款，視為違約，交由法院重新上拍處置。較上一次拍賣價(jià)格相比，本次可謂是“撿漏成交”。需要指出的是，該樓棟的土地使用年限為50年，至2033年4月到期，只剩下不到8年的時(shí)間，土地用途為住宅/辦公，但是房屋建筑的產(chǎn)證用途為辦公，并非普通住宅。

　　03 

??成交率

??7月成交率環(huán)比上升

??供求雙方認(rèn)知快速趨同

??據(jù) CRIC 抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，7月法拍房成交率22%，較上月環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)。在成交量上行的情況下，成交率仍能同步上升，說(shuō)明供求雙方的認(rèn)知正在快速趨同，法拍房市場(chǎng)正在迎來(lái)更多價(jià)格公允的法拍標(biāo)的。

　　分城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中上海以53%的成交率繼續(xù)居于首位，杭州、寧波、深圳、廈門、青島、南寧也超過(guò)40%。得益于市場(chǎng)供求關(guān)系的持續(xù)改善，隨著“抄底”入市的資金增加，7月典型城市法拍房市場(chǎng)成交率延續(xù)年內(nèi)高位。

　　04 

??折價(jià)率

??成交折價(jià)率大幅上升

??買方加快“搶收”低價(jià)房源

??7月成交法拍房的平均折價(jià)率33.5%，環(huán)比大幅上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)第二高位；掛拍法拍房的平均起拍折價(jià)率為28.7%，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，較上月變化不大。因成交法拍房折價(jià)率大幅上升，掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率相差4.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月差距明顯擴(kuò)大。本月平均成交折價(jià)率的提升，主要是由于高折價(jià)率的二拍房源成交占比大幅增加所致，本月有63%的成交房源為二次拍賣，成交占比較上月增加了20個(gè)百分點(diǎn)。本月買方明顯加快了對(duì)于折扣力度較大房源的“搶收”節(jié)奏，更多此類房源已經(jīng)接近買方的心理價(jià)位，也在側(cè)面折射出需求方信心筑底的信號(hào)。

　　對(duì)比掛拍和成交折價(jià)率差異，一拍房源相差2.9個(gè)百分點(diǎn)，較上月小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，二拍房源相差4.0個(gè)百分點(diǎn)，較上月減少0.9個(gè)百分點(diǎn)；變賣房源兩者相差1.2個(gè)百分點(diǎn)，增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)。就不同拍賣階段的區(qū)別來(lái)看，二拍類房源整體折扣率更高，也是本月唯一供求認(rèn)知趨同的類型，當(dāng)前買方還是更加關(guān)注折扣力度更大的房源。