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??核心觀點

??【銷售額逆勢增長，三大一線城市占比達80.5%】2025上半年越秀地產實現合同銷售額615億元，同比增長11%，在行業下行的背景下實現了逆勢增長，完成全年1205億元銷售目標的51%，位列克而瑞《2025上半年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》全口徑金額榜第八名。銷售均價同比提升了42.8%至42123元/平米，大幅提升的主要原因是企業的銷售額有80.5%位于一線城市，北京、廣州、上海作為企業銷售額的TOP3城市，單城的銷售額都突破了100億元，其中北京將近200億元。

??【聚焦一二線核心城市，大量進行合作拿地】2025上半年越秀地產新增13宗地塊，總建面約148.4萬平，同比減少13.8%。新增土儲權益面積比例為35.6%，相較于2024年降低了16.6個百分點，創下了近年來的最低值，權益比例的降低主要是因為企業大量進行了合作。一線城市拿地建面占比67.9%，其中北京單城新增64.68萬平米，占比達到了43.6%；二線則集中于西安和杭州。截至2025年中期，越秀地產總土儲建面2043.1萬平，以建面計，94%分布在一線城市和重點二線城市，足以支撐企業未來兩三年的發展。

??【已售未結資源持續減少，核心盈利能力待改善】2025上半年越秀地產物業銷售結轉收入440.3億元，同比增長34.2%。期末包含合營及聯營公司項目的已售未入賬銷售額1490億元，相較于期初繼續減少12.4%；合同負債相較于期初減少16.7%至698億元。毛利率同比降低了3.1個百分點至10.6%，凈利率則同比降低1個百分點至6.3%，降幅相比于毛利率有所收窄。由于近年來越秀獲取項目的權益比例持續降低，上半年企業的歸母凈利潤為13.7億元，同比減少25.2%，歸母凈利率同比降低了2.3個百分點至2.9%，核心盈利能力有待改善。

??【融資渠道相對暢通，財務結構保持穩健】2025上半年越秀地產依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約234.3億元，企業的加權平均融資成本相較于期初進一步降低0.33個百分點至3.16%。期末越秀地產的總有息負債為1038.6億元，和期初基本持平。持有現金相較于期初減少10.8%至446.4億元，現金短債比為1.76；扣除監控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現金295.3億元，相較于期初減少0.7%，非受限現金短債比1.16，相較于期初降低0.12。此外，越秀地產匯報監管部門的扣預資產負債率64.6%、凈資產負債率53.2%，三條紅線仍處于綠檔，財務較為穩健。

??【持續堅持“大商業”業務，上半年平穩發展】越秀地產堅持“大商業”發展戰略，2025上半年直接持有商業租賃收入2.68億元，同比減少9.7%；越秀房托（越秀地產持有40.61%權益）實現營業收入9.66億元，同比減少6.6%；越秀服務（越秀地產持有67.81%權益）實現營收約19.62億元，同比增長0.1%。在商業運營方面，越秀地產在2025年中期的在租商業物業面積109.9萬平米。越秀服務在2025上半年繼續保持著穩健的增長，在管面積相較于期初增長了4.3%至7231萬平米，新增合約面積596萬平米，“大商業”業務整體平穩發展。

??01

??銷售

??銷售額逆勢增長

??三大一線城市占比達80.5%

??2025上半年越秀地產實現合同銷售額615億元，同比增長11%，在行業下行的背景下實現了逆勢增長，完成全年1205億元銷售目標的51%，位列克而瑞《2025上半年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》全口徑金額榜第八名。銷售面積為146萬平，同比減少了22.3%，銷售均價同比提升了42.8%至42123元/平米。

??越秀地產銷售均價的大幅提升主要是因為企業的銷售額有80.5%位于一線城市，北京、廣州、上海作為企業銷售額的TOP3城市，單城的銷售額都突破了100億元，其中北京將近200億元。而從區域分布來看，由于企業在北京市場的發力，北方區域的銷售額占比增加至33.8%，其次則是華東區域的27.8%，大本營的大灣區區域占比則降低至27.4%。

??02

??投資

??聚焦一二線核心城市

??大量進行合作拿地

??2025上半年越秀地產新增13宗地塊，總建面約148.4萬平，同比減少13.8%。權益投資額109.6億元，新增土儲建面權益比例為35.6%，相較于2024年降低了16.6個百分點，創下了近年來的最低值。權益比例的降低主要是因為企業大量進行了合作，所有新增項目的權益比例均低于60%，且僅有5個項目權益比例超過50%。

??從布局來看，越秀地產基本聚焦核心一二線城市，一線城市拿地建面占比67.9%，其中北京單城新增64.68萬平米，占比達到了43.6%；二線則集中于西安和杭州。從區域分布來看，越秀地產在北方、大灣區、華東和中西部的拿地建面占比分別為43.6%、25.2%、17.3%和13.9%。

??截至2025年中期，越秀地產總土儲建面2043.1萬平，以建面計，94%分布在一線城市和重點二線城市。從區域分布來看，39%的土儲位于大灣區，中西部、華東和北方地區分別占比26%、19%和16%，足以支撐企業未來兩三年的發展。

??03

       盈利

??已售未結資源持續減少

??核心盈利能力待改善

??2025上半年越秀地產營業總收入475.7億元，同比增長34.6%；其中，物業銷售結轉收入440.3億元，同比增長34.2%。期末包含合營及聯營公司項目的已售未入賬銷售額1490億元，相較于期初繼續減少12.4%；合同負債相較于期初減少16.7%至698億元。但與近兩年的結轉規模對比來看，已售未結資源仍較為充裕，可以保障近期結轉收入的穩定。

??盈利能力方面，毛利潤同比增長4.4%至50.6億元，毛利率10.6%，同比降低了3.1個百分點。凈利潤同比增長了16.1%至29.8億元，增幅比毛利潤更大主要是因為上半年企業計提的存貨減值同比減少了50.4%至5.3億元；凈利率6.3%，同比降低1個百分點。但是由于近年來越秀獲取項目的權益比例整體降低，上半年企業的歸母凈利潤為13.7億元，同比減少25.2%，歸母凈利率同比降低了2.3個百分點至2.9%，核心盈利能力有待改善。

??04

      負債

??融資渠道相對暢通

??財務結構保持穩健

??2025上半年越秀地產依舊保持著較為暢通的融資渠道，共完成新的融資約234.3億元，包括境內融資約人民幣198.5億元，以及境外融資約人民幣35.8億元，企業的加權平均融資成本相較于期初進一步降低0.33個百分點至3.16%。

??期末越秀地產的總有息負債為1038.6億元，和期初基本持平。短期有息負債253.9億元，占比為24.4%，相較于期初提升了2個百分點。持有現金相較于期初減少10.8%至446.4億元，現金短債比為1.76；扣除監控戶存款、非流動的定期存款以及其他受限存款之后，非受限現金295.3億元，相較于期初減少0.7%，非受限現金短債比1.16，相較于期初降低0.12。此外，越秀地產匯報監管部門的扣預資產負債率64.6%、凈資產負債率53.2%，三條紅線仍處于綠檔，財務較為穩健。

??05

       多元化

??持續堅持“大商業”業務

??上半年平穩發展

??越秀地產堅持“大商業”發展戰略，2025上半年直接持有商業租賃收入2.68億元，同比減少9.7%；越秀房托（越秀地產持有40.61%權益）實現營業收入9.66億元，同比減少6.6%；越秀服務（越秀地產持有67.81%權益）實現營收約19.62億元，同比增長0.1%。

??在商業運營方面，越秀地產在2025年中期的在租商業物業面積109.9萬平米，其中寫字樓約占44.4%，商業物業約占45.9%，停車場及其他約占9.7%。越秀服務在2025上半年繼續保持著穩健的增長，在管面積相較于期初增長了4.3%至7231萬平米，新增合約面積596萬平米，“大商業”業務整體平穩發展。