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目錄

??一、8月上海新房市場供需雙降，普陀、楊浦等多個主城區活躍度上升

??（一）成交：8月新房成交動力不足，同環比降勢延續

??（二）價格：8月新房價格突破7萬元/㎡，同比時隔5個月轉正

??（三）供應、庫存：8月新房供應持續收緊，庫存量連續3月累積走高

??（四）分區：8月4區成交超千套，浦東新區升至區域成交首位

??（五）板塊：嘉定主城區板塊成交650套領跑，普陀武寧板塊升至第二

??（六）房企：TOP5房企銷售額超40億，招商蛇口57億領跑

??（七）項目：越秀保利嘉悅云上成交量居首，中海和園成交金額領先

??二、8月上海二手房成交量價齊升，業主漲價信心上升

??（一）成交：8月二手住宅成交止降回升，同比跌幅收窄約9個百分點

??（二）價格：8月二手住宅市場均價持續平穩上漲，同環比漲幅雙雙收窄

??（三）調價房源：8月漲價房源占比11.8%，較上月上升4個百分點

上海月報|8月二手房量價齊升，新房成交降至新低，“金九”預期向好

??（一）成交：8月新房成交動力不足，同環比降勢延續

??2023年8月，上海新房市場成交活躍度仍然較低，成交量持續下滑，同環比降幅雙雙擴大，單月成交量達年內新低，去化動力明顯不足。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月上海新建商品住宅成交10566套，環比下降20.89%，同比下降33.78%，同環比降幅均較上月擴大超14個百分點。從累計成交規模來看，2023年前8月上海新建商品住宅成交100128套，較2022年同期上升20.61%，較2021年同期下跌20.88%。

??8月上海新房成交繼續探底，9月1日晚，上海、北京先后官宣落實“認房不認貸”，至此，一線城市全面執行“認房不用認貸”政策舉措，作為市場先行指標的情緒指數立即反應，36周（2023年8月28日-9月3日）一線城市情緒指數全部止跌回升，其中，上海情緒指數較上一周上升0.08。預計隨著利好政策持續發酵，市場信心增強，9月上海新房成交有望企穩回升。

??備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.82%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.94%、1037.75%。

??（二）價格：8月新房價格突破7萬元/㎡，同比時隔5個月轉正

??8月份，上海新房成交均價延續漲勢，同比時隔5個月轉正，不排除是受本月普陀、虹口、楊浦等主城區成交活躍度上漲的帶動。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月上海新房成交均價為70706元/㎡，環比上漲9.17%，環比漲幅較上月擴大約8個百分點；同比上漲15.81%。

??備注：上海新房價格數據統計僅包含普通住宅和別墅。

??（三）供應、庫存：8月新房供應持續收緊，庫存量連續3月累積走高

??8月上海新房供應持續收緊，單月批準上市規模達到今年以來除1月以外的低谷，同環比雙雙維持下滑態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月新房批準上市套數8760套，環比下降20.3%，同比下降37.2%，同環比降幅分別較上月收窄約3、30個百分點。同時，在去化動力不足的情況下，庫存量持續上升，庫存壓力較大，數據顯示，2023年8月上海新房庫存量為49685套，環比上升0.85%，同比上升25.49%，同環比升幅均較上月收窄超2個百分點。

??備注：2023年4月上海新建商品住宅批準上市套數同比上漲3764.7%。

??2023年8月，上海共有19個商品住宅項目獲取預售證，分布在楊浦、普陀、青浦等10個區域，共計6038套房源申領銷售許可，準許銷售面積66.31萬㎡。其中，作為嘉定新城的高熱度樓盤越秀保利嘉悅云上，前期三批開盤皆取得較高的人氣。該項目不僅交通便利，且周邊配套也更為豐富，同時，國企+央企的強強聯手，不僅品質可見，交付更安心。

??（四）分區：8月4區成交超千套，浦東新區升至區域成交首位

??從2023年8月份上海各區域的新房成交表現來看，浦東新區升至成交首位，8月新房成交2119套，占比15.87%；閔行區位居第二，8月成交1551套，占比為11.61%；松江、普陀緊隨其后，單月成交量均超1000套，分別以1527套、1055套位居區域成交第三、四位。與此同時，虹口、長寧、徐匯、黃浦4區成交量較低，占比均不足1%。

??與上月成交相比，6個城區成交量上升，較上月減少1個，其余10個城區成交量環比下降。其中，虹口、長寧在上月成交低基數情況下，本月漲幅顯著，均超400%，普陀區成交活躍度上升較為明顯，由上月成交200余套升至本月千套以上，環比漲幅高達375.23%。環比下跌區域中，崇明、寶山以及黃浦下滑較為明顯，跌幅均超50%。

??（五）板塊：嘉定主城區板塊成交650套領跑，普陀武寧板塊升至第二

??從各大板塊的成交來看，TOP17板塊單月成交超100套，較上月增加1個，同時浦東新區板塊成交活躍度仍然較高，共占據4個席位，且4個板塊成交套數均超百套。其中，嘉定主城區板塊位居首位，成交活躍度大幅提升，8月成交650套，較上月增加超380套，成交均價為68083元/㎡，呈現“量升價落”特征；普陀區武寧板塊位居成交第二，8月成交476套，較上月增加300余套，成交均價為104814元/㎡；浦東新區唐鎮、外高橋板塊分別以403套、351套成交量位居第三、四位，成交價格均在7萬元/㎡水平。與此同時，南橋新城、東外灘以及顧村板塊成交活躍度下降明顯，成交量均較上月減少超150套。

??備注：上海板塊成交數據統計僅包含普通住宅和別墅。

??（六）房企：TOP5房企銷售額超40億，招商蛇口57億領跑

??從各大房企在上海市場的表現來看，8月有17家房企銷售額突破10億元，其中，招商蛇口拔得頭籌，8月實現57.17億元銷售額，較上月翻倍增長；保利發展退居第二，但銷售業績也較上月有所上升，8月實現47.49億元銷售額，環比上月增加約7%；中海地產位居第三，收金由上月6100萬元上升至本月42.29億元，銷售業績大幅提升；上海地產與楊浦城建均以超40億元銷售額躋身前五。整體來看，深耕于上海的招商蛇口、保利發展、中海、越秀等頭部國央企攬金表現持續強勁，以上海地產、明捷集團、城建置業、大華集團等為代表的本土房企活躍度提升顯著。

??備注：上海房企銷售數據統計僅包含普通住宅和別墅。

??（七）項目：越秀保利嘉悅云上成交量居首，中海和園成交金額領先

??從8月份上海新房成交套數TOP20項目來看，浦東新區與普陀區項目上榜率居高，分別占據5、4個席位。其中，位于嘉定區的越秀保利嘉悅云上位居首位，供應加碼助力成交走高，8月成交516套，成交均價為50037元/㎡。普陀區的招商蘇河璽位居第二，8月成交353套，成交均價為105786元/㎡，項目整體出行及配套設施均十分便利，適合意向定居普陀的改善購房人群。地處浦東新區外高橋板塊的瑞仕半島璟庭以327套位居成交第三，成交均價為70074元/㎡。

??從成交金額排行來看，有14個項目單月成交金額超10億元，其中，主城區楊浦、普陀項目包攬前三，成交單價均在10萬元/㎡以上，收金能力自是不可小覷。位居楊浦區的中海和園成交金額居首，8月成交41.45億元；普陀區的招商蘇河璽、品尊國際分別以39.88億元、35.08億元位居第二、三位。此外，瑞仕半島璟庭、越秀保利嘉悅云上、安高申宸院、前灣名邸收金表現也不俗，8月成交金額均超20億元。

??備注：上海新房項目成交數據統計僅包含普通住宅和別墅。

??二、8月上海二手房成交量價齊升，業主漲價信心上升

??（一）成交：8月二手住宅成交止降回升，同比跌幅收窄約9個百分點

??2023年8月，上海二手房市場韌性持續凸顯，成交結束“四連下滑”局面，迎來回升態勢，同比降幅也有所收窄。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月上海二手住宅成交13471套，環比上升10.17%；同比下降29.16%，同比降幅較上月收窄約9個百分點。從累計成交來看，2023年前8月上海二手住宅成交120780套，較去年同期增長27.66%，較2020年、2021年同期分別下滑25.74%、43.8%。

??繼上月二手房成交逆勢趨穩后，上海本月二手房成交再度上升，向市場傳遞了一定的積極信號。疊加新政后市場情緒明顯提升，改善需求加速釋放，預計下月上海二手房成交大概率將延續上升態勢。

??（二）價格：8月二手住宅市場均價持續平穩上漲，同環比漲幅雙雙收窄

??上海二手住宅市場均價增長勢頭穩健，2023年8月，上海二手房價格持續上揚，截至本月，同環比已分別連續上漲32、18個月。數據顯示，2023年8月上海二手住宅市場均價為74583元/㎡，環比上漲0.17%，同比上漲9.25%，同環比漲幅分別較上月收窄2.28、0.14個百分點。

??（三）調價房源：8月漲價房源占比11.8%，較上月上升4個百分點

??從漲降價房源來看，2023年8月上海二手住宅調價房源中漲價房源占比為11.8%，較上月上升4個百分點。漲價房源占比“二連升”，且本月升速加快，體現出新政利好市場情緒明顯升溫，業主漲價信心進一步上升。預計隨著利好政策持續發酵，下月漲價房源占比有望繼續走高。

??諸葛數據研究中心：

??諸葛數據研究中心（又稱：諸葛數據研究院）是依托于諸葛大數據和AI成立的專業房地產研究機構，自成立以來深受房地產企業、金融機構以及權威媒體的信賴與支持。諸葛數據研究院依托諸葛科技覆蓋的八百多個城市的數據資源，建立了信息最全的、最專業房地產數據庫，定期發布中國主要城市的價格指數，及時反應房地產市場變化及房產重要報告，研究領域覆蓋土地市場、新房、二手房、租房、房企等全業態領域。

??法律（免責）聲明：

??市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。

??本報告的版權歸本公司所有，未經許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制和發布。如引用、刊發，需注明出處為諸葛找房，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。