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??下半年全國(guó)要加大力度實(shí)施城中村和危舊房改造。其中危舊房改造往往涉及原拆原建模式。要更好推進(jìn)危舊房改造，就需要對(duì)“房”有系統(tǒng)和全面的理解，以更好把握“房”的屬性，并更好突破難點(diǎn)和分類施策。本報(bào)告根據(jù)目前市場(chǎng)上反饋的一些危舊房小區(qū)情況，進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，并按三大類進(jìn)行分析。我們認(rèn)為，對(duì)于此類房源特征把握得更清晰，就可以制定出更精準(zhǔn)的危舊房改造政策，也更好助力人民群眾住房改善等各項(xiàng)工作。

??一、房屋結(jié)構(gòu)等隱患

??1、房屋結(jié)構(gòu)

??對(duì)于有原拆原建訴求的小區(qū)來說，房屋結(jié)構(gòu)很多都屬于B級(jí)、C級(jí)和D級(jí)，或是根據(jù)鑒定情況屬于一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。從原拆原建小區(qū)業(yè)主的訴求來看，雖然實(shí)踐過程中一般主要涉及C級(jí)和D級(jí)危房的改造，但也存在B級(jí)的部分小區(qū)有改造訴求。

??2、房屋外觀

??房屋外觀最直觀的問題就是“房子破爛不堪”。從具體情況看，嚴(yán)重情況包括：墻體出現(xiàn)裂痕、樓體破損嚴(yán)重、外墻裸露等問題。次嚴(yán)重情況包括：外墻無(wú)貼磚、外觀破舊、墻皮脫落或褪色、空調(diào)外機(jī)架設(shè)在外墻上、樓板鋼筋銹蝕嚴(yán)重、樓道破舊不堪、電線架設(shè)混亂等情況。其他一般情況包括：周邊“臟、亂、差”、路面坑坑洼洼等。

??3、房齡情況

??房齡偏老的問題是普遍要求進(jìn)行原拆原建的主要原因。房齡大主要分為幾檔：一是擁有百年歷史的老破危舊房。二是超過50年使用壽命的房子。三是接近50年壽命的住房。比如說部分房產(chǎn)建于1975年左右，至今有僅50年，此時(shí)小區(qū)業(yè)主對(duì)原拆原建的期許明顯會(huì)增加。四是1980年以來的住房，其房齡普遍超過30年。

??二、建材設(shè)施等隱患

??1、房屋建材

??從實(shí)際反饋來看，主要包括紅磚、預(yù)制板樓、磚木結(jié)構(gòu)、黃泥磚樓、大板樓等傳統(tǒng)建材，總體上和目前市場(chǎng)上新型建材不符合，也進(jìn)一步造成了建筑結(jié)構(gòu)方面的隱患。

??2、設(shè)備設(shè)施

??各小區(qū)反饋的主要問題是設(shè)備設(shè)施過時(shí)、老化或缺失等問題。對(duì)于過時(shí)的情況，如部分小區(qū)仍使用傳統(tǒng)獨(dú)立電表、電線裸露在外等情況。對(duì)于老化的問題，主要是管道老化、水電管線老化等問題。對(duì)于缺失的情況，包括電梯設(shè)備缺失、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施缺失、晾曬衣服設(shè)施缺失、停車設(shè)施缺失、無(wú)天然氣等。

??3、房屋使用

??實(shí)際過程中房屋的使用造成了鬧心事，也是業(yè)主和小區(qū)要求進(jìn)行原拆原建的重要原因。一是漏水問題，包括頂樓漏水、各樓層漏水、一樓雨水反灌、雨季墻體易滲水等問題。二是外墻破損問題，比如說空調(diào)漏水把外墻弄爛、隔壁裝空調(diào)把墻打壞、樓上裝修把樓下樓板鉆出孔洞等。三是維修頻率過高，但是實(shí)際效果不好，即出現(xiàn)修修補(bǔ)補(bǔ)的煩心事，治標(biāo)不治本。

??三、管理形象等隱患

??1、房屋管理

??很多危舊房小區(qū)屬于“三不管”樓宇，已無(wú)改造價(jià)值。或者存在關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)方面的投訴，但依然存在應(yīng)改未改的情況。即便是進(jìn)行過改造，也往往面臨改造成本過高或者指標(biāo)不治本的問題。另外，此類問題的普遍性比較大，往往家家戶戶都會(huì)面臨此類問題，且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。

??2、衍生問題

??衍生問題包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等問題。其中建筑安全如住戶改造不規(guī)范進(jìn)而威脅整棟樓安全的問題。消防隱患的問題包括幾種：小區(qū)通道過于狹窄和人員密集混亂，導(dǎo)致救護(hù)車和消防車進(jìn)入有困難；日常通道被小車所堵住；電器使用不當(dāng)，尤其結(jié)合電線老化、在電線上晾曬衣服等，產(chǎn)生更多消防問題。社區(qū)安全問題包括人員入住混亂并造成治安不穩(wěn)等問題。最后則是抗震問題，當(dāng)抗震設(shè)防等級(jí)不符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也存在重大安全隱患。

??3、城市形象

??一些業(yè)主反映，此類危舊小區(qū)與周圍高樓大廈相比格格不入，嚴(yán)重影響城市整體形象。也有反饋對(duì)整條沿街帶來了負(fù)面影響。而此類形象問題，也對(duì)房屋流動(dòng)性等帶來新的問題。