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??房源生命周期特征研究報告

??房源生命周期指的是一套房子從掛牌到賣出所經歷的時間周期。房源生命周期的長短是判斷市場冷熱程度的重要指標，對于房源成交周期性的研究，可以幫助業主判斷房源的出手時機和購房者入市時機，對研究市場周期性特征具有重要意義。諸葛數據研究中心通過諸葛科技龐大的底層掛牌房源數據，透析房源生命周期特征供市場決策參考。

??01、樣本選擇及指標介紹

??所謂生命周期（Life Cycle，簡稱LC），從廣義上來看通常指的是一個事物從出生到消亡的生命過程。在房地產市場中，一套房源的全生命周期（ALC）代表的是該房源從首次掛牌到下架所經歷的時間長度。了解一套房源的生命周期，可以判斷不同城市、不同區域房產的出手速度，因此，房源生命周期可以作為購房者以及業主交易的重要參考指標，也是觀測市場信心高低的風向標。通常來看，房源生命周期越短，業主出手速度越快，表明市場信心越足，周期越長，則市場觀望情緒越濃，房源出手越不容易。調價幅度（Price adjustment range，簡稱PAR）通常可以反映業主對于房源價格的預期，業主上調價格表示對后市預期較高，認為房價上漲的可能性較高，反之則代表業主對未來預期不高。調價頻次（Frequency of price adjustment）則指的是從一套房源掛牌到最后下架這段時間內業主上調或者下調價格的次數，反映業主心態的變化情況。

??在樣本選擇上，本報告依靠諸葛科技平臺房源數據，選取2018年到2023年8月12個重點城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、無錫、成都、重慶、天津、鄭州）的二手房掛牌房源數據，包括房源掛牌時間，調價頻率，調價幅度，下架時間等數據維度。深入分析房源的生命周期，房源調價頻次變化，并探究房源不同維度（戶型、總價、房齡、裝修等）的生命周期及調價特征。

??02、2023 買方市場來臨，房源生命周期平均高達200天

??房源生命周期的變動與市場形勢、政策環境等息息相關。2018年，是房地產周期的重要轉折點，這一年房地產市場仍處于高位盤整，基本結束快速增長勢頭，隨后房地產調控政策逐步收緊，從2019年以后房地產開發投資增速和商品房銷售額同比就呈現波動下行態勢，與此同時，房源生命周期逐步拉升，業主調價頻次增多，到2020年新冠疫情爆發，房地產市場幾度陷入暫停狀態，房源生命周期拉長至134天。2022年房地產市場降溫明顯，大型房企接連暴雷，市場信心降至底部，房地產開發投資增速降至-9.8%，出現了近十幾年來首次負增長的局面。房源生命周期增至174天，購房者觀望情緒漸濃。

??2023年房源生命周期拉長至200天，調價頻次增至4次。房源生命周期走高，調價傾向于高頻多次。進入2023年，市場短暫升溫后再次降溫，房源生命周期創近年來新高，達到200天，首次調價到最后一次調價周期159天，降價幅度3.25%，均達到2018年以來的峰值。反映出業主對后市信心不穩，多次調低價格想要迅速出手，而買方觀望情緒加重，博弈周期拉長。在房地產交易中，房源生命周期也可以作為判斷市場是否進入買方市場的參考指標，通常來看，房源生命周期在30-90天賣出即為賣方市場，90-120天賣出則為相對平衡市場，大于120天則是買方市場。隨著市場降溫，掛牌房源量不斷攀升，2023年買方市場地位更加深化。8月下旬以來，中央端接連出臺重磅救市政策，北上廣深“認房不認貸”政策的落地，多城出臺松綁政策，放開限購限售等，預計9月份以后房源生命周期及調價頻次均有望下降。

??03、一線城市生命周期、調價頻次、調價幅度低于二線城市

??一線城市房源生命周期、調價頻次明顯低于二線城市。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年，北上廣深四個一線城市的房源生命周期為180天，首次調價到最后一次調價的周期為145天，調價頻次為3.44次，降價幅度為1.78%，而重點二線城市房源周期達到217天，首次到最后一次調價周期為167天，調價頻次達到3.99次，降價幅度3.91%。這表示在二線城市中，一套房源從掛牌到出售要超過7個月的時間，在一線城市用時半年，這樣的對比下，一線城市的房源出手更為容易，交易周期更短。一線城市占據著全國的資源優勢和人口優勢，需求量充足，房源成交相對更加迅速。

??分城市對比，2023年，重慶房源生命周期最長、上海最短，無錫、鄭州降價幅度最大。調價頻次來看，重慶調價頻率最高，上海調價頻次最低。而無錫的調價幅度最大，2023年下調幅度達6.44%，廣州、北京、深圳的調價幅度最小，下調幅度均不足2%。整體來看，一線城市除了深圳受到指導價影響房源生命周期位居高位，北上廣三城的房源生命周期均處于全國低水平線。同時，熱點二線城市杭州、南京、成都的表現也較為優異，僅高于北上廣，房源生命周期在140-160天左右。而河南省會城市鄭州近年來房地產市場發展承壓，房源生命周期達到223，降價幅度也接近5%。在該城市中，業主想要出售房源難度較大，需要較高的折價，主要還是市場需求不足，購買力偏弱。

??一線城市中，北上房源生命周期較為穩定，深圳房源生命周期最長。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，在北京一套房源從首次調價到最后一次調價的平均周期從2018年的75天到2023年的96天，上海從2018年的65天升至2023年的93天，而深圳變化幅度最大，2023年周期升至284天。追溯至2018年，深圳出手一套房產只要44天，是四大一線城市中周期最短的。2021年深圳二手房指導價出臺后，對市場產生了深刻的影響，不僅僅是掛牌量減少，房價下調，購房者的觀望情緒加重，成交周期也在迅速拉升。北京和上海的房源生命周期相較于其他更為穩定，增長幅度最小。北上在下行周期下仍然具有較強的韌性，買賣雙方之間的心態都偏于平穩，沒有出現大幅的波動。

??監測二線城市中，各城市房源生命周期基本上呈現逐年攀升態勢，其中重慶升幅最為顯著。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，杭州、南京2023年房源生命周期分別為113天和141天，較2022年小幅拉升了3天和15天，作為長三角的兩大核心二線城市，人口聚集，購買力強勁，在疫情防控放開后市場穩定修復，業主情緒相對穩定，房源生命周期變動不大。與此同時，蘇州、重慶、鄭州生命周期顯著上升，市場觀望情緒加重，其中重慶拉長了109天，蘇州拉長40天，鄭州拉長了37天，升幅顯著。重慶二手房庫存量高企，據統計重慶當前二手房在掛牌量超20萬套，去庫存壓力較大，供需矛盾加劇下房源生命周期拉升。

??04、面積|小面積產品對應房源生命周期更短，調價幅度更大

??房源面積越大，房源生命周期越長，調價幅度更小。通常來看，大面積段的產品需要購房者支付更多的資金來購入，資金的壓力也使得房屋面積越大，售出的難度越大。根據數據顯示，重點10城中，160㎡以上的大面積段產品生命周期最長，為208天，60㎡以下的小戶型產品生命周期最短，為190天。從調價幅度來看，面積段越小，調價的幅度反而越大。60㎡以下的產品下調幅度為4.16%，而120-160㎡及160㎡以上的大面積產品下調幅度均在2.9%以下。

??也就是說，人們在購置大面積改善房產時，通常會考量的時間更久，博弈時間更長，但是買方能接受的降價幅度更小，高總價產品的價格更加堅挺。

??05、戶型|二居室產品房源生命周期最短，四居及以上出手最難

??二居室戶型的房源生命周期最短，出手最容易，同時四居室及以上大戶型產品成交最慢。根據數據顯示，重點10城中二居室的戶型房源生命周期為195天，其次為一居室，房源生命周期為197天，四居室及以上生命周期為216天。從調價頻次來看，四居室及以上調價次數和幅度最低。

??對于購房者來說，二居室的戶型通常可以滿足剛需居住，是剛需客戶的首選，而一居室相對來說居住限制性較大，居住舒適度偏差。四居室以上戶型面積較大，適合多孩家庭以及多代同居的家庭，并且需要付出的總價額度過高，出手難度最大。

??06、房齡|房齡越老，生命周期越長，調價更為頻繁

??房齡作為考量一套房產價值屬性的重要因素，房齡越老，出手難度越大，生命周期越長。從成交周期性來看，房齡在5年以下的房源生命周期為194天，5-10年的為199天，10-20年的為205天，20年以上的為206天。基本上呈現房齡越長，生命周期越長的趨勢特征。而從調價頻次也可以看出，房齡越長，調價越加頻繁，出售難度越大。

??隨著人們對住房品質和服務質量的要求不斷提升，品質溢價開始逐步凸顯，而樓齡老的房子在居住舒適度乃至升值潛力上都不具備優勢，很多購房者不愿意為之買單，更愿意去購買價格略高、房齡較新的房子。因此，樓齡老的房產需要更長的時間周期、更多次的調價才能實現成交。

??07、裝修|精裝房源生命周期最短，毛坯房最難出手

??精裝房源生命周期最短，毛坯房源周期最長。裝修情況也是購房者選購房源的重要參考指標，隨著生活節奏的加快，以年輕人為代表的購房群體越來越傾向于購買精裝房，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，重點城市毛坯房源生命周期最短為185天，降價幅度最小為3.33%，而毛坯房源的生命周期最長達207天，調價頻次最多為2.98次，同時，簡裝房源的調價幅度最大，平均降價幅度為4.28%。

??相較于毛坯房源需要花費很多的人力物力去重新打造，精裝房源更能滿足購房群體拎包直接入住的心態。實際上，這也反映出當代購房者的生活心態和消費傾向，在快節奏的工作生活中，人們愿意花費更少的時間精力在裝修房屋上，于是購買精裝房就成為一種主流趨勢。

??08、品質|中間改善類產品具備“三低”特征，保值性強

??從面積、總價段交叉來看，低總價、小戶型房源生命周期短，但調價頻次高、降價幅度更大。在人們買房換房時，房產總價和面積都是重要的關注點。根據數據顯示，300萬以下的低總價產品生命周期短，調價頻次高、調價幅度大。相較于改善需求，剛需購房本身涉及的交易金額偏低，加上房子對于大多數人都是必需品，特別是對年輕人來說，買房是人生中的關鍵一環，對于這部分群體來說剛性需求是其買房的主要動力，因此成交周期處于低位，但是這類產品通常保值性偏差，抗風險性偏低。

??120-160㎡的中間改善產品具備較低生命周期和低調價頻次、低降價幅度。隨著改善性需求近年來逐步占據市場的主要份額，改善性產品成交周期并不長，受到購房者的青睞程度較高，調價次數和降價幅度也較低，房源價格穩定性更強，屬于保值性的產品。

??160㎡以上總價1000萬以上的豪宅類產品生命周期長、調價頻次低、降價幅度大。這部分產品通常對應的是高品質、高附加值的房產，屬于市場上的稀缺產品，抗跌性更強。然而，由于其總價高，購房門檻高，生命周期相對較長。

??從戶型、總價段交叉來看，小戶型、低總價產品房源生命周期短，但是調價頻次高、降價幅度更大。這類產品對應的主要是市場的剛需剛改類需求，成交相對較為迅速，但是從掛牌到成交需要經過多次的降價和較大幅度的折價，房源價值根基并不穩定。

??總價在500萬以上的四居室以上的大戶型產品則生命周期較長，但調價頻次和降價幅度都處于低水平。與大面積、高總價產品類似，通常來看大戶型高總價產品屬于市場的高端改善項目，涉及的交易總額偏高，因此成交周期較長，但是同時，這類產品的保值性更強，具備較強的抗風險能力，在市場波動和政策調整等情況下價格表現也更加堅挺。

??09、總結與展望

??近年來，房源生命周期基本呈現逐年拉升的態勢，反映出市場逐步由賣方市場向買方市場過渡，房地產高速增長的時代已經過去，郁亮曾經表示房地產已經進入到黑鐵時代。2023年，房地產市場深度調整，買賣雙方博弈加劇，市場供大于求，需求疲軟，買方收縮。在8月下旬以來，房地產救市大招接連放出，認房不認貸、下調首套和二套房首付比例、下調存量房貸利率等，一線城市北上廣深以及核心二線城市相繼宣布“認房不認貸”，根據諸葛數據研究中心統計，截至9月14日，全國已有30個省市官宣執行“認房不認貸”政策，同時近30城放松限購政策，其中東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州10城已經全面取消限購。對于購房者來說，當前可謂是一個入市的窗口期，無論是剛需還是改善均迎來更多的政策紅利和選擇機會，預計接下來房源生命周期有望縮短，市場情緒將會逐步修復。